Prix/m2 immobilier à Soissons, une chimère ?

C’est l’une des questions qui revient le plus souvent lors d’une discussion : ” Et le prix du m2 à Soissons, il est de combien en ce moment ? ” Et je réponds toujours avec un léger sourire, entre 500€ et 2500€ 🙂 avant de regarder le visage en face de moi se remplir d’incompréhension…question incohérente, réponse incohérente ! et je vous explique pourquoi dans cet article.

Comprendre :

Il faut d’abord comprendre que le ratio prix/m2 dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien, son nombre de pièces, la surface évidemment, mais également l’état et la localisation.

Le type de bien :

La première chose à savoir, c’est que tous les biens ne s’estiment pas de la même façon, on distingue les biens destinés à l’investissement locatif de ceux destinés à l’habitation. 

Dans le premier cas, l’estimation se fera essentiellement par un calcul de rentabilité et dans le second, par une étude comparative de marché

Le ratio prix/m2 sur un F2 de 40m2 n’a que très peu d’intérêt dans la mesure où l’on s’adresse essentiellement à une clientèle d’investisseurs qui achètent “un loyer” ou un rendement, et non des m2.

Inutile donc d’appliquer un ratio prix/m2 sur un studio de 30m2….cela n’a aucun sens.

Le nombre de pièces :

 

Le nombre de pièces, et surtout le nombre de chambres, influe quant à lui sur l’attractivité du bien. 

Avec les années et le nombre de divorces en constante progression, le nombre de familles recomposées explose et les biens disposant de 4 ou 5 chambres deviennent convoités. Ces biens se valorisent sur le marché et leur prix grimpe, encore plus si le bien dispose d’une autonomie de plain-pied.

L’état du bien :

L’état du bien, vient quant à lui pondérer le ratio compte tenu des éventuels travaux à réaliser. Si vous souhaitez avoir une idée du coût de ces travaux, vous pouvez vous baser sur ces chiffres : 

Prenez les m2 des pièces à rénover et multipliez par 500€/m2 si vous comptez effectuer les travaux par vous même, 800€/m2 si vous passez par une entreprise. Attention aux pièces comme les cuisines et SDB, les équipements peuvent coûter cher selon la qualité souhaitée. Il vous suffit ensuite de soustraire.

La localisation :

Concernant la localisation, seul un professionnel pourra vous aiguiller correctement, il y a des quartiers, des communes qui sont mieux cotées que d’autres…sans nécessairement d’explications…c’est comme ça, la loi de l’offre et la demande !

 

Le plus important à savoir :

 

 *** Plus la surface du bien sera réduite, plus le prix au m2 sera élevé et inversement.***

C’est l’élément le plus important à savoir ! 

Cela s’explique par le fait que tous les m2 ne se valent pas ! et que le ratio prix/m2 correspond essentiellement aux types de biens les plus représentatifs de votre zone. ( ex maison T4 90m2 )

Il existe un phénomène de paliers qu’il est important de comprendre.

En général pour une maison ( le fonctionnement est le même pour les appartements mais avec d’autres paliers ) le ratio prix/m2 est élevé jusqu’à 80-85m2, entre 90 et 150m2 il tend à se stabiliser et passé 150m2, le ratio chute. Voilà pourquoi les fourchettes de prix annoncés par les sites en ligne ressemblent plus souvent à des rateaux  🙂

Nombreux sont les propriétaires qui obtiennent une fourchette moyenne calculée pour un bien de 90-100m2, et font l’erreur de multiplier leur 250m2 habitables par ce chiffre…ils terminent avec un prix déconnecté sans le savoir !

Il est nécessaire de prendre en compte ce phénomène de paliers sans quoi le ratio prix/m2 ne veut strictement rien dire ! 

À la question ” quel est le prix du m2 à Soissons ? “, il faudrait ajouter “pour une maison de 3 chambres et 100m2” pour obtenir une réelle réponse.

Faites donc attention aux ” cartes des prix en ligne”, les outils sont bons,  faut il encore comprendre sur quoi les statistiques se basent avant de foncer et commettre une erreur, je  vous rappelle que le prix conditionne à 80% la réussite de votre projet de vente.

Je reste également disponible si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser dans les commentaires en dessous de cet article.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’estimation d’un bien ? cet article devrait vous intéresser : Estimation immobilière : Ne soyez pas dupe !

Consulter le prix de l’immobilier partout en France : Immobilier Notaires

 

Loi Denormandie 2019 à Soissons, je vous explique tout !

C’est officiel ! Soissons fait désormais partie des villes éligibles au dispositif de défiscalisation dénommé loi Denormandie, une aide réservée aux propriétaires bailleurs souhaitant effectuer des travaux dans leurs logements anciens tout en bénéficiant d’une défiscalisation. Un véritable coup de pouce pour l’investissement locatif.

En réalité, c’est tout simplement le nouveau nom donné au dispositif loi Pinel, mais dans l’ancien ! Décryptage dans cet article.

Explication :

 
Le dispositif Denormandie s’adresse aux propriétaires bailleurs ayant acheté de l’ancien entre le 1er Janvier 2019 et le 31 Décembre 2021. 

Il permet aux investisseurs de défiscaliser et lutter contre la vétusté tout en relançant l’économie du bâtiment, mais également d’offrir des logements à loyers modérés aux foyers les plus modestes.

 

Dans les faits, ce dispositif propose en fonction de l’engagement du bailleur ( 6, 9 ou 12 ans ), de défiscaliser respectivement de 12, 18 ou 21% du coût total de l’opération ( achat + frais notaire + travaux ) dans la limite de 300 000€ et de 5500€/m2.

Mais … parce qu’il y a toujours un Mais !

 
La liste des contreparties est bien grande ! En échange, le bailleur devra :

 

– S’engager à louer son bien pour une période déterminée de 6, 9 ou 12 ans.

