Ensemble immobilier locatif à vendre entre Soissons et Laon

 Nouveau format d’articles pour la catégorie “investir” avec la présentation d’une nouveauté à vendre spéciale Investisseurs.J’espère que ce nouveau format vous plaira 😉

Photo de la façade arrière d'un immeuble en pierres

L'ancien café transformé...

 

Présentation de ce nouveau bien à vendre proche Soissons, sur l’axe Soissons-Laon, et plus précisément situé dans la commune de Vauxaillon.

Il s’agit d’un ensemble immobilier cadastré AD20, composé d’un immeuble à usage d’habitation de 400m2 comprenant 5 logements.Immeuble qui autrefois n’était autre que le café du village ! Ainsi qu’une maison avec jardinet et garage située à l’arrière de l’immeuble. L’ensemble offre un parking commun à l’ensemble des locataires pour une surface totale avoisinant les 700m2 de terrain.

Esthétiquement l’immeuble est en bon état, hormis le sous-bassement qui mériterait un bon coup de peinture, la maçonnerie et la couverture sont en parfait état, pour l’immeuble comme pour la maison. +1

Le secteur est calme, comme dans de nombreux villages autour de Soissons.Vauxaillon se démarque cependant par sa gare SNCF avec train direct pour Paris qui demeure un très bel atout, tant pour le confort de vie des locataires que pour l’attractivité en demande locative du bien.+1

La composition de l’immeuble se démarque par la taille de ses appartements dont le plus petit est un F3 de 55m2 et le plus grand avoisine les 100m2 au sol tout en proposant 4 chambres.Une chose est sûre, les locataires en place seront bien plus stables en comparaison d’un bien offrant des logements de type F2 ou studio !

Situé en zone rurale, il est bon d’observer que la taille des appartements est cohérente avec la demande locative.+1

Chambre du F3 sur la façade arrière de l'immeuble

L’extérieur du bien

Comme évoqué plus haut, les extérieurs sont en très bon état.Le parking gravillonné agrémente l’ensemble.Une terrasse commune située à l’arrière du bâtiment. se trouve même à disposition des locataires.+1

Petit bémol cependant, si certains appartements disposent d’une cave, celles-ci sont attenantes aux logements et non accessibles depuis l’extérieur.Il faudra donc rentrer les vélos en passant par le séjour !

Concernant l’assainissement, l’immeuble et la maison sont tous deux reliés au tout à l’égout.

Les intérieurs

Acheté et rénové en 2004, l’immeuble offre un accès direct à quasiment chaque appartement.En dehors du F5 qui nécessite le passage par une cage d’escalier  privative  , les autres logements sont indépendants.

Un point non négligeable quand on sait les dégâts que peuvent occasionner les changements successifs de locataires dans des communs suite aux déménagements/emménagements.+1

Concernant le système de chauffage, l’immeuble propose un chauffage collectif au fioul avec cuve de 2500L accessible via la chaufferie à l’arrière de l’immeuble.Il faudra donc régulièrement faire le plein de la cuve.-1

La maison dispose d’un poêle à granules et de convecteurs électriques.

Façade de la maison

Détail des logements

Rez de chaussée sur rue, porte droite : Il s’agit d’un appartement F3 d’environ 62m2 habitables disposant d’une entrée sur séjour avec cuisine ouverte, 2 chambres, WC, salle d’eau et cave. Fraîchement repeint, il est actuellement libre et prêt à accueillir un nouveau locataire.Le loyer étant de 450€ + 80€ de chauffage et 20€ d’eau.

Rez de chaussée sur rue, porte gauche : Un appartement de 65m2 avec entrée sur pièce de vie et cuisine ouverte, salle d’eau, WC, 2 chambres et cave.

Actuellement occupé, ce logement nécessite un bon rafraîchissement peinture + sols et quelques anomalies électriques semblent à revoir.Le loyer actuel est de 430€+ 80€ de chauffage et 20€ d’eau.

