Estimation immobilière à Soissons : Vendeurs, ne soyez pas dupe !

 

Nous y sommes ! Enfin un article consacré à L’ESTIMATION IMMOBILIÈRE, sujet que je souhaite aborder depuis des semaines avec vous, sans pour autant savoir par où commencer.

J’ai même songé à vous faire une vidéo, avant de vous épargner ce massacre 🙂 Je saisis donc mon clavier aujourd’hui et vous donne La vérité sur cette facette de notre profession, qui entre nous me fait parfois regretter mon métier d’agent immobilier…si vous êtes vendeur ou songez à mettre en vente votre bien sur Soissons et ses environs, cet article est pour vous !

Le point de départ !

Tout d’abord, pour bien comprendre les travers de ce domaine, il est important de se placer d’un point de vue agent immobilier mais également comme vendeur.

 Aujourd’hui lorsqu’un propriétaire songe à vendre son logement, son premier réflexe est naturellement de faire le point sur ses finances et connaître la valeur réelle de sa maison ou de son appartement.

La majorité des personnes commencent par effectuer quelques recherches sur Internet pour connaître ” le prix de l’immobilier”. À ce stade, vous découvrirez de nombreuses plateformes comme Meilleursagents.com ou Drimki.com qui proposent un service d’estimation en ligne afin de vous donner un aperçu…

Ne vous leurrez pas ! ce genre de site qui propose d’estimer en ligne votre bien ne sert qu’à une chose : Récupérer vos informations ( nom, adresse, mail…) pour les revendre ou les transmettre aux agences immobilières qui payent pour être présentes sur ces sites...

Pour Soissons, vous obtiendrez une réponse “bateau” du genre, le m2 vaut entre 1000€ et 1800€ et selon les caractéristiques de votre bien, un algorithme viendra apprécier ou déprécier sa valeur en fonction des biens vendus sur la même commune…

Personne n’ira voir si votre maison est construite derrière une ligne de chemin de fer, à 5m d’un poulailler qui pue et vous envahit de mouches ou d’un bar ambiance ouvert 24h/24, bref j’extrapole mais ce genre d’estimation ne sert strictement à rien si ce n’est revendre votre n° de téléphone.

Analyse de profil :

Il existe trois types de vendeurs ! Celui qui sait ou croit savoir combien vaut son bien. Celui qui a sa petite idée mais n’est pas sûr de son coup et enfin celui qui ne sait pas :

  • Le premier généralement ne fait pas appel aux agences, il se débrouille seul…puis, après cinq mois sans offre, les mentalités changent…
  • Le deuxième vendeur veut simplement s’assurer que son idée de prix est bonne, sans savoir s’il vendra seul ou avec l’aide d’un professionnel.
  • Le troisième à nécessairement besoin du professionnel pour estimer son bien, il est le plus à même de solliciter les services d’un agent par la suite.

À ce stade, aucun d’eux ne fait venir une agence ou un professionnel pour lui confier la vente. Le seul but est de savoir combien vaut leur bien pour envisager leur futur projet.Pourtant ces trois typologies forment chaque jour notre clientèle de vendeurs, à nous les professionnels.

Le loup est dans la bergerie !

De l’autre coté, l’agent immobilier arrive au RDV pour estimer le bien. Son premier besoin, avant même de s’occuper de votre bien, c’est vous jauger ! savoir à quelle catégorie de vendeur vous appartenez.

C’est là que la dérive commence…au lieu de procéder à l’estimation du bien de manière objective, l’agent va adapter son discours à votre “typologie” et commence par chercher à savoir s’il va devoir être honnête dans son estimation ou vous mentir ! Comment ? Vous remarquerez facilement les premières questions :

  • “Ça fait combien de temps que vous habitez là” ou “Quand avez vous acheté” = Il détermine si l’estimation qu’il va rendre va faire mal ou non en fonction de la date d’achat, exemple de réponse : On a acheté en 2007…Aie ! l’agent sait déjà que pour ne pas repartir bredouille, il va devoir surestimer. Sur Soissons et dans sa globalité, le marché immobilier était au top en 2007 avant de chuter sauvagement depuis 2008….Cette question permet également de savoir si le vendeur sera assujetti à la plus value dans le cadre d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif.
 