– Les travaux effectués devront représentés au minimum 25% de l’opération totale ( achat + frais de notaire + travaux )

– Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement ou correspondre au moins à deux critères suivants : Isolation de toiture, des murs périphériques, des combles, changements des fenêtres, changement du système de chauffage et/ou d’eau chaude.

– Les travaux doivent être réalisés par des entreprises qualifiées RGE ( reconnues garants de l’environnement )

– Les loyers hors charges devront être plafonnés à 8,93€/m2 pour la ville de Soissons ( zonage B2 )

– Les revenus des locataires ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous pour Soissons, situé en zone B2 :

 

27 515€ pour une personne seule 
36 743€ pour un couple
44 187€ pour un couple avec 1 enfant
53 344€ pour un couple avec deux enfants

 

Mon avis de pro :

 

Si à mon sens le dispositif Pinel dans le neuf n’a que peu d’intérêt compte tenu des prix excessifs pratiqués à Soissons. 

Ce dispositif destiné à l’ancien est une alternative interessante à ne pas écarter lorsqu’on souhaite défiscaliser ou entretenir son patrimoine. Je pense donc que cette Loi Denormandie devrait bien fonctionner dans les 2 ans à venir !

 Il est cependant important de noter que le plafonnement des loyers vient castrer la rentabilité et une revente durant ce type de dispositif entrainera nécessairement une perte financière. 

Attention donc à ne pas vous engager à la légère si vous pensez revendre avant le terme de vos engagements.

 
 
 
 
 

 

Choisir son agence immobilière à Soissons via les avis Google

Avant de faire appel à une agence immobilière, nombreux sont ceux qui regardent les avis et commentaires sur Internet afin de choisir le meilleur professionnel.Mais que valent vraiment ces avis ?

La course aux avis !

La première chose à savoir, c’est que votre avis est précieux ! En effet Google a tendance à mettre en avant sur sa Google map les agences ayant reçues le plus d’avis et commentaires. Pour lui, plus le nombre d’avis est important, plus l’agence mérite d’être mise en avant.Bien entendu, plus l’agence est mise en avant, plus le potentiel client augmente !

 

Les agences l’ont bien compris et sollicitent un maximum leurs clients afin d’obtenir des avis positifs et gagner une place en tête de liste du moteur de recherche.

Mais que penser de ces avis, sont-ils réellement fiables ? 

Les travers d’Internet

 
Sur le web, difficile de savoir si un internaute a réellement été client de l’agence en question…on retrouve souvent des commentaires élogieux, bien rédigés, arborant ” une équipe de professionnels, à l’écoute de ses clients et un service client au top du top” ou au contraire, des avis négatifs rédigés pour faire plonger la notoriété d’une entreprise sans fondements réels…ce genre d’avis laisse même parfois place à de vrais règlements de comptes en ligne !

 

Alors comment démêler le vrai du faux ? Tout d’abord, il convient de prendre en compte ces commentaires et notations uniquement si le nombre d’avis, qu’ils soient positifs ou négatifs, est assez élevé.

J’entends par là qu’un minimum de 20 commentaires permet de se donner une petite idée sur l’entreprise en question ( notez qu’au moment ou je rédige cet article, ma propre agence ne dispose que de deux avis compte tenu de sa création récente :), vous lisez donc un article d’une impartialité totale ! ). 

En dessous de 20 commentaires, surtout s’ils sont tous positifs, vous pouvez être sûr que tous les collaborateurs de l’entreprise en question se sont attelés à rédiger ces avis…Il n’est donc pas cohérent de vous laisser influencer dans votre choix par ces éloges !

Ensuite, il faut aussi admettre que l’on ne peut pas plaire à tout le monde, certaines personnes ont la gâchette facile quand il s’agit de fusiller la réputation d’une agence immobilière sous prétexte que celle-ci à refusé d’effectuer une visite sans connaître les motivations et le budget de la personne en question.Attention donc à ne pas tout prendre pour argent comptant !

Pour résumer

Prenez le temps d’analyser chaque commentaire, vérifiez s’ils sont postés par de vrais personnes ou sous l’anonymat d’un pseudo.Quels sont les points positifs et négatifs mis en avant.

 

Méfiez vous des agences super bien notées, il se peut que les avis soient filtrés…

Un petit avis négatif de temps en temps est synonyme de réalité car on ne peut pas plaire à tout le monde et l’immobilier est un métier complexe.

Les avis sont un indicateur permettant de faire une présélection de deux ou trois professionnels.Mais c’est votre rencontre avec celui-ci qui doit déterminer votre choix.

Si vous souhaitez pousser le vice…vous pouvez également consulter le fichier national des professionnels de l’immobilier qui répertorie les noms de chaque collaborateur d’une agence, ainsi, vous saurez éviter la prise en compte de faux commentaires ! vous pouvez consulter ce fichier en cliquant ici

Attention également, de nombreuses agences font de la location, de la transaction, de la gestion et du syndic de copropriété…certains avis négatifs sont postés concernant un de ces domaines sans pour autant préciser lequel ! un mauvais syndic n’est pas nécessairement un mauvais service transaction … ne prenez donc pas en compte des avis rédigés en deux mots du type ” à proscrire” ou “plus jamais” sans connaitre le pourquoi du comment.

Pour conclure, il est tellement aisé pour une entreprise de contrôler sa e-reputation qu’une note inférieure à 4 étoiles sur 5 devrait commencer à vous alarmer !

Les avis et commentaires ne sont que des indicateurs, que l’on peut ajouter, supprimer ou modifier…il est donc important de vous faire votre propre avis sans donner trop de considérations à ces “notes”

À retenir

 

N’oubliez pas une chose : S’il est difficile pour une agence d’obtenir l’engagement nécessaire d’un “vrai” client pour rédiger un avis positif. Un client mécontent s’empressera de délivrer en détails le pourquoi de son mécontentement au travers d’une beau pavé signé de son véritable nomLe plus important est donc de lire les avis négatifs rédigés sur plusieurs lignes, ils sont gage d’une réelle expérience client qui mérite votre attention.

