Photo d'un appartement à rénover totalement

Défiscaliser à Soissons avec le déficit foncier

Lorsque vous louez un bien immobilier en dehors d’un dispositif de défiscalisation, vous pouvez tout de même profiter du mécanisme du déficit foncier.

En effet, si vous possédez un bien immobilier mis en location qui a des charges plus élevées que ce qu’il rapporte, vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global.

Le déficit foncier peut également résulter de travaux de rénovation sur un bien destiné à la location.

Photo d'un appartement en travaux

Défiscalisation immobilière en vue...

Le mécanisme du déficit foncier concerne les particuliers qui louent un bien immobilier contre le versement d’un loyer. Les loyers constituent un revenu foncier.

Si le montant de vos charges liées au bien est plus important que les loyers récoltés, un déficit foncier se crée. Celui-ci permet de réduire votre impôt sur le revenu.

Vous pouvez déduire ce déficit foncier de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédant est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.

A noter : Si vous avez investi sous le dispositif Périssol ou Cosse, le seuil de 10 700 € passe à 15 300 €.

Le déficit foncier ne peut être utilisé qu’au régime réel, et non au régime micro-foncier puisque ceux-ci profitent d’un abattement de 30 % pour l’ensemble des charges.

Le déficit foncier, pour qui ?

Tous les propriétaires de biens immobiliers mis en location ou à destination de la mise en location, peuvent profiter du mécanisme de déficit foncier. Cependant, ce dispositif est plus intéressant quand votre tranche d’imposition est élevée.

D’ailleurs, vous avez la possibilité de coupler le mécanisme du déficit foncier avec un dispositif de réduction d’impôt comme Pinel ou Denormandie. Autre avantage, le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le calcul des 10 000 € de niches fiscales.

Ce régime peut être très intéressant notamment à l’acquisition d’un bien qui nécessite de nombreux travaux de rénovation pour la mise en location.

Les charges déductibles

Pour commencer, vous pouvez déduire toutes les charges financières liées aux intérêts d’emprunt, c’est-à-dire, les intérêts, les assurances, les frais de dossier, etc. des emprunts réalisés pour financer l’acquisition, la construction, l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien loué.

Attention : Ces charges sont déductibles de vos revenus fonciers, mais ne peuvent pas être déduites de votre revenu global.

Ensuite, vous pouvez également déduire les charges liées à l’exploitation du bien, c’est-à-dire, les frais de gestion, les frais de syndic, les assurances, la taxe foncière et les charges de copropriété.

Cependant, le déficit foncier provient le plus souvent des charges liées aux travaux.

Les travaux pris en compte

Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location est déductible de vos revenus fonciers si les travaux ont pour but de maintenir, de remettre en état le bien ou d’apporter un équipement ou un confort supplémentaire comme la création d’équipements adaptés à l’accueil de personnes à mobilité réduite.

Les travaux d’amélioration, de rénovation et de réparation peuvent, par exemple, être des travaux de toiture, de façade, d’électricité, de plomberie, de chauffage ou d’ascenseur.

Les travaux de remise en état suite au départ d’un locataire sont également admis.

Les travaux non pris en compte

Le montant des travaux de construction et d’agrandissement n’est pas déductible de vos revenus fonciers.

Ceux-ci sont pris en compte dans le prix d’achat du bien pour le calcul d’une possible plus-value.

Les conditions du déficit foncier

Pour pouvoir déduire votre déficit foncier, vous devez être imposé sous le régime réel d’imposition pour vos revenus fonciers.

De plus, le bien immobilier doit être mis en location dès la fin des travaux pour profiter du déficit lié au montant des travaux.

Une fois le déficit déduit, vous devez continuer à mettre en location le bien pendant 3 ans. Si ce n’est pas le cas, l’imputation du déficit peut être remise en cause. Cela se traduit par un nouveau calcul de l’imposition et donc au paiement d’un supplément d’impôt.

