Défiscaliser à Soissons avec le déficit foncier

Lorsque vous louez un bien immobilier en dehors d’un dispositif de défiscalisation, vous pouvez tout de même profiter du mécanisme du déficit foncier.

En effet, si vous possédez un bien immobilier mis en location qui a des charges plus élevées que ce qu’il rapporte, vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global.

Le déficit foncier peut également résulter de travaux de rénovation sur un bien destiné à la location.

Photo d'un appartement en travaux

Défiscalisation immobilière en vue...

Le mécanisme du déficit foncier concerne les particuliers qui louent un bien immobilier contre le versement d’un loyer. Les loyers constituent un revenu foncier.

Si le montant de vos charges liées au bien est plus important que les loyers récoltés, un déficit foncier se crée. Celui-ci permet de réduire votre impôt sur le revenu.

Vous pouvez déduire ce déficit foncier de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédant est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.

A noter : Si vous avez investi sous le dispositif Périssol ou Cosse, le seuil de 10 700 € passe à 15 300 €.

Le déficit foncier ne peut être utilisé qu’au régime réel, et non au régime micro-foncier puisque ceux-ci profitent d’un abattement de 30 % pour l’ensemble des charges.

Le déficit foncier, pour qui ?

Tous les propriétaires de biens immobiliers mis en location ou à destination de la mise en location, peuvent profiter du mécanisme de déficit foncier. Cependant, ce dispositif est plus intéressant quand votre tranche d’imposition est élevée.

D’ailleurs, vous avez la possibilité de coupler le mécanisme du déficit foncier avec un dispositif de réduction d’impôt comme Pinel ou Denormandie. Autre avantage, le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le calcul des 10 000 € de niches fiscales.

Ce régime peut être très intéressant notamment à l’acquisition d’un bien qui nécessite de nombreux travaux de rénovation pour la mise en location.

Les charges déductibles

Pour commencer, vous pouvez déduire toutes les charges financières liées aux intérêts d’emprunt, c’est-à-dire, les intérêts, les assurances, les frais de dossier, etc. des emprunts réalisés pour financer l’acquisition, la construction, l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien loué.

Attention : Ces charges sont déductibles de vos revenus fonciers, mais ne peuvent pas être déduites de votre revenu global.

Ensuite, vous pouvez également déduire les charges liées à l’exploitation du bien, c’est-à-dire, les frais de gestion, les frais de syndic, les assurances, la taxe foncière et les charges de copropriété.

Cependant, le déficit foncier provient le plus souvent des charges liées aux travaux.

Les travaux pris en compte

Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location est déductible de vos revenus fonciers si les travaux ont pour but de maintenir, de remettre en état le bien ou d’apporter un équipement ou un confort supplémentaire comme la création d’équipements adaptés à l’accueil de personnes à mobilité réduite.

Les travaux d’amélioration, de rénovation et de réparation peuvent, par exemple, être des travaux de toiture, de façade, d’électricité, de plomberie, de chauffage ou d’ascenseur.

Les travaux de remise en état suite au départ d’un locataire sont également admis.

Les travaux non pris en compte

Le montant des travaux de construction et d’agrandissement n’est pas déductible de vos revenus fonciers.

Ceux-ci sont pris en compte dans le prix d’achat du bien pour le calcul d’une possible plus-value.

Les conditions du déficit foncier

Pour pouvoir déduire votre déficit foncier, vous devez être imposé sous le régime réel d’imposition pour vos revenus fonciers.

De plus, le bien immobilier doit être mis en location dès la fin des travaux pour profiter du déficit lié au montant des travaux.

Une fois le déficit déduit, vous devez continuer à mettre en location le bien pendant 3 ans. Si ce n’est pas le cas, l’imputation du déficit peut être remise en cause. Cela se traduit par un nouveau calcul de l’imposition et donc au paiement d’un supplément d’impôt.

Par contre, le déficit n’est pas perdu, mais devient un déficit reportable sur vos prochains revenus fonciers sur 10 ans.

Comment calculer votre déficit foncier

Pour calculer votre déficit foncier, vous devez commencer par calculer le montant de vos charges financières.

Si une fois les charges financières retirées de votre revenu foncier le résultat est négatif, votre déficit foncier est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Imaginons que vous percevez 8 000 € de loyers, que vos charges financières sont de 9 000 € et que vos autres charges s’élèvent à 4 000 €.

Vous devez commencer par déduire vos charges financières (8 000 – 9 000), ce qui vous donne un résultat négatif de – 1 000.

Ces 1 000 € seront déductibles de vos revenus fonciers des prochaines années.

Par contre, les 4 000 € provenant des autres charges sont un déficit foncier déductible de votre revenu global.

A l’inverse, si le résultat est positif, vous devez calculer vos autres charges. Si une fois les autres charges imputées, le résultat est toujours positif, vous n’avez pas de déficit foncier. Vous avez juste diminué le montant de vos revenus fonciers et donc de votre imposition.

Par contre, si le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier qui peut être déduit de votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an. L’excédant est imputable sur vos revenus fonciers suivants.

Imaginons que vous percevez 8 000 € de loyers par an, que vos charges financières sont de 5 000 € et que vos autres charges sont de 4 000 €.

Vous commencez par déduire les charges financières (8 000 – 5 000 = 3 000) puis comme vos revenus fonciers sont toujours positifs, vous pouvez imputer vos autres charges (3 000 – 4 000 = – 1 000). Vous obtenez alors un déficit foncier de 1 000 qui peut être déduit de votre revenu global.

Par contre, si votre déficit foncier est de 12 000 €, vous ne pouvez déduire que 10 700 € sur votre revenu global. L’excédant, les 1 300 € sont reportables sur vos prochains revenus fonciers.

Et pour les SCI ?

Une SCI relève normalement de l’impôt sur le revenu (IR), mais vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Les règles fiscales pour la SCI à l’IR sont les mêmes que celles pour les revenus fonciers puisque les associés sont personnellement imposés selon leur part dans la SCI.

En l’absence de bénéfices, la SCI peut avoir un déficit foncier. Vous pouvez imputer le déficit sur vos revenus fonciers puis sur votre revenu global (en dehors des charges d’intérêts d’emprunt) dans la limite de 10 700 €. Ensuite, il peut être imputé sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Imaginons que la SCI ait un déficit foncier de 20 000 € et que vous possédiez 20 % de la SCI, vous pouvez déduire 4 000 € de vos revenus fonciers ou de votre revenu global.

Concernant la SCI à l’IS, le déficit foncier ne peut être imputé que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la SCI. Par contre, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles.

J’espère qu’avec toutes ces explications, ce mécanisme est désormais devenu clair pour vous !

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