 
 

 

 
 

Vendre son bien sur Soissons en 90 jours

Aujourd’hui j’aimerais partager avec vous une discussion avec l’un de mes clients vendeurs, au sujet de la mise en vente de son bien immobilier.

 

Comment pouvez vous m’assurer de vendre mon bien en 90 jours ?

 
Telle était sa question ! avec une bonne dose de doute sur le visage 🙂

La première chose à savoir avant de vendre un bien immobilier, c’est que votre acheteur existe probablement déjà depuis des semaines voir des mois, et attend tout simplement votre bien pour l’ acheter. Chaque jour, il consulte Internet et les nouvelles annonces qui viennent de paraître dans l’espoir qu’une annonce corresponde à sa recherche, et être parmi les premiers à visiter.

Quand on met en vente un bien immobilier, généralement durant les deux premières semaines, on obtient un grand nombre de visites ou d’appels avant que le soufflet ne retombe et que les contacts s’épuisent…C’est durant ce laps de temps que tout se joue ! car votre acheteur se trouve certainement parmi ces premiers contacts, tout l’art de la vente immobilière réside dans le fait de savoir l’identifier et ne pas le louper.

Pourquoi ? Parce que la courbe d’attractivité d’un bien n’est pas progressive ni linéaire ! Elle est sinusoïdale ! L’attractivité liée au phénomène de nouveauté de votre bien sur le marché démarre en flèche, avant de dégringoler pour ce que j’appelle « la traversée du désert », ensuite, seul une baisse de prix ou un changement de stratégie de vente pourra relancer la machine.

 Il faut comparer cela à un lancement de produit, si vous loupez votre lancement, il sera compliqué de rattraper le tir par la suite.Il suffit d’observer comment fonctionne la sortie d’un film au cinéma, c’est tout le marketing et la promotion effectués en amont de sa sortie qui en fera « Le film à voir » ou « un film de plus parmi tant d’autres ». Cela n’empêche pas au producteur de vendre des billets, tout comme de nombreux biens se vendent en 6 à 8 mois, mais la perte financière est irrattrapable.

J’insiste vraiment sur ce point car la clef de la réussite se trouve dans cette notion trop souvent oubliée par les vendeurs. Si vous loupez votre mise en vente, vous n’attirerez pas votre acheteur et ce, même si votre bien lui correspond parfaitement.

Mais comment réussir sa mise en vente comme un pro ?

Alors là je vais certainement choquer plusieurs d’entre vous, mais il suffit de suivre ce que j’appelle les piliers de l’immobilier. Si vous ne voyez pas de quoi je parle je vous invite à  lire l’article au complet dont le lien se trouve en bas de cet article.

Pour résumer :

Etape N°1 : Le prix 

 Là encore le sujet fait couler beaucoup d’encre mais croyez moi, il est inutile de mettre en vente avec un prix gonflé en se disant «  j’ai le temps »  ou « on baissera progressivement »

Arrêtez de prendre les acheteurs pour des pigeons en 2019 ! Cette fausse idée reçue vous desservira , votre bien trainera pendant des mois sur Leboncoin à un prix déconnecté, les seules visites que vous aurez ne serviront qu’aux touristes ou aux agences pour leur permettre de ventre un autre bien qui lui, sera au bon prix !

Je ne dis pas qu’il faut brader votre bien attention ! Je vous dis qu’une estimation, en tout cas pour ma part, prend en compte énormément de critères et notamment, la concurrence actuelle de votre bien à l’instant T et que ne pas la respecter, c’est vous tirer une balle dans le pied. Rien ne vous empêche de partir en fourchette haute du prix, mais celui-ci doit être intelligemment calculé pour que le téléphone puisse sonné !.

 

Etape N°2 : Le ciblage et la communication 

 Votre bien peut être affiché au bon prix, s’il n’est pas correctement communiqué aux bons profils d’acheteurs, cela ne donnera rien car votre annonce sera noyée à travers les autres.Pour ceux qui sont de Soissons, je vous invite à vous rendre sur le site web de chez BMW Emond pour consulter leur parc de voitures d’occasions. Or quelques exceptions, aucun véhicule ne dépasse les 50 000km…Pourquoi ? Parce qu’ils recherchent une clientèle haut de gamme qui a des moyens ! C’est LEUR cible client, si demain ils commencent à vendre des Renaults ou des Peugeots ( je n’ai rien contre ces marques ) avec 100 000km au compteur, ils ne vendront plus de véhicules neufs à leur fichier clients dans les deux ans à venir.

En immobilier, le texte de l’annonce, le choix des portails, les campagnes publicitaires permettent de cibler vos acquéreurs avec précision.Parce qu’on ne vend pas un F3 au 4ème étage sans ascenseur à des retraités ou un manoir à 1 000 0000€ sur un site de petites annonces généralistes comme Leboncoin !

 

Etape N°3 : La mise en valeur 

Mettre en valeur votre bien est indispensable. Par pitié, STOP avec les photos de mauvaises qualités, vous vendez un bien à plusieurs milliers d’euros…pas une machine à laver ou une paire de chaussures…Là encore je vous invite à faire appel à un professionnel pour vous permettre d’attirer les acquéreurs par le biais de photos professionnelles et non prises avec un téléphone.

Egalement, faites place nette chez vous pour la prise de photos, terminez les petits travaux, tondez la pelouse etc…

 

Etape n° 4 : Vendre est un métier 

 Cela s’apprend et demande de l’expérience…on ne vend pas une maison comme on vend une voiture, l’engagement n’est pas le même et les motivations d’achat non plus, qui mieux qu’un agent immobilier est à même de mieux vous servir ? C’est son job !