  • Pourquoi voulez vous vendre ? = L’agent veut savoir si c’est une vente de confort ou de contrainte, doit-il être honnête dans son estimation car vous souhaitez vendre dans les 3 mois à venir ou désirez vous vendre plus cher que ce que ne vaut votre bien et attendre par miracle qu’un “pigeon” formule une offre d’achat ?
 
  • Est-ce une première estimation que vous faites ? = Il veut savoir combien de concurrents et lesquels sont passés avant lui ou passeront après lui ( et là à ce stade, on est aux enchères de l’estimation ! qui dit mieux 🙂
 
  • Vous avez réalisé des travaux dernièrement ? = Voyons la “qualité” de ces travaux et combien cela vous a coûté, de façon à ajouter le prix de ces travaux à son estimation.

Et des questions comme celles-ci, en 1h de RDV, il y en a à la pelle ! parfois l’agent obtient même le prix d’achat, le montant des travaux et il suffit d’additionner pour connaître le prix voulu par le vendeur ! 

Triste métier…

Au final, nous ne sommes plus dans le cadre d’une estimation objective mais dans le “combien dois-je annoncer pour récupérer le bien”…Une dérive complètement opposée à un travail de qualité.Au départ vous cherchez un avis honnête sur la valeur de votre bien, un professionnel en qui avoir confiance, qui vous fera gagner du temps et de l’argent.Et vous terminez avec un prix gonflé à bloc par les agences qui ne vous mènera à rien …

En même temps, le professionnel n’a pas le choix ! la concurrence est rude, s’il ne vous donne pas un chiffre que vous êtes prêt à entendre, vous irez voir ailleurs ! C’est un cercle vicieux qui ne bénéficie ni à l’agent, ni au vendeur.

Vous allez me dire, ok mais l’agence ne vend pas les biens au final ! Et bien le drame c’est que non, son travail consiste ensuite à torturer chaque mois le vendeur pour lui faire baisser son prix…

Mais avec un phénomène de masse, le négociateur fait du stock de biens qu’il fait progressivement mûrir au bon prix pour s’assurer de vendre dans les prochains mois de façon régulière, voilà pourquoi certaines agences disposent de 100 voir 200 biens en portefeuille !!!!!

Voilà la triste réalité des agences immobilières et de l’estimation. 

Alors bien sûr, certains font correctement leur job mais ils se font rares, généralement ce sont ceux qui disposent de peu de biens et/ou la plupart sont en exclusivité.Ils ne sont pas soumis à la pression hiérarchique du nombre de biens à rentrer tous les mois et ne craignent pas de perdre un vendeur pour avoir été honnête, ils savent qu’il vaut mieux 10 biens au bon prix et des vendeurs satisfaits de leurs services que 60 biens à faire “mûrir” et donc à laisser mourir sur le marché avec un prix déconnecté. C’est une question éthique et professionnelle.

Mon avis de professionnel :

Mon conseil si vous souhaitez faire évaluer votre bien de la façon la plus transparente possible, ne dites strictement rien aux agences ! dites leur que vous parlerez de votre projet de vente une fois l’estimation faite. N’oubliez pas, un agent n’a aucun intérêt à vous remettre une estimation basse de nos jours, en faisant cela, il risque de vous perdre comme client ! cela représente pour lui du suicide.

En contrepartie, c’est certainement l’agent le plus proche de la vérité et le plus professionnel, le seul qui aura eu le courage d’aller à contre courant et vous remettre une “vraie” estimation.Les apparences sont souvent trompeuses…

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