Tout sur le compromis de vente

photo d'une porte d'entrée de maison

Une fois l’offre d’achat acceptée, l’étape la plus importante est celle du compromis de vente.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, il est important de connaître les différents éléments qui composent ce document pour appréhender sa signature dans les meilleures conditions.

Le compromis de vente,  également appelé “avant-contrat” scelle l’engagement des parties autour de la vente d’un bien : De son prix d’acquisition en passant par différentes conditions qu’il est possible d’instaurer. 

Le compromis représente le document le plus important d’une transaction immobilière, c’est sur ce contrat que le notaire va établir l’acte authentique de vente.Il est donc important de tout notifier lors de la rédaction de celui-ci.

Dans cet article, nous allons revoir ensemble chaque étape du compromis et ses spécificités.

Pièces d'identité SVP !

Tout compromis de vente commence par l’identification des parties. Cet encadré résume qui vend et qui achète le bien en question.

En général, le rédacteur reprend l’état civil des parties et quelques informations complémentaires :

  • Nom et prénoms
  • Date et lieu de naissance
  • Profession
  • Situation conjugale 
  • Adresse actuelle
  • Coordonnées

Il peut s’agir de personnes physiques ou morales s’il s’agit d’une SCI par exemple. 

Dans ce dernier cas, il est important de transmettre au rédacteur les éléments constitutifs de la SCI, à savoir : Statuts, Kbis.

Egalement, le rédacteur devra s’assurer que l’associé dispose des pouvoirs nécessaires pour signer le compromis de vente et vendre/acheter un bien immobilier.

Le bien vendu

Photo d'une maison à l'architecture contemporaine

Cette partie reprend l’identification et la contenance de la parcelle sur laquelle le bien est construit.

On identifie une parcelle par le biais d’une section et d’un numéro de cadastre. Par exemple : ZC 1178

 

Le plan cadastral de votre commune est libre d’accès, au même titre que le PLU ( Plan Local d’Urbanisme ), vous pouvez le consulter en ligne en cliquant ici.

En immobilier, vous vendez ou achetez une parcelle ( hors biens  en copropriété évidemment ) ET ce qui est construit dessus. Peu importe si le rédacteur venait à oublier une pièce dans le descriptif…cela ne changerait pas grand chose…

Pour résumer, cette partie indique en général :

  • L’identification de la parcelle et sa contenance
  • La nature du bien ( usage d’habitation ou commercial )
  • L’adresse postale
  • La composition du bien
  • La surface habitable ou Carrez du bien

À noter pour les biens en copropriété, les numéros de lots et leurs tantièmes sont également indiqués dans cette section du compromis de vente.

Vente avec mobilier

Il est possible d’inclure dans le compromis de vente le prix du mobilier si le vendeur dispose de factures et justificatifs.

Cette décomposition du meublant permet de diminuer le montant des frais de notaire.

ATTENTION  : Décomposer le mobilier dans un compromis de vente comporte un risque lié à l’obtention de votre prêt immobilier.

En effet, le prix des meubles étant indiqué, la banque perçoit cet élément comme du sur-financement et n’aime pas du tout cela, surtout si l’acquéreur achète sans apport…Eh oui, les banques financent un bien, pas du mobilier.

Il est donc judicieux de ne pas mentionner le prix du mobilier lorsque le dossier semble ” léger” ou l’achat effectué sans apport.

Situation juridique, urbanisme et servitudes

Photo de maisons mitoyennes

Ce passage déclaratif informe que vendeur et acheteur sont juridiquement responsables et que rien ne les opposent ( absence de condamnation, pas de mise sous tutelle en cours etc…) à cette transaction immobilière.

Concernant l’urbanisme, le compromis de vente informe l’acquéreur des différentes zones dans lesquelles le bien peut se situer ( zone classée, soumise à interdiction particulières etc…) et les servitudes dont-il est grevé.

Il appartient au vendeur de déclarer et d’informer l’acquéreur de toute servitude particulière autre que celles résultants de la situation naturelle des lieux et de l’environnement.

BON À SAVOIR : Dans le cadre d’une vente ou d’un achat conditionné par un élément d’urbanisme ( par exemple la demande d’un permis de construire ), il est possible d’inclure des clauses suspensives ou particulières au compromis de vente.

L'assainissement

Cet espace notifie l’acquéreur de la conformité ou non du système d’assainissement.

Soit le bien est raccordé au réseau collectif, à savoir le tout à l’égout et dans ce cas le certificat d’assainissement n’est pas obligatoire.

Soit le bien dispose d’un assainissement individuel et le vendeur devra présenter à l’acquéreur un certificat d’assainissement ( datant de moins de 3 ans ) mentionnant la conformité ou non de l’installation.

Si rien n’oblige le vendeur à se mettre en conformité pour vendre, l’acquéreur devra, selon la loi, se mettre en conformité 1 an maximum après l’achat du bien immobilier.