Rez de chaussée/1er sur cour, porte droite : Un logement de 62m2 également sur deux niveaux comprenant : Entrée, bureau en mezzanine , salon-séjour avec cuisine ouverte, salle d’eau, WC, deux chambres. Un appartement dans un état correct, ne nécessitant pas de travaux pour le moment et actuellement loué pour 445€ + 80€ de chauffage + 20€ d’eau.

Rez de chaussée/1er sur cour, porte gauche : Un F3 de 55m2 avec entrée sur pièce cuisine, séjour, salle d’eau avec WC, deux chambres.Le logement dispose également d’une petite dépendance privative faisant office de petite buanderie.Dans un état correct, il est loué au prix de 400€ + 80€ de chauffage + 20€ d’eau

2ème étage sur cour : Un grand F5 de 95m2 avec entrée sur couloir desservant 4 chambres, salle d’eau, WC, buanderie, pièce de vie avec cuisine ouverte.Ce logement est à rénover, sols et peinture ainsi que les pièces d’eau.Libre à ce jour, le loyer est de 520€ + 80€ de chauffage + 20€ d’eau -1

La maison est en excellent état extérieur et en bon état intérieur, elle dispose comme résumé plus haut d’un garage avec porte motorisée et d’un jardinet.D’une surface habitable de 58m2, elle dispose d’une entrée sur pièce de vie avec cuisine ouverte, WC. À l’étage : pièce palière, salle d’eau et deux chambres sous rampants.Actuellement louée 600€+20€ d’eau

Séjour du F3 sur façade arrière

Détail des chiffres

La taxe foncière de l’ensemble s’élève à 2 850€/an pour un revenu annuel net de 31 290€ fonciers déduits

Proposé au prix de 399 000€ frais d’agence inclus avant négociation, l’achat de cet ensemble apporte une rentabilité brute de 8,55%

L’achat de cet ensemble immobilier proche de Soissons peut s’autofinancer sans problème :

Prix d’achat FAI = 399 000€

Frais de notaire = 29 000€

Financement à 110% = 428 000€, sur 20ans ( taux 1,33% ) cela donne des mensualités à 2160€ assurance comprise.

En intégrant le coût mensuel de la taxe foncière qui s’élève à 237,5€/mois, vous rembourserez 2397€ pour 2845€ de loyer.

C’est donc une belle affaire à saisir !

Un bon bricoleur pouvant réaliser les quelques travaux à faibles coûts ou mieux, réaliser ces travaux par entreprise et les déduire des loyers encaissés pour diminuer l’impôt sur les revenus fonciers.

Bilan et analyse

Investir en périphérie large peu sembler risqué par peur de ne pas louer, et pourtant, c’est bien sur ce genre d’affaire que l’on obtient de bonnes rentabilités sans pour autant sacrifier la qualité du bien.

Les grandes surfaces sont synonymes de locataires stables et d’une gestion simplifiée qui ne nécessite pas de recourir aux services d’une agence pour la gestion.Encore un point permettant d’optimiser les finances !

Il est bon de noter que l’accès direct pour Paris vient contre balancer face à un immeuble en centre ville de Soissons qui, certes sera plus sûr pour trouver de nombreux candidats à la location , mais subira une taxe foncière deux fois plus élevée !

Que votre recherche porte sur un immeuble en hypercentre ou non, avouez bien qu’il s’agit avant tout d’une histoire de chiffres et que le rendement offert par ce bien avant négociation ne laisse pas indifférent.

Evidemment, vous pensez bien qu’il s’agit ici de comparer ce qui est comparable, on parle ici d’une rentabilité brute de 8,55% pour des F3 (et même F5 ) et non des F2 ou des studios.

Qui ne rêve pas d’une opération blanche sur 20 ans et de bénéficier d’un revenu mensuel de 2850€ une fois à la retraite sans pour autant gérer un turn-over important…

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À bientôt

PS : Ce type de bien, composé au total de 6 logements, est soumis au droit de préemption des locataires.Pour en savoir plus à ce sujet, vous pouvez lire l’article : Vente d’un immeuble en bloc et droit de préemption des locataires.

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