Par contre, le déficit n’est pas perdu, mais devient un déficit reportable sur vos prochains revenus fonciers sur 10 ans.

Comment calculer votre déficit foncier

Pour calculer votre déficit foncier, vous devez commencer par calculer le montant de vos charges financières.

Si une fois les charges financières retirées de votre revenu foncier le résultat est négatif, votre déficit foncier est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Imaginons que vous percevez 8 000 € de loyers, que vos charges financières sont de 9 000 € et que vos autres charges s’élèvent à 4 000 €.

Vous devez commencer par déduire vos charges financières (8 000 – 9 000), ce qui vous donne un résultat négatif de – 1 000.

Ces 1 000 € seront déductibles de vos revenus fonciers des prochaines années.

Par contre, les 4 000 € provenant des autres charges sont un déficit foncier déductible de votre revenu global.

A l’inverse, si le résultat est positif, vous devez calculer vos autres charges. Si une fois les autres charges imputées, le résultat est toujours positif, vous n’avez pas de déficit foncier. Vous avez juste diminué le montant de vos revenus fonciers et donc de votre imposition.

Par contre, si le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier qui peut être déduit de votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an. L’excédant est imputable sur vos revenus fonciers suivants.

Imaginons que vous percevez 8 000 € de loyers par an, que vos charges financières sont de 5 000 € et que vos autres charges sont de 4 000 €.

Vous commencez par déduire les charges financières (8 000 – 5 000 = 3 000) puis comme vos revenus fonciers sont toujours positifs, vous pouvez imputer vos autres charges (3 000 – 4 000 = – 1 000). Vous obtenez alors un déficit foncier de 1 000 qui peut être déduit de votre revenu global.

Par contre, si votre déficit foncier est de 12 000 €, vous ne pouvez déduire que 10 700 € sur votre revenu global. L’excédant, les 1 300 € sont reportables sur vos prochains revenus fonciers.

Et pour les SCI ?

Une SCI relève normalement de l’impôt sur le revenu (IR), mais vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Les règles fiscales pour la SCI à l’IR sont les mêmes que celles pour les revenus fonciers puisque les associés sont personnellement imposés selon leur part dans la SCI.

En l’absence de bénéfices, la SCI peut avoir un déficit foncier. Vous pouvez imputer le déficit sur vos revenus fonciers puis sur votre revenu global (en dehors des charges d’intérêts d’emprunt) dans la limite de 10 700 €. Ensuite, il peut être imputé sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Imaginons que la SCI ait un déficit foncier de 20 000 € et que vous possédiez 20 % de la SCI, vous pouvez déduire 4 000 € de vos revenus fonciers ou de votre revenu global.

Concernant la SCI à l’IS, le déficit foncier ne peut être imputé que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la SCI. Par contre, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles.

J’espère qu’avec toutes ces explications, ce mécanisme est désormais devenu clair pour vous !

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif à Soissons et ses environs pour défiscaliser, je peux vous accompagner tout au long de votre projet : De l’analyse de vos besoins à la signature de l’acte authentique de vente.Pour me rencontrer et en discuter, cliquez-ici.

Vendre un immeuble à Soissons

La vente d’un immeuble de rapport est bien plus complexe qu’une vente traditionnelle de maison ou d’appartement.Si vous songez à vendre votre immeuble locatif sur Soissons et ses environs, cet article est fait pour vous.

Avant de vendre votre immeuble

Les pré-requis à la vente d’un immeuble locatif sont nombreux, la première étape consiste à identifier si vos locataires pourront ou non bénéficier d’un droit de préemption.J’ai rédigé un court article à ce sujet : Vente d’immeuble en bloc et droit de préemption des locataires.

Il est donc impératif avant toute chose de vous assurer s’ils souhaitent ou non se porter acquéreur et les informer par courrier recommandé de préférence, d’une mise en vente future qui entrainera des visites de leur logement.