Si vous vendez de PAP, évitez de trop parler durant la visite. Présentez simplement votre bien sans trop en faire, répondez clairement aux questions sans vous étaler, soyez souriant, courtois et discipliné.

À retenir :

Toutes ces étapes ne sont rien si elles ne sont pas respectées et appliquées DÈS la mise en vente.

Si vous doutez de votre prix -> passez par un professionnel

Si, en dehors du Boncoin vous ne voyez pas comment communiquer sur votre bien -> passez par un professionnel

Si vous ne disposez pas du matériel ni des connaissances nécessaires pour mettre en valeur votre bien -> passez par un professionnel

Si vous n’êtes pas à l’aise avec les visites, si vous n’êtes pas assez disponible pour répondre rapidement aux demandes d’informations et de visites -> passez par un professionnel .

NE VOUS GRILLEZ PAS PAR EXCÈS DE CONFIANCE, chacun son métier !

 La plupart des vendeurs, c’est prouvé, commence par le PAP avant de se rabattre sur les agences ! En faisant cela, vous scalpez l’attractivité de votre bien ! C’est fini !  GAME OVER, ça fait 5 mois que votre bien traine sur Leboncoin et il faudrait qu’un agent arrive à vous le vendre d’un coup de baguette ?

Oui, cela arrive….mais quelle perte de temps, quelle perte d’énergie et surtout quelle perte d’argent ! N’oubliez pas, si votre bien n’est pas vendu dans les 3 premiers mois, il n’y a que le prix pour relancer la machine et souvent…le temps use tellement les vendeurs, qu’ils finissent par vendre moins cher que le prix le plus bas dont il ne souhaitaient même pas entendre parlé lors de l’estimation de départ.

Alors si vous souhaitez vendre efficacement, c’est à dire vite et au bon prix, faites le bon choix et ne suivez pas les autres ! Faites partie de ceux qui vendent en 90 jours tout en respectant des règles simples mais puissantes  !

Lien annexe : Les 4 piliers fondamentaux pour vendre

 

Investir dans l’immobilier locatif à Soissons, avec 0 apport.

Que ce soit pour générer des revenus complémentaires, préparer votre retraite ou tout simplement par envie de vous constituer un patrimoine, l’immobilier locatif reste sans doute la meilleure option.

Mais comment faire lorsqu’on a pas un radis de coté ? je vous explique tout dans cet article.

 

Faire le point sur sa situation et montrer patte blanche

La première chose à savoir, c’est qu’investir avec 0€ et financer l’achat d’un bien à 110% est tout à fait possible.Il faut savoir qu’en dehors de l’épargne, votre profil bancaire est tout aussi important aux yeux des banques.Je veux dire par là qu’une bonne gestion de vos finances vous ouvrira l’accès à l’emprunt sans problème si le futur investissement locatif est rentable pour le banquier.

Les règles sont simples : Ne pas terminer les mois dans le rouge, disposer d’un endettement raisonnable et prouver au banquier que votre futur investissement tient la route.Soignez donc vos relevés de comptes et évitez les crédits à la consommation !

 

C’est quoi un bon investissement ?

Lorsqu’on ne dispose pas d’épargne, il est important de rechercher un bien qui vous permettra non seulement de rembourser votre prêt à la banque, mais également de générer du revenu supplémentaire. Ce revenu, que l’on appelle cash flow, doit permettre de faire face aux éventuelles dépenses d’entretien ou combler la vacance locative.

N.B : Par défaut, une banque prendra en compte 9 mois de loyers comme revenus dans son calcul et non 12, d’ou l’importance de ne pas plafonner en endettement, la banque anticipe la vacance locative ou les dépenses imprévus.

Il est donc important de se focaliser sur les chiffres de son opération plutôt que sur des critères comme le turn-over, la valorisation dans le temps , la qualité du bâtiment ou son environnement.

Pour parler cru, mieux vaut acheter un petit studio de m**** pas cher mais qui dégage un fort cash flow plutôt qu’un beau studio en résidence qui vous coûte de l’argent de fin d’année.

Mon conseil : Ne vous projetez surtout pas en tant que locataire, c’est la pire erreur à faire ! vous n’êtes pas le locataire et ne le serez jamais, ne passez donc pas à coté d’un bon investissement parce que le bien manque de luminosité ou se trouve au 4ème étage, on s’en fou ! soyez pragmatiques.Combien ce bien est-il loué ou peut il se louer, quel est son prix et combien cet achat va-t-il générer de cash flow.

Le studio est idéal pour investir sans argent, car les petites surfaces sont les plus rentables.

Il faut bien comprendre que cette première opération est importante car c’est elle qui vous permettra de poursuivre vos investissements par la suite. En effet, le cash flow obtenu chaque mois vous permettra d’emprunter de nouveau par la suite car vous serez devenu un investisseur “rentable” pour votre banquier. 

À l’inverse, si votre achat vous coûte de l’argent chaque mois, il sera compliqué d’acheter de nouveau sans apport.

Ce premier achat doit s’inscrire comme point de départ au travers d’une stratégie globale et permettre de poursuivre la création de votre patrimoine.

Estimation immobilière Soissons : Si c’est gratuit, c’est vous le produit !

” Une estimation payante ? jamais de la vie ! Chérie appelles une autre agence ! “

Et pourtant, je vous invite aujourd’hui à réfléchir sérieusement à cette question. Vous connaissez certainement tous ce fameux dicton ” Si c’est gratuit, c’est vous le produit “, et bien sachez qu’il s’applique parfaitement à l’immobilier.

L’estimation, porte d’entrée du lead vendeur :

En effet, dans la majorité des agences immobilières l’estimation d’un bien est gratuite. Il s’agit de la porte d’entrée des prospects vendeurs.

