Prix/m2 immobilier à Soissons, une chimère ?

C’est l’une des questions qui revient le plus souvent lors d’une discussion : ” Et le prix du m2 à Soissons, il est de combien en ce moment ? ” Et je réponds toujours avec un léger sourire, entre 500€ et 2500€ 🙂 avant de regarder le visage en face de moi se remplir d’incompréhension…question incohérente, réponse incohérente ! et je vous explique pourquoi dans cet article.

Comprendre :

Il faut d’abord comprendre que le ratio prix/m2 dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien, son nombre de pièces, la surface évidemment, mais également l’état et la localisation.

Le type de bien :

La première chose à savoir, c’est que tous les biens ne s’estiment pas de la même façon, on distingue les biens destinés à l’investissement locatif de ceux destinés à l’habitation. 

Dans le premier cas, l’estimation se fera essentiellement par un calcul de rentabilité et dans le second, par une étude comparative de marché

Le ratio prix/m2 sur un F2 de 40m2 n’a que très peu d’intérêt dans la mesure où l’on s’adresse essentiellement à une clientèle d’investisseurs qui achète “un loyer” ou un rendement, et non des m2.

Inutile donc d’appliquer un ratio prix/m2 sur un studio de 30m2….cela n’a aucun sens.

Le nombre de pièces :

 

Le nombre de pièces, et surtout le nombre de chambres, influe quant à lui sur l’attractivité du bien. 

Avec les années et le nombre de divorces en constante progression, le nombre de familles recomposées explose et les biens disposant de 4 ou 5 chambres deviennent convoités. Ces biens se valorisent sur le marché et leur prix grimpe, encore plus si le bien dispose d’une autonomie de plain-pied.

L’état du bien :

L’état du bien, vient quant à lui pondérer le ratio compte tenu des éventuels travaux à réaliser. Si vous souhaitez avoir une idée du coût de ces travaux, vous pouvez vous baser sur ces chiffres : 

Prenez les m2 des pièces à rénover et multipliez par 500€/m2 si vous comptez effectuer les travaux par vous même, 800€/m2 si vous passez par une entreprise. Attention aux pièces comme les cuisines et SDB, les équipements peuvent coûter cher selon la qualité souhaitée. Il vous suffit ensuite de soustraire.

La localisation :

Concernant la localisation, seul un professionnel pourra vous aiguiller correctement, il y a des quartiers, des communes qui sont mieux cotées que d’autres…sans nécessairement d’explications…c’est comme ça, la loi de l’offre et la demande !

 

Le plus important à savoir :

 

 *** Plus la surface du bien sera réduite, plus le prix au m2 sera élevé et inversement.***

C’est l’élément le plus important à savoir ! 

Cela s’explique par le fait que tous les m2 ne se valent pas ! et que le ratio prix/m2 correspond essentiellement aux types de biens les plus représentatifs de votre zone. ( ex maison T4 90m2 )

Il existe un phénomène de paliers qu’il est important de comprendre.

En général pour une maison ( le fonctionnement est le même pour les appartements mais avec d’autres paliers ) le ratio prix/m2 est élevé jusqu’à 80-85m2, entre 90 et 150m2 il tend à se stabiliser et passé 150m2, le ratio chute. Voilà pourquoi les fourchettes de prix annoncés par les sites en ligne ressemblent plus souvent à des rateaux  🙂

Nombreux sont les propriétaires qui obtiennent une fourchette moyenne calculée pour un bien de 90-100m2, et font l’erreur de multiplier leur 250m2 habitables par ce chiffre…ils terminent avec un prix déconnecté sans le savoir !

Il est nécessaire de prendre en compte ce phénomène de paliers sans quoi le ratio prix/m2 ne veut strictement rien dire ! 

À la question ” quel est le prix du m2 à Soissons ? “, il faudrait ajouter “pour une maison de 3 chambres et 100m2” pour obtenir une réelle réponse.

Faites donc attention aux ” cartes des prix en ligne”, les outils sont bons,  faut il encore comprendre sur quoi les statistiques se basent avant de foncer et commettre une erreur, je  vous rappelle que le prix conditionne à 80% la réussite de votre projet de vente.

Je reste également disponible si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser dans les commentaires en dessous de cet article.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’estimation d’un bien ? cet article devrait vous intéresser : Estimation immobilière : Ne soyez pas dupe !

Consulter le prix de l’immobilier partout en France : Immobilier Notaires

 

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