Conventions ANAH, bon ou mauvais plan ?

L’agence Nationale de l’Habitat ( ANAH ) propose de multiples solutions aux propriétaires bailleurs souhaitants rénover leurs biens ou bénéficier d’une déduction fiscale sur les revenus fonciers.

Comment ça marche ?

Sur le fond, le principe est simple : L’Anah permet aux propriétaires de bénéficier de subventions pour effectuer des travaux de réhabilitation ou d’améliorations et/ou d’obtenir un abattement sur les revenus fonciers.Le montant des aides pouvant aller jusqu’à 35% HT du montant total des travaux et 85% d’abattement sur les revenus fonciers bruts.

En échange, le propriétaire s’engage au travers d’une convention dont la durée peut varier de 6 à 9 ans à respecter un certains nombres d’engagements. Le principal étant de louer son bien aux revenus les plus modestes au travers de loyers plafonnés.Sous peine de devoir rembourser les aides perçues en cas de contrôle.

Plus les loyers pratiqués sont faibles, plus l’abattement fiscal est interessant.Dans les faits trois catégories de revenus classées comme suit existent : Les revenus Intermédiaires, les revenus sociaux et les revenus très sociaux.

Ces catégories dépendent de la localisation du bien.Il est donc impératif de vérifier au préalable dans quelle zone se trouve votre bien et de quelle catégorie il dépend pour connaître le montant de la déduction fiscale et le plafonnement des loyers exprimé par un prix au m2.

En cas de revente ?

Si de prime abord le deal semble très intéressant, ce type d’opération comporte également sont lot de mauvaises surprises…Notamment en cas de revente du bien avant la fin du dispositif.

En effet, les loyers étants plafonnés, la rentabilité du bien s’en trouve diminuée et la valeur de celui-ci également.D’autant plus que le futur acquéreur devra obligatoirement reprendre les conventions en cours, sans toutefois pouvoir bénéficier de la moindre déduction fiscale ! C’est donc un énorme handicap qui devra se justifier par un prix de vente attractif .

Louer à un membre de votre famille est interdit, laisser vacant votre bien sans motif sérieux également…lisez donc bien entre les lignes une fois le document entre vos mains.

Mon avis de professionnel :

Pour conclure, ce type de dispositif est intéressant si vous êtes certain de ne pas revendre avant la fin de vos engagements. Dans le cas contraire, ne vous engagez pas dans ce genre d’opération, gagner en impôts pour perdre à la revente n’a, à mon sens, pas beaucoup d’intérêts.

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