Une agence a besoin de continuellement rentrer de nouveaux biens à vendre pour attirer les acheteurs et facturer l’estimation représente pour bon nombre d’entre elles du suicide.

Entre professionnels, le sujet fait couler beaucoup d’encre ! certains disent que facturer revient à se tirer une balle dans le pied, alors que d’autres pensent que tout travail mérite salaire.

En réalité, il ne s’agit pas tant de savoir si c’est une bonne ou mauvaise chose pour les professionnels car chacun est libre de gérer son business comme il l’entend cependant, la différence se fait nettement ressentir pour le vendeur, je vous explique pourquoi.

Estimations et complaisance…

En tant que vendeur, vous avez besoin d’obtenir la valeur de votre bien avant de vendre. C’est l’étape n°1 et les agences le savent, voilà pourquoi les estimations gratuites se sont démocratisées.

Vous avez besoin des agences et les agences ont besoin de vous ( enfin de votre bien 🙂 ) Il est donc devenu “normal” de faire déplacer un professionnel et lui demander cette prestation gratuitement sans aucune contrepartie.

Mais où est l’arnaque ? parce que oui il y en a une je vous assure ! C’est étonnant de voir la méfiance de certains dès qu’ils entendent ou lisent le mot “GRATUIT” dans une publicité pour un produit, mais la naïveté totale dont ils font preuve dans le cadre d’une vente immobilière.

Une estimation immobilière représente environ 2 à 3 heures de travail, entre le déplacement, la visite, la prise de notes, le contact vendeur, la recherche et la rédaction du document. 3H de boulot perdu pour l’agence ! un manque à gagner énorme quand on sait qu’un agent réalise plusieurs estimations par semaine.

Il est donc indispensable pour l’agence de rentabiliser cette démarche et obtenir des mandats de vente en retour, et que font-elles pour s’assurer d’obtenir un mandat ? elles vous donne le prix dont vous rêviez tant !

Faut-il payer son estimation ?

Vous qui vouliez passer par un professionnel et obtenir le prix réel de votre bien afin de gagner du temps et vendre efficacement, c’est pas de bol ! Vous venez d’entrer dans la même spirale qu’un particulier souhaitant vendre par lui même avec sa “propre idée” du prix.

Posez vous les bonnes questions, pourquoi les notaires facturent leurs estimations ? Tout simplement parce qu’ils facturent le coût de leur travail et estiment de manière objective sans attendre un mandat en retour. La transaction immobilière n’est pas leur coeur de métier et les notaires n’ont pas besoin de mandat pour vivre.Ils n’ont donc aucun intérêt à gonfler les prix pour vous faire plaisir.

Si les agences immobilières étaient rémunérées pour leurs estimations, elles agiraient de la même manière.Voilà pourquoi vous devriez choisir de payer votre estimation.Parce que 150€ ou 250€ ne représentent rien face à la perte financière que vous pourriez subir en laissant votre bien trainer plusieurs mois voir plusieurs années sur le marché.

Certains professionnels sortent malgré tout du lot et facturent ce service si vous ne leur confiez pas la vente de votre bien en retour. C’est de mon point de vue la meilleure option, tant pour l’agence que pour le vendeur.D’un coté l’agence est rémunérée pour sa prestation ou récupère un mandat de vente, de l’autre le vendeur bénéficie d’une estimation objective et réelle de son bien.

Vous l’avez compris, gratuité ne rime pas avec efficacité.N’oubliez pas que tout travail mérite salaire et que faire appel à un professionnel à un prix, celui de la qualité !

N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires si vous avez des questions sur le sujet, j’y répondrai gratuitement ! 🙂

Estimation immobilière à Soissons : Vendeurs, ne soyez pas dupe !

 

Nous y sommes ! Enfin un article consacré à L’ESTIMATION IMMOBILIÈRE, sujet que je souhaite aborder depuis des semaines avec vous, sans pour autant savoir par où commencer.

J’ai même songé à vous faire une vidéo, avant de vous épargner ce massacre 🙂 Je saisis donc mon clavier aujourd’hui et vous donne La vérité sur cette facette de notre profession, qui entre nous me fait parfois regretter mon métier d’agent immobilier…si vous êtes vendeur ou songez à mettre en vente votre bien sur Soissons et ses environs, cet article est pour vous !

Le point de départ !

Tout d’abord, pour bien comprendre les travers de ce domaine, il est important de se placer d’un point de vue agent immobilier mais également comme vendeur.

 Aujourd’hui lorsqu’un propriétaire songe à vendre son logement, son premier réflexe est naturellement de faire le point sur ses finances et connaître la valeur réelle de sa maison ou de son appartement.

La majorité des personnes commencent par effectuer quelques recherches sur Internet pour connaître ” le prix de l’immobilier”. À ce stade, vous découvrirez de nombreuses plateformes comme Meilleursagents.com ou Drimki.com qui proposent un service d’estimation en ligne afin de vous donner un aperçu…

Ne vous leurrez pas ! ce genre de site qui propose d’estimer en ligne votre bien ne sert qu’à une chose : Récupérer vos informations ( nom, adresse, mail…) pour les revendre ou les transmettre aux agences immobilières qui payent pour être présentes sur ces sites...

Pour Soissons, vous obtiendrez une réponse “bateau” du genre, le m2 vaut entre 1000€ et 1800€ et selon les caractéristiques de votre bien, un algorithme viendra apprécier ou déprécier sa valeur en fonction des biens vendus sur la même commune…

Personne n’ira voir si votre maison est construite derrière une ligne de chemin de fer, à 5m d’un poulailler qui pue et vous envahit de mouches ou d’un bar ambiance ouvert 24h/24, bref j’extrapole mais ce genre d’estimation ne sert strictement à rien si ce n’est revendre votre n° de téléphone.

