Quand devez vous baisser le prix de votre bien en vente

Bonjour à tous ! Aujourd’hui nous allons parler du prix de vente et de la meilleure stratégie pour obtenir le compromis parfait entre flux de contacts régulier et vente au meilleur prix.

Lorsqu’on met en vente un bien, le prix détermine à 80% le succès de la démarche, il est cependant difficile, même pour les professionnels, de calibrer dès la mise en vente le meilleur prix d’affichage.

Quand je dis « meilleur prix d’affichage », il s’agit du prix de départ lors de la mise en ligne des annonces.On a souvent tendance à croire que si le prix est trop élevé, il suffira de le baisser au bout d’un ou deux mois et au contraire, si les appels fusent dans tous les sens, que celui-ci est trop bas et qu’on aurait dû partir un peu plus haut.Voici aujourd’hui tous mes conseils sur le sujet


Une bonne estimation immobilière

Quand je dis que le prix conditionne à 80% le succès de votre vente, il s’agit en réalité d’obtenir une bonne estimation de son bien pour comprendre comment celui-ci se situe face au marché global ainsi que sa concurrence directe.

Pour en savoir plus sur les méthodes d’estimation, vous pouvez jeter un oeil à cet article consacré à l’estimation immobilière sur Soissons.

Une bonne estimation constitue le point de départ essentiel à toute vente.Sachez qu’il est totalement inutile de réaliser une estimation de votre bien plus de 6 mois avant sa mise en vente, en effet, une estimation digne de ce nom croise différentes méthodes dont l’analyse concurrentielle qui détermine à un instant T combien de biens similaires au vôtre sont présents sur le marché et à quel prix, le but étant d’obtenir un positionnement de prix idéal face à vos « adversaires ».

Enfin, sachez que personne n’est devin, même les meilleurs d’entre nous…cependant les statistiques et données du Big Data permettent aujourd’hui d’obtenir avec précision dans quelle fourchette de prix votre bien immobilier devra se positionner et anticiper la durée de vente.

De manière générale, un appartement ou une maison doit se vendre en 3 à 6 mois maximum selon le standing, passé ce délai les choses se compliquent sérieusement…quant au prix, je recommande ( j’oblige 😀 ) toujours d’effectuer une baisse à des moments stratégiques que nous allons voir ensemble juste après.

Le calibrage

J’appelle calibrage les deux à trois premières semaines de mise en vente d’un bien.Ce laps de temps est DÉTERMINANT pour le reste de la vente.C’est durant ces premières semaines que l’on peut constater l’attractivité du bien.

Beaucoup de vendeurs, surtout en PAP ont tendance à baisser leur prix au bout du 2ème ou 3ème mois de commercialisation, c’est une grosse erreur…

Si le téléphone ne sonne pas dans les 20 premiers jours, ne serait-ce que pour donner quelques informations aux curieux et touristes, c’est qu’il y a un sérieux problème ! Et vous pouvez attendre 6 mois de plus…à part perdre du temps, de l’argent et pester sur votre agent immobilier…les choses ne changeront pas !

Même si ce chiffre est difficile à calculer, car il dépend énormément du bien et de sa localisation, en moyenne, une vente immobilière s’effectue après 8 à 12 visites QUALIFIÉES.J’insiste sur le mot « moyenne » car je vous vois déjà venir avec « Tonton André, lui il a vendu sa maison en une visite ! » 

Oui cela arrive, rarement…et deux choses sont à retenir lorsqu’on vend aussi rapidement :  

  • Soit l’acheteur cherche depuis un long moment ( facile à vérifier, il suffit de poser la question ) et votre bien est arrivé à pic sur le marché.
  • Soit votre prix était trop bas et vous venez de perdre de l’argent !

NB : Je parle des deux à trois premières semaines pour des biens « traditionnels » dans une fourchette de prix qui correspond au budget moyen des acquéreurs sur le secteur. Il est évident que cette période de « calibrage » n’est pas la même pour un immeuble à 500 000€ ou une propriété à 450 000€

Vous l’avez compris, une mise sur le marché est similaire au lancement d’un film au cinéma, c’est le nombre d’entrées dans les salles le 1er jour qui détermine si le film sera un succès !

