Calculer la rentabilité d’un bien à Soissons

Aujourd’hui nous allons voir ensemble comment calculer la rentabilité d’un bien mais surtout définir ce qu’est réellement la rentabilité car on entend tout et n’importe quoi sur le sujet et la façon de la calculer .Vous êtes prêt ? C’est parti !

La rentabilité, est-ce si important ?

Alors on parle toujours de rentabilité en immobilier locatif mais concrètement, à quoi sert cet indicateur ? 

Littéralement parlant, la rentabilité c’est la capacité d’un investissement à produire un bénéfice, il faut donc bien comprendre que pour parler de rentabilité, on doit investir de l’argent ! 

Or je vois énormément d’investisseurs qui me parlent tous les jours de rentabilité alors qu’ils souhaitent financer leur achat à 110%. Beaucoup se focalisent sur ce mot alors qu’en réalité, ils n’ont rien à investir ! Il est donc complètement inutile de parler rentabilité si vous n’investissez pas 1€ et empruntez tout à votre banque.

Pour résumer, on parle de rentabilité lors d’un achat comptant afin de comparer  l’investissement locatif à un autre type de placement, en dehors de ça il est bien plus intéressant de calculer son cash flow net mensuel plutôt qu’un pourcentage.

En effet, le calcul de rentabilité ne prend pas en compte votre prêt, la durée d’emprunt et la mensualité à payer.Même si cet indicateur est étroitement lié au cash flow, il est bien moins parlant et représentatif de la réalité du terrain lorsqu’on achète à crédit.

 

Calculer la rentabilité d'un bien

Alors là ! C’est la foire aux saucisses ! On trouve et on entend de tout sans jamais comprendre réellement les éléments pris en compte pour calculer la rentabilité d’un bien.Certains parlent de rentabilité brute, d’autres nette, d’autres nette-nette, avant impôts, après impôts….c’est difficile de s’y retrouver.

 

La rentabilité brute

Pour simplifier, la rentabilité BRUTE correspond au loyer annuel d’un bien divisé par son prix d’achat, que l’on multiplie par 100 pour obtenir un pourcentage. 

Par exemple : Un Appartement rapporte 500€ de loyer mensuel x 12 mois = 6000€, son prix de vente est de 80 000€ hors frais de notaire, on obtient donc 6000/80 000 = 0,075 x 100 = 7,5% de rentabilité brute.

Voilà le seul calcul qu’à peu près et j’insiste bien, à peu près tout le monde respecte car certains acheteurs n’hésitent pas à justifier une rentabilité plus basse, basée sur 9 mois car les banques ne prennent en compte que 75% du loyer dans leur calcul ou intègrent les frais de notaire dans le prix d’achat pour faire drastiquement chuter la rentabilité et négocier davantage auprès du ou des vendeurs…

Alors certes dans la réalité, faut bien payer les frais de notaires on est d’accord…mais nous ne sommes plus dans une rentabilité « brute » ni dans une rentabilité « nette » mais un pseudo mix des deux.En gros selon le camp ou vous êtes ( et c’est de bonne guerre ) vendeur, agence ou acheteur, chacun modifie le calcul à son avantage…voilà pourquoi au final il ne veut plus rien dire à mes yeux…

Quand un investisseur m’appelle et me dit «  je cherche du 13% de renta » , vous imaginez la difficulté à cerner le personnage, soit il parle en net et il est tout simplement fou, soit il me parle en brute, mais de quel brute exactement ?!?! Celui sur 9 ou 12 mois ? Avec ou sans les frais de notaire….un sacré bordel tout ça …

 

La rentabilité nette

Alors peut être qu’en parlant de rentabilité nette, tout le monde serait sur la même longueur d’onde ? Voyons ça ! 

La rentabilité nette reprend le même principe sauf que là, on prend en compte TOUS les frais et charges liés au bien pour les déduire du revenu annuel :

  • Taxe foncière
  • Charges ( non récupérables sur le locataire )
  • Frais de gestion ( si le bien est géré en agence )
  • Travaux et dépenses d’entretien
  • Frais de notaire
  • Assurances

 

Sauf que là encore,  certains acheteurs prennent en compte des choses comme la vacance locative et en oublient d’autres ( à leur avantage évidemment ) comme déduire la taxe d’ordure ménagère ou les intérêts d’emprunts…résultat, encore une rentabilité approximative…

 

Enfin vient la rentabilité dite nette-nette ou après impôts et là…c’est le carnage ! Je ne vais pas rentrer dans les détails car la fiscalité fera l’objet d’un autre article mais vous comprenez désormais pourquoi pour le mot rentabilité ne veut pas dire grand chose…chacun se l’approprie et modifie les éléments à son avantage…

 

La rentabilité nette-nette ou après impôts

La seule rentabilité qui soit efficace est malgré tout la rentabilité nette-nette, cependant son calcul varie en fonction de vos revenus et de votre régime d’imposition…

Un même bien à rénover entièrement sera donc de meilleure rentabilité pour une personne au régime réel qu’une personne au micro foncier…tout au moins durant la phase de défiscalisation des travaux …

Et puis dans tout ça, je ne parle pas de plus value à la revente qui viendrait gonfler la rentabilité de l’investissement à terme ou de la moins value qui viendrait l’amoindrir…

 

Cette rentabilité est un indicateur fiable et précis mais ne vous permettra pas de dialoguer avec un vendeur ou un acheteur tant les paramètres varient en fonction des revenus et du patrimoine de chacun.

 

Que penser de la rentabilité ?

La rentabilité ne constitue qu’un paramètre parmis tant d’autres, elle ne doit en aucun cas définir votre futur achat immobilier.

À la base, l’investissement locatif est un placement et nous avons gardé le calcul de rentabilité comme un curseur permettant de définir un bon ou un mauvais investissement sans prendre en compte la multitude de critères et paramètres qui gravitent autour ( ce qui d’ailleurs engendre de lourdes pertes pour certains ).

Dans tous les cas, ne vous fiez surtout pas aux rentabilités affichées par les vendeurs ou les agences dans les annonces et calculez VOTRE PROPRE rentabilité si vous achetez comptant, et concentrez vous davantage sur le cash flow si vous avez recours à un prêt.

Comme toujours si vous avez des questions n’hésitez pas à m’en faire part dans les commentaires et je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.

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