C’est quoi une bonne affaire en immobilier locatif ?

Salut à tous, j’espère que vous allez bien car moi je suis en pleine forme et cette semaine je vais tenter de vous expliquer ce qu’est une « bonne affaire » lorsqu’on achète un bien immobilier.

Cette idée d’article m’est venue à l’esprit car je suis actuellement en train de négocier avec des acquéreurs-investisseurs qui n’en sont plus à leur coup d’essai et souvent ces personnes revendiquent le même argument : «  Je négocie car à ce prix, ce n’est pas une bonne affaire ! » ou dans l’autre sens « je n’investis que dans de bonnes affaires »

Alors je vais certainement en choquer plus d’un dans ce que je vais vous dire mais il est temps pour moi de remettre les choses à leur place et vous expliquer concrètement ce qu’est une « bonne affaire » en immobilier juste après l’intro.

Les bonnes affaires n'existent pas

Qu’est ce qu’une bonne affaire ? Si j’en crois la majorité des acquéreurs que je croise en tant qu’agent immobilier, il s’agit essentiellement d’une histoire de prix au m2 et de rentabilité.

Les phrases qui reviennent CONSTAMMENT sur le tapis :

– C’est trop cher au m2 par rapport à ce que j’ai déjà visité
– La rentabilité est trop faible
– j’ai déjà d’autres biens à X% de rentabilité donc je négocie celui-ci de la même façon.
– On trouve de meilleurs rentabilités ailleurs

Le problème avec ce type de réaction, c’est que définir un achat immobilier par un prix d’achat et un taux de rentabilité, c’est le meilleur moyen de faire n’importe quoi !

La première chose à retenir, c’est que les VRAIES bonnes affaires ne sont tous simplement pas à votre portée ! Quand une belle opération se présente, ce sont les personnes en début de chaîne, ceux qui travaillent dans le secteur de l’immobilier, qui en profitent et pas leurs clients ! 

Vous vous doutez bien qu’un notaire, un huissier, un agent immobilier ou un marchand de biens, saisira l’opportunité d’acheter avant vous ou en fera bénéficier ses proches plutôt qu’un client ! Cela semble logique, tout comme un officier de police pris au radar durant le Week end fera sauter sa prune, c’est ce que l’on appelle les avantages du métier.Et bien voilà par qui sont achetées les VRAIES « bonnes affaires ».

“Quand vous trouvez un bien sur le web ou dans une agence, il peut s’agir d’une affaire  mais jamais d’une bonne affaire ” 

La deuxième chose à savoir, c’est que le prix d’achat ou la rentabilité ne définit aucunement une « affaire ».Vous pouvez acheter un bien au meilleur prix, si derrière vous n’arrivez pas à le louer ou que des travaux conséquents s’abattent sur la copropriété durant votre détention du bien, vous constaterez vite que votre affaire n’en était pas une et que la belle rentabilité que vous aviez calculé fond comme neige au soleil, ou que l’énorme négociation que vous aviez obtenu à l’achat n’absorbera qu’une partie des travaux à venir…

Il est donc important, avant d’acheter, de regarder les choses à 360° et ne pas se focaliser uniquement sur un prix ou une rentabilité.Croyez moi, il vaut mieux un bien en parfait état dans une copropriété saine qui rapporte 5% à coup sûr et sans mauvaises surprises qu’un achat qui vous annonce 10% sur le papier avec problèmes quotidiens à gérer, travaux, difficultés à louer, problèmes dans la copropriété…

Le seul moment ou vous pourrez définitivement juger qu’un achat était une affaire sera lorsque votre bien sera payé, après 15 ou 20 ans de remboursement de crédit et de mise en location.Lorsque vous saurez jauger la facilité à louer le bien, mesurer le taux de vacance locative ainsi que le coût des travaux et frais liés depuis son achat pour enfin calculer la rentabilité réelle de votre investissement et le vendre avec ( je vous le souhaite) une belle plus value.

Evidemment, il persiste une certaine notion de chance car aucun acheteur ne peut prévoir les impayés d’un locataires ou des travaux à l’échelle de 15 ans mais il est important pour moi de tordre le cou aux phrases du type « Je viens d’acheter un studio que j’ai bien négocié, j’ai fais une bonne affaire ! », c’est faux, vous saurez cela à la fin de votre crédit !

Malgré tout, vous pouvez anticiper et sécuriser au maximum votre futur investissement grâce à des réflexes simples.

Anticiper et sécuriser son achat

Avant d’acheter un bien locatif, je vous invite à suivre ces trois étapes pour sécuriser au maximum votre investissement :

1 – Rédigez une fausse annonce publicitaire de mise en location pour vérifier la demande locative en fonction de l’adresse, de la surface et du loyer du bien.Cela évite de partir sur un loyer gonflé par le vendeur.

2 – Ne vous arrêtez pas aux procès verbaux d’assemblée générale, la majorité des gros travaux sont abordés en AG à l’oral bien avant d’être mis à l’ordre du jour.N’hésitez pas à contacter le syndic par téléphone et poser des questions au gestionnaire de la copropriété sur les travaux en pourparler.

3 – Consultez les voisins pour prendre connaissance de l’environnement, des problèmes et des conflits qui peuvent exister dans la copropriété.Il serait dommage que vos locataires quittent votre bien tous les quatre mois…

Attention, ne vous alarmez pas pour autant à la moindre réflexion d’un voisin mécontent que le locataire du dessus pousse un peu la musique le samedi soir ou si le syndic vous confirme qu’un projet de ravalement de façade a été évoqué sinon vous risquez de ne jamais rien acheté ! 

Il s’agit là d’anticiper avec le dicton « mieux vaut prévenir que guérir ».Beaucoup de travaux en discussions ne voient jamais le jour et certains voisins attentent la première occasion pour se plaindre à quelqu’un…Cependant certains éléments méritent d’être connus pour anticiper leur coût et négocier en conséquence le prix de vente pour que votre « affaire » ne se transforme pas en « gouffre ».

Vous l’avez compris, une affaire, ça s’anticipe et se négocie en conséquence des aléas qui peuvent intervenir durant la détention du bien.L’immobilier fonctionne un peu comme la bourse, les produits à fort rendement ( trop bien négociés ou à faible valorisation ) sont bien souvent les plus risqués…à vous de jauger et trouver le compromis qui vous ressemble.

Si vous avez des questions à ce sujet n’hésitez pas à les poser dans les commentaires en dessous de cette vidéo et surtout n’oubliez pas ! En immobilier les bonnes affaires n’existent pas, il n’y a que des affaires, c’est votre capacité à anticiper les surcoûts qui fera la différence.

Je vous dis à la semaine prochaine pour une nouvelle vidéo ! Ciao

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Recevez mes prochains articles par mail

  • Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.