Réunir tous ses locataires pour effectuer une visite est souvent très contraignant, cela demande du temps, de l’organisation, de la disponibilité et du tact.

Si généralement les trois premières visites se passent sans encombre, vous constaterez vite que bloquer vos locataires de façon récurrente les agacera rapidement et qu’ils seront de moins en moins disponibles….

Si les rapports entre propriétaire et locataires sont parfois tendus de base, les locataires savent profiter de ce type d’évènement pour mettre la pression ou tout simplement rendre coup pour coup vis à vis des couacs antérieures.

Lors des visites, les locataires peuvent tout simplement décourager les éventuels acquéreurs par une simple phrase en mentionnant des problèmes au sein de l’immeuble ou l’idée de déposer son préavis pour X raison. Fuite assurée de vos acheteurs !

Il est donc indispensable d’entretenir d’une part de bonnes relations avec vos locataires et d’aller à leur rencontre pour discuter des futures visites.

À ce stade, passer par un agent immobilier spécialisé dans la vente d’immeubles locatifs sur Soissons est gage de serennité et d’efficacité.En tant qu’intermédiaire, le professionnel agit de façon neutre et conditionne vos locataires pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions.

Enfin, n’oubliez pas d’effectuer tous les diagnostics nécessaires et rassembler tous vos documents pour constituer votre dossier de vente. Un dossier carré, c’est rassurant pour un acquéreur et permet d’obtenir des réponses précises rapidement.

Voici la liste exhaustive des diagnostics à réaliser pour la vente d’un immeuble en bloc :

Amiante

Plomb

Electricité

Gaz

Termites ( selon département )

Mérules (selon département )

Radon

ERNT ( Etat des Risques Naturels et Technologiques )

Assainissement ( si individuel )

DPE ( Diagnostic de Performance Energétique )

En tant que bien d’investissement, il sera également indispensable de dresser un tableau mentionnant les types de logements, surfaces, état général, état locatif, montant des loyers, charges, montant des fonciers etc..

Ce type de tableau peut être remis à chaque visite pour synthétiser l’aspect financier de votre bien et permettre le calcul du rendement locatif rapidement.

La mise en vente

À ce stade, vous pourrez choisir de vendre par vous même de particulier à particulier ou faire appel à un agent immobilier spécialisé.

Comme évoqué plus haut, recourir aux services d’un professionnel sur ce type de vente est plus que recommandé.

En effet, il est souvent difficile pour un vendeur de filtrer les contacts et mesurer la solvabilité ainsi que la cohérence des acquéreurs.Il en résulte un nombre important de visites, une perte de temps incroyable, un agacement général des locataires dû aux visites chaque W.E et plus généralement, une vente qui s’éternise…

L’agent immobilier joue un rôle crucial d’intermédiaire entre vous, vendeur, vos locataires et les éventuels acquéreurs.

Il minimise le nombre de visites en sélectionnant rigoureusement les acheteurs, entretien la relation avec vos locataires et se positionne comme pilier de votre projet de vente en connaissant parfaitement votre immeuble.

D ‘ailleurs, la majorité des immeubles sont vendus par le biais d’un mandat exclusif car multiplier les agences sur ce type de bien n’a aucun intérêt pour vous et vos locataires. La gestion des contacts, des clefs et de la relation avec vos locataires est bien plus efficace lorsqu’elle repose sur un unique agent immobilier.

Le choix ne tient qu’à vous cependant si vous vous sentez apte à gérer cette vente et que vous disposez de temps ainsi que des notions nécessaires à la vente de ce type de bien d’investissement qui requiert des connaissances juridiques, fiscales et un bon maniement des chiffres

La négociation d’un immeuble locatif à Soissons

Négocier est un art ! Il existe différents types de négociations comme la négociation coopérative, la négociation compétitive et la négociation coopétitive.