Les diagnostics obligatoires pour vendre

Photo d'un diagnostic de performance énergétique

Vendre un bien demande d’effectuer tout un panel de diagnostics obligatoires afin d’informer l’acquéreur sur l’état du bien en question.

Le vendeur devra commander ces diagnostics auprès d’un professionnel qualifié. 

Le mieux étant de les avoir dès la mise en vente pour rassurer les acheteurs.

Selon la date de construction, la localisation du bien et son système de chauffage, certains diagnostics seront nécessaires et d’autres non.

Voici la liste exhaustive des diagnostics à réaliser pour une vente immobilière :

  • Amiante
  • Plomb 
  • Electricité
  • Gaz
  • Termites ( selon département )
  • Mérules (selon département )
  • Radon 
  • ERNT ( Etat des Risques Naturels et Technologiques )
  • Assainissement ( si individuel )
  • Loi Carrez ( pour les biens en copropriété )
  • DPE ( Diagnostic de Performance Energétique )
  • DTG ( Diagnostic Technique Global , si bien en copropriété )

Copropriété et charges

La vente d’un bien en copropriété implique davantage de notions à connaître.

Les documents obligatoires destinés à l’acquéreur sont plus nombreux., et la méthode de répartition des charges en laisse plus d’un dans le flou total !

Si dans le cadre d’un bien hors copropriété, la seule charge à répartir se trouve être la taxe foncière ( le notaire se charge d’effectuer un prorata le jour de la signature de l’acte authentique de vente ), il en est autre chose concernant un appartement !

Le rédacteur devra en sus remettre à l’acquéreur une copie du règlement de copropriété, les 3 derniers procès verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi qu’un pré-état daté ( fiche financière du bien ) rédigé par le vendeur ou par le syndic et enfin pour la vente définitive : l’état daté

Concernant les charges, la répartition entre vendeur et acquéreur peut se faire de différentes manières :

  1. Par répartition particulière si les parties sont d’un commun accord et que cette répartition est explicitement notée dans le compromis de vente.
  2. Par usage, comme la loi le prévoit :
  • Toute charge exigible résultant du budget prévisionnel incombe au vendeur jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.
 
  • Toute charge NON comprise dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acheteur, qui sera copropriétaire au moment de l’appel de fonds.
La taxe foncière sera également répartie par le notaire au prorata temporis le jour de l’acte authentique.
 

Le prix de vente du bien

Le prix de vente du bien doit être mentionné en chiffres ET en lettres.

Dans le cadre d’une vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière :

  • Le prix COMPREND les honoraires d’agence s’ils sont à la charge du vendeur.
 
  • Le prix est exprimé Net vendeur et les honoraires doivent être clairement énoncés s’ils sont à la charge de l’acquéreur.
Vous pouvez également vérifier dans le compromis qui prend en charge les honoraires au paragraphe “Mandat de vente”.
 

Séquestre et financement

Photo d'une paire de menottes illustrant le rôle du séquestre dans un compromis de vente immobilier

Le séquestre garantit la bonne marche de la transaction et engage l’acquéreur dans sa démarche d’achat.

Dans les faits le séquestre : Notaire ou Agence immobilière, encaisse un chèque prévu à cet effet.

Les fonds seront ensuite :

  • Imputés sur le prix de vente en cas de réalisation.
 
  • Conservés en cas de litige entre les parties jusqu’au règlement amiable ou par voie judiciaire.
 
  •  Restitués à l’acquéreur en cas de rétractation durant les 10 jours prévus par la loi.

En règle générale, le montant du séquestre représente celui de la clause pénale que nous verrons un peu plus bas dans cet article.

Le financement :

La partie financement quant à elle, met à plat les revenus de l’acquéreur pour vérifier qu’ils sont cohérents vis à vis de sa demande de prêt.

Ce passage précise également l’éventuel apport et les caractéristiques d’obtention de son prêt immobilier :

  • La somme totale empruntée
  • La durée d’emprunt 
  • Le taux maximum.

Il est bon de noter pour l’acquéreur que les caractéristiques de prêt évoqués dans cet encart lui permettront également de se désengager par la suite si celui-ci ne trouve pas de financement adéquat.

En effet, l’acquéreur à la possibilité de mentionner le taux maximum auquel il compte emprunter. Si toutefois il ne parvient pas à obtenir un taux inférieur à celui mentionné, il pourra simplement reprendre sa pleine liberté.

 

Conditions suspensives et particulières

On retrouve ici toutes les conditions liées à la vente du bien en question.

La rédaction des clauses n’est pas à prendre à la légère ! 

Dans ce cadre, chaque mot à son importance et ses conséquences. Il existe différents types de conditions :

Les conditions particulières : 

Dans le cas ou l’une des parties s’engage à quelque chose avant la vente ( par exemple finir quelques travaux coté vendeur ).Ce type de clause ne bloque pas la réalisation de la vente et mène en cas de non respect à des dommages et intérêts.