Et bien c’est pareil pour l’immobilier, les appels et mails doivent être là dans les 25 premiers jours sous peine de devoir modifier la stratégie de vente rapidement et baisser le prix. Ce n’est pas une catastrophe pour autant rassurez vous ! Mais c’est le signal fort de la réalité du marché qui vous dit « eh oh ton prix est trop élevé ou y-a un soucis avec le bien »

Baisser son prix de vente

Cela fait plus de 25 jours que votre bien est sur le marché et la pêche semble bien maigre compte tenu des deux ou trois mails reçus sans grand intérêt…

Il est temps de réagir ! Difficile de vous dire si le prix en est uniquement la cause car une vente se gère au cas par cas mais deux solutions s’offrent à vous avant que l’expérience ne tourne à la traversée du désert :

  • Faire appel à un professionnel pour identifier les problèmes : L’agent immobilier reprendra tout à 0 pour analyser votre situation et corriger ce qui ne va pas.Il peut s’agir du prix, de l’agencement, d’un point rédhibitoire à corriger, de l’incapacité à pouvoir se projeter compte tenu de la déco, une mise en valeur catastrophique bref…une multitude de raisons peuvent vous amener à « ne pas comprendre ».

Faites confiance au professionnel, c’est SON job, il n’est pas là pour vous passer la pommade…il vient pour vous donner des solutions, être franc et honnête avec vous, vendre votre bien et gagner sa vie ! ( étonnamment l’objectif de vendre est le même que le votre donc pas besoin de voir l’agent immobilier comme un bête féroce aux honoraires élevés, faites en votre meilleur allié 😀 )

  • Baisser votre prix de vente : Et oui cela arrive ! Tout le monde peut se planter, même les professionnels ! Ce qui compte c’est d’agir vite et bien pour corriger le tir.

En général, je recommande deux baisses de prix maximum durant le parcours de vente. La première chose à faire est de revoir l’estimation de départ : Il se peut que vous ne l’ayez tout simplement pas suivie ( ou que vous n’ayez même pas demandé d’estimation carrément ) malgré les recommandations ou que celle-ci aie mal été réalisée, dans ce cas je vous invite à changer d’agent immobilier.

NB : Attention également aux estimations…parle t-on de prix net vendeur ? de prix frais d’agence inclus ? d’un prix d’affichage ? D’un prix de vente réel ? Certains annoncent une fourchette, d’autre un unique prix…C’est un peu la jungle à ce niveau ! N’hésitez donc pas à poser des questions dès le départ…

La première baisse de prix doit s’effectuer juste après la période de calibrage, dans les 25 jours maximum après la mise en vente.

Cette baisse de prix, qui en réalité n’en est pas une, signifie généralement que le prix de départ affiché n’est pas bon face au marché. Elle rectifie le tir pour augmenter ou stabiliser le flux de contacts afin d’obtenir des visites qualifiées.

La deuxième baisse ( si nécessaire ) intervient généralement lorsque la traversée du désert commence, vous savez, ce passage ou subitement le téléphone ne sonne plus DU TOUT, les mails non plus …au point de croire que vos annonces ne sont plus en ligne.

La raison est simple, vos annonces ont normalement touchées toutes leurs cibles et vous avez engendrez les contacts nécessaires pour vendre votre bien.Vous avez certainement loupé votre acheteur, tout simplement !

Désormais votre bien est connu, présent depuis un petit moment sur le marché et les acquéreurs potentiels se sont déjà intéressés à votre bien ou le laisse de coté ( peut être à cause du prix trop élevé selon eux ?! ), le positionnement de vos annonces recule au fin fond des pages des portails…bref le néant !

C’est à ce moment précis que la baisse de prix, combinée au changement des annonces et des supports de communication peut s’avérer efficace.Il s’agit de relancer la machine avec un bien « presque neuf »

Mon conseil de pro : Les portails immobiliers, leaders sur le marché, sont au nombre de 5. Ne faites pas l’erreur de lancer votre annonce sur tous les portails en même temps ! 