Sans rentrer dans les détails car cela fera l’objet d’un futur article, sachez qu’une négociation menée par un intermédiaire augmente considérablement vos chances d’aboutir à votre objectif : Vendre

Vendre un immeuble locatif sur Soissons ou ailleurs sous entend d’avoir en face de vous des investisseurs aguerris à l’achat de biens immobiliers.Ils sauront vous mettre à défaut à un moment donné de la négociation afin de tirer celle-ci à leur avantage.

Disposer des services d’un professionnel permet d’être moins impliqué émotionnellement et de disposer d’un allié bénéficiant de recul et d’un meilleur esprit d’analyse.La négociation du prix d’un immeuble est parfois longue et les nerfs peuvent être mis à rude épreuve tant les sommes en jeu sont importantes.Là encore, vous seul pouvez choisir de mener cet aspect seul ou via un professionnel.

Immeuble vendu !

Une fois que vous serez en accord avec votre acheteur sur le prix et les conditions de vente de votre immeuble.Il sera temps d’avancer vers la signature d’un compromis de vente.

Si vous avez choisi le PAP, il sera nécessaire de vous diriger vers votre notaire pour la rédaction de celui-ci.En optant pour les services d’un agent immobilier à Soissons, celui-ci sera à même de rédiger l’avant contrat.

Il sera important de revoir l’ensemble des éléments ( taxe foncière, diagnostics, baux, certificat d’assainissement, état financier etc… ) avec votre acquéreur avant de signer.

Anticipez également ce futur changement de propriétaire avec vos locataires et l’acquéreur pour le paiement des futurs loyers, la bascule des contrats etc…

Une fois le compromis de vente signé, la patience sera de mise dans l’attente de l’accord de prêt ( comptez 60jours ) et de signer l’acte authentique chez votre notaire.

Si vous voulez en savoir plus sur les différents points importants d’un compromis, vous pouvez également lire : Tout sur le compromis de vente.

Étant spécialisé dans la vente de biens locatifs à Soissons, je reste également à votre disposition en cas de questions via les commentaires de cet article ou , pour plus de confidentialité, directement par mail en cliquant ici.

Photo de la façade arrière d'un immeuble en pierres

Ensemble immobilier locatif à vendre entre Soissons et Laon

 Nouveau format d’articles pour la catégorie “investir” avec la présentation d’une nouveauté à vendre spéciale Investisseurs.J’espère que ce nouveau format vous plaira 😉

Photo de la façade arrière d'un immeuble en pierres

L'ancien café transformé...

 

Présentation de ce nouveau bien à vendre proche Soissons, sur l’axe Soissons-Laon, et plus précisément situé dans la commune de Vauxaillon.

Il s’agit d’un ensemble immobilier cadastré AD20, composé d’un immeuble à usage d’habitation de 400m2 comprenant 5 logements.Immeuble qui autrefois n’était autre que le café du village ! Ainsi qu’une maison avec jardinet et garage située à l’arrière de l’immeuble. L’ensemble offre un parking commun à l’ensemble des locataires pour une surface totale avoisinant les 700m2 de terrain.

Esthétiquement l’immeuble est en bon état, hormis le sous-bassement qui mériterait un bon coup de peinture, la maçonnerie et la couverture sont en parfait état, pour l’immeuble comme pour la maison. +1

Le secteur est calme, comme dans de nombreux villages autour de Soissons.Vauxaillon se démarque cependant par sa gare SNCF avec train direct pour Paris qui demeure un très bel atout, tant pour le confort de vie des locataires que pour l’attractivité en demande locative du bien.+1

La composition de l’immeuble se démarque par la taille de ses appartements dont le plus petit est un F3 de 55m2 et le plus grand avoisine les 100m2 au sol tout en proposant 4 chambres.Une chose est sûre, les locataires en place seront bien plus stables en comparaison d’un bien offrant des logements de type F2 ou studio !

