Faut-il vendre son bien loué ou libre d’occupation ?

Faut-il vendre son bien loué ou libre d’occupation ? Beaucoup se posent la question et je vais vous expliquer aujourd’hui comment y répondre.

Le locataire

Avant toute chose, il faut savoir que vendre loué est à double tranchant sur le plan commercial, car tout va dépendre de votre locataire !

Lors d’une visite , il est quasi systématique que l’acquéreur interroge celui-ci et il est difficile de couper court à ce genre de discussion.

Par expérience, les questions sont souvent les mêmes :

– Depuis combien de temps habitez vous ici ?

– Est-ce que vous vous sentez bien dans ce logement ?

– Avez vous pour projet de déménager dans les mois à venir ?

– Y’a t-il des problèmes à souligner dans le logement ?

– Y’a t-il des choses à dire sur le quartier ?

Que les réponses soient honnêtes ou non, le locataire a littéralement le pouvoir de rassurer et conforter l’acquéreur pour assurer la vente, ou au contraire, le faire fuir en quelques mots.

Il est donc crucial si votre bien est déjà loué, de faire le point sur la physionomie de votre locataire et vous posez les bonnes questions à votre tour :

– Est-il plutôt ouvert ou réservé ( est-ce un grand bavard ) ?
– Êtes vous en bon terme avec lui ?
– Y’a t-il des points de friction à résoudre avant la mise en vente ?

Pas plus tard qu’il y a une semaine, j’ai effectué la visite d’une maison louée qui sera vendue libre d’occupation.Sincèrement, le locataire est top et conciliant pour les visites bref, la bonne entente règne et rien n’est à redire au sujet du bien.

La visite prend bonne tournure et l’acquéreur se projette dans les lieux…en fin de visite, impossible de passer au travers des fameuses questions citées plus haut et tout se passe pour le mieux !

Au bout de quelques minutes, juste avant de partir, l’acquéreur demande au locataire s’il y a des chiens dans le quartier car il possède un chat, et ne souhaite pas voir son compagnon se faire croquer par un chien !

Le locataire, dans sa spontanéité, lui répond qu’il y a effectivement un ou deux chiens, mais que le problème n’est pas tant les molosses, mais les chats qui disparaissent régulièrement en période de chasse vis à vis du bois situé à une centaine de mètres…

Je vous laisse imaginer le visage de l’acquéreur imaginant son tendre matou prendre un coup de carabine et le bilan de cette visite qui pourtant, était plus que bien engagée…

C’est ici le parfait exemple des dégâts inconscients que peut commettre un locataire sur une vente, alors imaginez si vos rapports sont tendus, la vente sera quasiment impossible.

Le type de bien et sa surface

Le deuxième point à prendre en compte, c’est le type de bien que vous souhaitez vendre :

De manière générale, on divise les biens destinés à l’investissement locatif de ceux destinés à l’habitation en résidence principale.

Pour les surfaces inférieures à 50 m2 pour les appartements et 75m2 pour les maisons, .Il est préférable de vendre loué car leur rentabilité est intéressante pour un investisseur.

Au delà de ces surfaces, il vaut mieux vaut vendre libre d’occupation.

Plusieurs arguments peuvent étayer ce choix :

– Les grandes surfaces sont moins rentables

– Si le loyer est trop élevé, les locataires ne restent pas et finissent par acheter pour un remboursement égal au montant du loyer.

– Pour le prix d’une grande surface loué 900€/mois par exemple, un investisseur préférera acheter deux biens de petite surface car cela divise le risque d’impayé par deux. 

– Il serait dommage de se priver d’acquéreurs qui recherchent une résidence principale parce que le bien est loué.

Le prix lié à l'occupation du bien

Comme nous l’avons vu juste avant, la surface du bien est un critère important pour déterminer sa rentabilité et donc son prix , ainsi que le type d’acquéreurs à qui il s’adresse.

Si vous vendez une grande surface louée, son prix de vente sera fixé par un calcul de rentabilité et risque fort de vous décevoir.Il est donc crucial de vendre libre d’occupation à un prix déterminé par le marché immobilier et non par un rendement.

Si vous vendez une petite surface, vous aurez davantage de flexibilité et pourrez vendre loué ou libre d’occupation. Cela dépendra plutôt du locataire comme vu plus haut ( est-il un frein à la vente ? ).Dans tous les cas, l’estimation sera faite selon un calcul de rentabilité, croisée avec une étude comparative de marché.

L'intérêt de l'agent immobilier

Voilà, vous savez désormais commet aborder votre mise en vente et l’anticiper dans les meilleures conditions.

Enfin, n’oubliez pas que faire appel à un professionnel est un précieux avantage lorsque le bien est loué. L’agent immobilier est une personne neutre jouant le rôle d’intermédiaire entre votre futur acquéreur, votre locataire et vous.

Cette neutralité lui permet de résoudre certaines tensions et ramener propriétaire et locataire dans la même voie en agissant comme un intermédiaire, toujours dans le même but : VENDRE.

À très bientôt pour une nouvelle vidéo.

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