Analyse de profil :

Il existe trois types de vendeurs ! Celui qui sait ou croit savoir combien vaut son bien. Celui qui a sa petite idée mais n’est pas sûr de son coup et enfin celui qui ne sait pas :

  • Le premier généralement ne fait pas appel aux agences, il se débrouille seul…puis, après cinq mois sans offre, les mentalités changent…
  • Le deuxième vendeur veut simplement s’assurer que son idée de prix est bonne, sans savoir s’il vendra seul ou avec l’aide d’un professionnel.
  • Le troisième à nécessairement besoin du professionnel pour estimer son bien, il est le plus à même de solliciter les services d’un agent par la suite.

À ce stade, aucun d’eux ne fait venir une agence ou un professionnel pour lui confier la vente. Le seul but est de savoir combien vaut leur bien pour envisager leur futur projet.Pourtant ces trois typologies forment chaque jour notre clientèle de vendeurs, à nous les professionnels.

Le loup est dans la bergerie !

De l’autre coté, l’agent immobilier arrive au RDV pour estimer le bien. Son premier besoin, avant même de s’occuper de votre bien, c’est vous jauger ! savoir à quelle catégorie de vendeur vous appartenez.

C’est là que la dérive commence…au lieu de procéder à l’estimation du bien de manière objective, l’agent va adapter son discours à votre “typologie” et commence par chercher à savoir s’il va devoir être honnête dans son estimation ou vous mentir ! Comment ? Vous remarquerez facilement les premières questions :

  • “Ça fait combien de temps que vous habitez là” ou “Quand avez vous acheté” = Il détermine si l’estimation qu’il va rendre va faire mal ou non en fonction de la date d’achat, exemple de réponse : On a acheté en 2007…Aie ! l’agent sait déjà que pour ne pas repartir bredouille, il va devoir surestimer. Sur Soissons et dans sa globalité, le marché immobilier était au top en 2007 avant de chuter sauvagement depuis 2008….Cette question permet également de savoir si le vendeur sera assujetti à la plus value dans le cadre d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif.
 
  • Pourquoi voulez vous vendre ? = L’agent veut savoir si c’est une vente de confort ou de contrainte, doit-il être honnête dans son estimation car vous souhaitez vendre dans les 3 mois à venir ou désirez vous vendre plus cher que ce que ne vaut votre bien et attendre par miracle qu’un “pigeon” formule une offre d’achat ?
 
  • Est-ce une première estimation que vous faites ? = Il veut savoir combien de concurrents et lesquels sont passés avant lui ou passeront après lui ( et là à ce stade, on est aux enchères de l’estimation ! qui dit mieux 🙂
 
  • Vous avez réalisé des travaux dernièrement ? = Voyons la “qualité” de ces travaux et combien cela vous a coûté, de façon à ajouter le prix de ces travaux à son estimation.

Et des questions comme celles-ci, en 1h de RDV, il y en a à la pelle ! parfois l’agent obtient même le prix d’achat, le montant des travaux et il suffit d’additionner pour connaître le prix voulu par le vendeur ! 

Triste métier…

Au final, nous ne sommes plus dans le cadre d’une estimation objective mais dans le “combien dois-je annoncer pour récupérer le bien”…Une dérive complètement opposée à un travail de qualité.Au départ vous cherchez un avis honnête sur la valeur de votre bien, un professionnel en qui avoir confiance, qui vous fera gagner du temps et de l’argent.Et vous terminez avec un prix gonflé à bloc par les agences qui ne vous mènera à rien …

En même temps, le professionnel n’a pas le choix ! la concurrence est rude, s’il ne vous donne pas un chiffre que vous êtes prêt à entendre, vous irez voir ailleurs ! C’est un cercle vicieux qui ne bénéficie ni à l’agent, ni au vendeur.

Vous allez me dire, ok mais l’agence ne vend pas les biens au final ! Et bien le drame c’est que non, son travail consiste ensuite à torturer chaque mois le vendeur pour lui faire baisser son prix…

Mais avec un phénomène de masse, le négociateur fait du stock de biens qu’il fait progressivement mûrir au bon prix pour s’assurer de vendre dans les prochains mois de façon régulière, voilà pourquoi certaines agences disposent de 100 voir 200 biens en portefeuille !!!!!

Voilà la triste réalité des agences immobilières et de l’estimation. 

Alors bien sûr, certains font correctement leur job mais ils se font rares, généralement ce sont ceux qui disposent de peu de biens et/ou la plupart sont en exclusivité.Ils ne sont pas soumis à la pression hiérarchique du nombre de biens à rentrer tous les mois et ne craignent pas de perdre un vendeur pour avoir été honnête, ils savent qu’il vaut mieux 10 biens au bon prix et des vendeurs satisfaits de leurs services que 60 biens à faire “mûrir” et donc à laisser mourir sur le marché avec un prix déconnecté. C’est une question éthique et professionnelle.

Mon avis de professionnel :

Mon conseil si vous souhaitez faire évaluer votre bien de la façon la plus transparente possible, ne dites strictement rien aux agences ! dites leur que vous parlerez de votre projet de vente une fois l’estimation faite. N’oubliez pas, un agent n’a aucun intérêt à vous remettre une estimation basse de nos jours, en faisant cela, il risque de vous perdre comme client ! cela représente pour lui du suicide.

En contrepartie, c’est certainement l’agent le plus proche de la vérité et le plus professionnel, le seul qui aura eu le courage d’aller à contre courant et vous remettre une “vraie” estimation.Les apparences sont souvent trompeuses…

Acheter son bien de particulier à particulier, bon ou mauvais plan ?

La majorité des acheteurs tentent de trouver leur bonheur de particulier à particulier afin de réaliser des économies.

Beaucoup se concentrent à éviter les honoraires d’agence sans pour autant mesurer la valeur du service rendu, et foncent tête baissée dans un marché où les prix se retrouvent fixés par les vendeurs.