Gardez des cartouches en réserve au cas ou afin de faire tourner votre annonce…

En changeant de portail, votre bien va disparaitre d’un autre durant quelques semaines…Une fois la rotation effectuée, votre bien arrivera comme « neuf » aux yeux des nouveaux acquéreurs en recherche et maintiendra la pression sur ceux qui attendaient de voir le prix de votre bien baissé avant de le voir disparaitre !

Imaginez la frustration de sentir qu’on est passé à coté du bien de ses rêves pour avoir trop attendu…et si on vous pose la question, dites tout simplement que le bien était vendu donc retiré ! Avant que le financement soit refusé aux prétendus acheteurs…

D’un coté les nouveaux acquéreurs se diront qu’il faut sauter sur votre bien avant qu’il ne se vende pour de bon et tenteront de négocier davantage certes, mais de l’autre, vous aurez toutes les cartes pour justifier que votre bien était déjà vendu à un certain prix pour défendre votre position…Si vous n’êtes pas à l’aise en négociation, ne faites pas la même erreur que de nombreux vendeurs, passez dès LE DEPART par un professionnel.

PS : En parlant de professionnel, je suis là ! -> [www.grelet-immobilier.com]

Voilà vous savez désormais POURQUOI, COMMENT et QUAND ajuster votre prix de vente.

Si toutefois, suite à cette deuxième baisse, le bien ne se vend toujours pas, d’autres solutions existent…Je vous en parlerai dans une autre vidéo.

En attendant je vous dis à la semaine prochaine ! Ciao

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Centre de préférences de confidentialité

Nécessaires

Ces cookies permettent d'administrer le consentement RGPD, de maintenir la connexion au CMS WordPress des utilisateurs loggés, de mémoriser votre panier et vos préférences, ID anonyme utilisateur utilisé pour personnaliser votre vue de l’interface d’administration, et éventuellement aussi l’interface du site principal, permettre de retenir vos préférences.

gdpr[allowed_cookies],gdpr[consent_types],wordpress_logged_in_, wordpress_sec_, Stockage web local, wordpress_test_,woocommerce_cart_hash, woocommerce_items_in_cart, wp_woocommerce_session_, woocommerce_recently_viewed

G Analytics

(_ga et _gid) Permettent de différencier les utilisateurs arrivant sur le site, (_gat ou _dc_gtm_"ID-Propriété") permet de réduire le taux de demande.

_ga,_gid,_gat

G Optimize

Permet d'établir des expériences de type A/B Testing pour déterminer quelle alternative de page est la plus performante. (_gaexp) ce cookie permet de déterminer dans quelle expérience est placé l'utilisateur et la durée de l'expérience.

_gaexp

AddThis

AddThis est le service nous permettant de vous proposer des boutons de partage sur les réseaux sociaux. Voici ce que stockent les différents cookies générés par ce service: des identifiants uniques, comme un identifiant de cookie sur votre navigateur ; les adresses IP et les informations découlant des adresses IP, comme la localisation géographique ; des informations sur votre appareil, comme votre navigateur, le type d'appareil utilisé, le système d'exploitation, la présence ou l'utilisation d'applications, la résolution d'écran ou les préférences linguistiques ; la date et l'heure auxquelles vous avez consulté le Site d'un Éditeur ou utilisé la Barre d'outils AddThis ; l'adresse URL de référence et la recherche Web que vous avez utilisée pour localiser et accéder au Site d'un Éditeur ; les mots-clés saisis dans la fonction de recherche de la Barre d'outils AddThis, et le fait que vous ayez, ou non, téléchargé, installé ou désinstallé la Barre d'outils AddThis. Pour plus de renseignement accéder à cette page: http://www.addthis.com/privacy/privacy-policy/fr/

__atuvc, __atuvs, lidc, loc, uvc, mus, notice_gdpr_prefs, notice_preferences, ouid, uid

Agile CRM

Ces cookies sont utilisés à des fins de statistiques commerciales internes elles stockent des informations tels que un identifiant permettant de différencier les utilisateurs, un identifiant de session, un timecode pour isoler une nouvelle session, et l'url de provenance de l'utilisateur.

agile-crm-guid, agile-crm-session_id, agile-crm-session_start_time, agile-original-referrer