 

 Les conditions suspensives : 

Ce type de condition s’inscrit au profit d’une des parties concernant une résolution certaine dans un délai imparti par le biais d’un tiers extérieur.

Condition qui devra être levée avant de pouvoir réaliser la vente, dans le cas contraire, la partie ayant instauré la clause pourra reprendre sa liberté.

 La condition suspensive d’obtention de prêt ou de permis de construire sont de parfaits exemples…

 

Les conditions à caractère purement potestatif : 

Ce type de condition est parfois utilisée à tort lors de la rédaction de compromis car elle ne possède aucune valeur juridique.Il s’agit d’une clause qui n’engage que la seule volonté d’une des parties ! ce type de clause n’est pas valable dans un compromis de vente…on en voit malgré tout de temps en temps.

Exemple : J’achète si ma femme accepte de revenir vivre avec moi 🙂

 

Les conditions à caractère potestatif mixte :  

Ce type de clause inclut la volonté d’une des parties mais également celle d’un tiers, la résolution de ce type de clause est souvent incertaine cependant, ce type de clause est juridiquement valable si elle est bien “bornée”.

Exemple : J’achète si je  trouve un acquéreur pour mon bien avant cette date.

La clause pénale

La clause pénale est utilisée lorsqu’une des parties refuse la réalisation de la vente ou manque à ses obligations.

Une fois les conditions suspensives levées, la partie qui n’est pas en défaut pourra contraindre l’autre à régulariser la vente par courrier recommandé et/ou décision de justice.

Si toutefois la partie défaillante ne se présente pas pour signer, la clause pénale sera appliquée et la partie adverse reprendra sa liberté en ayant bénéficier du montant de cette clause qui vise à dissuader et sanctionner la partie défaillante.

Le montant de cette clause représente généralement le montant du séquestre ( il est plus simple de récupérer l’argent et appliquer la clause ainsi ! ), c’est à dire 10% du prix de vente + les honoraires d’agences.

 

Délai et réalisation

On retrouve ici les délais d’obtention de prêt de l’acquéreur, de levée des conditions suspensives et de réalisation de l’acte authentique afin de borner le contrat dans le temps.

En cas de dépassement, le compromis peut prévoir la prorogation des délais avec l’accord des parties ou la reprise de leur pleine liberté.

Egalement, ce passage mentionne le nom du notaire qui rédigera l’acte de vente ainsi que le nom du confrère qui l’assistera éventuellement, si toutefois l’acquéreur souhaite être épaulé par son notaire dans cet achat.

Loi SRU et signature des parties

Photo d'un homme signant un document

Enfin, le rédacteur évoquera à l’acquéreur son droit de rétractation de 10 jours dont le compte à rebours pourra commencer dès le lendemain si toutes les pièces annexes sont présentes au compromis, ce que l’on nomme “la remise en mains propre”

Ou par courrier recommandé dans les jours qui viennent.

 

 

Acquéreur et vendeur devront parapher toutes les pages du compromis avant de dater et signer la dernière pour enfin s’engager mutuellement !

À noter : L’acquéreur de son coté, devra également parapher et signer toutes les pièces annexées au compromis de vente.

Conditions générales...

Nous venons de voir ensemble toutes les grandes lignes du compromis de vente…

Bien sûr, il existe tout un tas de conditions générales que je ne peux évoquer ici pour conserver une longueur convenable d’article cependant, voici d’autres petites choses  à connaître pour la signature d’un compromis de vente :

Situation hypothécaire du bien et origine de propriété :

Pour faire court, le notaire vérifiera et procèdera à la levée d’hypothèque pour que l’acquéreur puisse acheter le bien et en disposer librement.

Entrée en jouissance et état locatif :

L’entrée en jouissance se fait généralement le jour de la signature de l’acte authentique mais peut ( aux risques et périls du vendeur ) être différée. L’état locatif précise si le bien sera vendu loué ou libre d’occupation.

Garantie de superficie du bien :

La garantie de superficie protège vendeur et acquéreur en précisant que le bien a été mesuré par l’intermédiaire d’un professionnel ( le diagnostiqueur ) et qu’en cas de différence constatée par l’acquéreur, supérieure à 5%, celui-ci pourra se retourner contre le professionnel et non contre le vendeur.

Droit de préemption de la commune : 

Le droit de préemption informe l’acquéreur que le bien visé se trouve dans le périmètre d’un droit de préemption urbain, c’est à dire que la commune est prioritaire sur l’acquéreur concernant l’achat de ce bien.La commune dispose de deux mois pour faire usage de ce droit.

Vous avez des questions ou souhaitez en savoir plus sur le compromis de vente ? Posez moi vos questions dans les commentaires ! Je serais ravi d’y répondre et vous aider.

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À bientôt pour un prochain article !

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