Alors le PAP, bon ou mauvais plan ? Je vais tenter de vous répondre en toute objectivité.

Par exemple…

Quoi de plus explicite qu’un exemple concret que nous rencontrons chaque jour, nous les professionnels de l’immobilier, pour comprendre les subtilités et le paradoxe financier de notre métier.

Imaginez un propriétaire souhaitant vendre sa maison, il contacte 3 agences pour faire estimer son bien.

Les 3 agences sont unanimes, le bien est estimé 210k -215K net vendeur pour être affiché 225 750€ (5% d’honoraires sachant que la moyenne nationale constatée est à 4,89% ), prix cohérent face au marché actuel.

Malgré les estimations, le propriétaire souhaite obtenir 230 000€ net vendeur de son bien ( et donc 241 500€ frais d’agence inclus ) et confie 3 mandats simples aux agences (les agences acceptent le prix, marché difficile oblige…).

Sur le marché, le bien se retrouve donc en agence à 241 500€ FAI et le propriétaire annonce son bien à 235 000€ sur sa propre annonce ( concurrence totalement déloyale du vendeur que nous constatons tous les jours ! ) 

Sur le web, l’acheteur repère le bien dans une des trois agences ! mais au lieu de la contacter, sa cupidité (humaine vous allez me dire, j’aurais instinctivement fait de même si ce n’était pas mon métier) le pousse à rechercher si le bien n’est pas directement mis en vente par son propriétaire et là BINGO ! 241 500€ en agence, 235 000€ en passant directement par le propriétaire, la question ne se pose donc pas: il contacte le vendeur pour visiter.

Deux jours plus tard, après négociation, le bien est vendu 230 000€.

Les acheteurs sont persuadés d’avoir évité les 11 500€ d’honoraires, en plus, ils ont réussi à négocier 5000€ sur le prix, MAGNIFIQUE !

Le vendeur quant à lui, a vendu son bien 15 à 20 000€ au dessus des estimations, il est heureux.Il a pu bénéficier à 70% du travail des agences, sans payer 1€ !

Les agences, elles, se sont déplacées, ont estimé, mis en valeur et dépensé leur argent en publicité…pour RIEN ! Ce sont les grandes perdantes.Elle ont créé de la visibilité en communiquant sur le bien et la sensation de “fausse” bonne affaire aux yeux de l’acheteur.

La morale ?

Si l’acheteur avait contacté l’agence, il aurait acheté le bien 5 à 10 000€ moins cher ( à son juste prix ), et ce, honoraires inclus tout en ayant bénéficié des services de l’agence.Le grand gagnant n’est autre que le vendeur.

Acheteurs n’oubliez pas , un agent immobilier est un intermédiaire qui ne penche ni vers vous ni vers le vendeur, il est là pour :

  • Gagner sa vie et vivre de son travail.
  • Agir comme intermédiaire et faciliter la relation Acheteur-vendeur dans les négociations.
  • Sécuriser les transactions.
  • Vendre rapidement grâce son réseau, sa communication, sa mise en valeur.

Vous comprenez désormais pourquoi les agences veulent travailler en exclusivité avec les vendeurs : Servir de leurre et d’agence de com’ gratuite n’est pas très rentable.

Immobilier Soissons : Tout savoir sur l’assurance emprunteur pour réaliser des économies

Dans le cadre d’un prêt immobilier, il est demandé par l’organisme prêteur de souscrire une assurance emprunteur. Bien que non obligatoire, elle reste exigée afin d’accéder à cet emprunt car elle garantit au prêteur le remboursement du prêt en cas d’incapacité de le rembourser par l’emprunteur. Cette assurance, longtemps seulement proposée par les organismes emprunteurs, est depuis ouverte à la concurrence et bien plus flexible. Des avancées à l’origine de possibles économies non-négligeables.

Qu’est-ce-que l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est un contrat exigé par les organismes prêteurs dans le cadre d’un prêt immobilier. Le montant de ses cotisations est inclus dans les mensualités du prêt. Cette assurance offre une protection à l’emprunteur en cas d’aléas de la vie et une sécurité pour la banque prêteuse. Elle comporte plusieurs garanties, pour certaines optionnelles :

  • La garantie Décès 
  • La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie 
  • La garantie Incapacité Temporaire Totale
  • La garantie Invalidité Permanente Totale ou Partielle
  • La garantie Perte d’emploi

Selon les cas, l’assurance rembourse le montant du capital restant dû ou de certaines mensualités si l’incapacité de payer ces dernières reste temporaire. Concernant la garantie Perte d’emploi, elle est optionnelle et intervient en cas de licenciement.

Comment est calculé le tarif de l’assurance emprunteur ?

Le montant des cotisations de l’assurance emprunteur dépend de plusieurs facteurs :

  • Montant et durée du prêt immobilier ;
  • Garanties souscrites ;
  • Profil du ou des co-emprunteurs : situation familiale, âge, profession à risques ou non, activités de loisirs à risques ou non, état de santé.

Quelles évolutions législatives ont marqué l’histoire de l’assurance emprunteur ?

Ces 10 dernières années, l’assurance emprunteur a connu plusieurs évolutions allant dans le sens des consommateurs. Elle est aujourd’hui ouverte à la concurrence et plus flexible ce qui offre aux emprunteurs plus de liberté. Voici un bref aperçu des lois qui ont favorisé ces évolutions successives entre 2010 et 2018 :

  • Avant 2010 et la loi Lagarde, les organismes prêteurs étaient les seuls à pouvoir proposer une assurance emprunteur pour un prêt immobilier. Depuis cette loi, la concurrence a été ouverte aux dites délégations d’assurances. 
  • En 2014, la loi Hamon met en avant la possibilité de changer d’assurance de prêt au cours de la première année après signature du prêt immobilier. Une loi qui offre plus de liberté aux emprunteurs qui n’avaient pas forcément le temps de comparer plusieurs devis d’assurances avant de signer leur prêt, et donc de profiter de la loi Lagarde.
  • En 2018, l’Amendement Bourquin étend les fondements de la loi Hamon. Il est désormais possible de changer d’assurance emprunteur chaque année en respectant un délai de préavis et certaines conditions contractuelles.

Comment réaliser aujourd’hui des économies avec l’assurance emprunteur ?

L’ouverture à la concurrence de l’assurance emprunteur a permis de faire baisser certaines cotisations. Les différences de tarifs se perçoivent entre tous les acteurs. Pour réaliser des économies, il suffit donc de prendre le temps de comparer les tarifs entre plusieurs propositions de banques ou d’assureurs. Attention aussi a prendre connaissance des conditions de résiliation du contrat en cours et aussi à respecter une règle importante : dans le cadre d’un changement d’assurance emprunteur, les garanties du nouveau contrat doivent au moins être identiques ou similaires aux garanties de l’ancien contrat. Il est donc possible de changer pour les mêmes garanties, pour des garanties supérieures, mais pas pour des garanties inférieures.

Les comparateurs, les simulateurs et les courtiers en assurance s’imposent aussi comme un atout dans cette quête au meilleur rapport garanties / prix. Ces spécialistes étudient le profil des emprunteurs, recueillent les informations nécessaires et sont à même de comparer plusieurs offres concurrentes afin de sélectionner celle qui correspondra le mieux à l’emprunteur. Un gain de temps et généralement d’argent à la clé !

Une étude récente, a révélé des écarts de prix importants entre plusieurs offres d’assurances emprunteurs proposées par des banques ou des assurances. Pour un prêt immobilier de 200 000 euros contractés sur 20 ans l’économie moyenne constatée tourne autour de 6 500 €. Une somme non négligeable qui offre la possibilité aux propriétaires de réaliser des aménagements toujours bienvenus pour un bien encore plus cosy.

Pour en savoir plus :

Acheter une maison à Soissons, les points à surveiller avant de vous lancer.

Marre d’être locataire et de payer un loyer à fond perdu ? manque de place ou simplement envie de changer de quartier ? Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement à Soissons et votre décision est prise, il est désormais temps de vous lancer dans les recherches.

Mais avant de foncer tête baissée, voici quelques conseils et points à surveiller pour ne pas faire d’erreurs.

La check-list :

 

Etape 1 : Faites le point sur vos finances ! prenez RDV avec votre banque ou votre courtier pour effectuer un calcul d’enveloppe et connaître le montant exact que vous serez en mesure d’emprunter. Cette première règle semble évidente mais nombreux sont ceux qui démarrent par visiter, trouvent leur bonheur et constatent ensuite que leur budget est insuffisant ! Douche froide assurée !

Etape 2 : Peu importe la façon dont vous effectuez vos recherches ( agences ou PAP ), prenez quelques minutes pour créer une alerte automatique des biens pouvant correspondre à votre recherche sur 3 à 4 portails immobiliers pour être sûr de ne rien louper. Beaucoup de sites web d’agences immobilières proposent également ce système d’alerte, ne vous en privez pas !

Etape 3 : Ne rien oublier !

Si lors des premières visites nous avons tendance à laisser notre côté émotionnel prendre le dessus. Une contrevisite permettra de revoir en détails les caractéristiques d’un bien et se renseigner sur les points importants, à savoir :

L’environnement :

 Faites le tour de la maison et du quartier pour vous assurer que rien ne viendra troubler votre tranquillité .

L’état extérieur :

 La réparation de fissures, un ravalement de façade, une couverture à remanier sont des postes de dépense importants à ne surtout pas négliger.Faites intervenir un professionnel en cas de doute !
 

L’isolation :

Les résultats annoncés sur le DPE ( diagnostic de performance énergétique ) sont des indicateurs à prendre en compte, une maison mal isolée est un gouffre en chauffage ! ne vous fiez pas aux factures des propriétaires ( certains chauffent à 19°, d’autres à 22° ) Le mieux étant de vérifier par vous même la présence d’isolation sur les murs périphériques et les combles.
 

Le chauffage :

Une chaudière qui lâche 2 mois après l’achat, ça n’arrive pas qu’aux autres ! renseignez vous sur l’âge de la chaudière et les entretiens effectués. Vérifiez également, pour les maisons anciennes, la présence et le bon fonctionnement des têtes thermostatiques des radiateurs…

L’assainissement :

On rencontre sur Soissons et sa périphérie de nombreux biens dont l’assainissement n’est pas conforme, tant sur les assainissements individuels que les biens raccordés au tout à l’égout. On retrouve souvent des biens raccordés derrière une ancienne fosse septique, si en pratique votre bien est raccordé au tout à l’égout , l’installation n’est pas conforme pour autant et la loi oblige en théorie l’acquéreur à se mettre en conformité 1 an après l’achat.

Les travaux :

J’ai déjà vu quelques cas de propriétaires s’étant octroyé un bout de terrain non utilisé par un voisin ( souvent il s’agit d’un terrain communal ou d’une pâture ), si dans les faits cela arrange tout le monde ( car le terrain est entretenu ) n’oubliez pas de vérifier sur un plan de cadastre ce que vous comptez acheter.

Enfin, n’hésitez pas à faire venir un professionnel pour chiffrer les éventuels travaux à réaliser avant de vous engager, cela vous évitera bien des surprises. Je dis toujours qu’avec le budget, tout est faisable à l’intérieur d’une maison, mais vous ne pourrez cependant pas la déplacer ! le quartier et l’environnement sont donc des points extrêmement importants à vérifier.

Une fois les points listés ci dessus vérifiés, vous pourrez entamer la partie la plus importante d’une vente : La Négociation..