Situé en zone rurale, il est bon d’observer que la taille des appartements est cohérente avec la demande locative.+1

Chambre du F3 sur la façade arrière de l'immeuble

L’extérieur du bien

Comme évoqué plus haut, les extérieurs sont en très bon état.Le parking gravillonné agrémente l’ensemble.Une terrasse commune située à l’arrière du bâtiment. se trouve même à disposition des locataires.+1

Petit bémol cependant, si certains appartements disposent d’une cave, celles-ci sont attenantes aux logements et non accessibles depuis l’extérieur.Il faudra donc rentrer les vélos en passant par le séjour !

Concernant l’assainissement, l’immeuble et la maison sont tous deux reliés au tout à l’égout.

Les intérieurs

Acheté et rénové en 2004, l’immeuble offre un accès direct à quasiment chaque appartement.En dehors du F5 qui nécessite le passage par une cage d’escalier  privative  , les autres logements sont indépendants.

Un point non négligeable quand on sait les dégâts que peuvent occasionner les changements successifs de locataires dans des communs suite aux déménagements/emménagements.+1

Concernant le système de chauffage, l’immeuble propose un chauffage collectif au fioul avec cuve de 2500L accessible via la chaufferie à l’arrière de l’immeuble.Il faudra donc régulièrement faire le plein de la cuve.-1

La maison dispose d’un poêle à granules et de convecteurs électriques.

Façade de la maison

Détail des logements

Rez de chaussée sur rue, porte droite : Il s’agit d’un appartement F3 d’environ 62m2 habitables disposant d’une entrée sur séjour avec cuisine ouverte, 2 chambres, WC, salle d’eau et cave. Fraîchement repeint, il est actuellement libre et prêt à accueillir un nouveau locataire.Le loyer étant de 450€ + 80€ de chauffage et 20€ d’eau.

Rez de chaussée sur rue, porte gauche : Un appartement de 65m2 avec entrée sur pièce de vie et cuisine ouverte, salle d’eau, WC, 2 chambres et cave.

Actuellement occupé, ce logement nécessite un bon rafraîchissement peinture + sols et quelques anomalies électriques semblent à revoir.Le loyer actuel est de 430€+ 80€ de chauffage et 20€ d’eau.

Rez de chaussée/1er sur cour, porte droite : Un logement de 62m2 également sur deux niveaux comprenant : Entrée, bureau en mezzanine , salon-séjour avec cuisine ouverte, salle d’eau, WC, deux chambres. Un appartement dans un état correct, ne nécessitant pas de travaux pour le moment et actuellement loué pour 445€ + 80€ de chauffage + 20€ d’eau.

Rez de chaussée/1er sur cour, porte gauche : Un F3 de 55m2 avec entrée sur pièce cuisine, séjour, salle d’eau avec WC, deux chambres.Le logement dispose également d’une petite dépendance privative faisant office de petite buanderie.Dans un état correct, il est loué au prix de 400€ + 80€ de chauffage + 20€ d’eau

2ème étage sur cour : Un grand F5 de 95m2 avec entrée sur couloir desservant 4 chambres, salle d’eau, WC, buanderie, pièce de vie avec cuisine ouverte.Ce logement est à rénover, sols et peinture ainsi que les pièces d’eau.Libre à ce jour, le loyer est de 520€ + 80€ de chauffage + 20€ d’eau -1

La maison est en excellent état extérieur et en bon état intérieur, elle dispose comme résumé plus haut d’un garage avec porte motorisée et d’un jardinet.D’une surface habitable de 58m2, elle dispose d’une entrée sur pièce de vie avec cuisine ouverte, WC. À l’étage : pièce palière, salle d’eau et deux chambres sous rampants.Actuellement louée 600€+20€ d’eau

Séjour du F3 sur façade arrière

Détail des chiffres

La taxe foncière de l’ensemble s’élève à 2 850€/an pour un revenu annuel net de 31 290€ fonciers déduits

Proposé au prix de 399 000€ frais d’agence inclus avant négociation, l’achat de cet ensemble apporte une rentabilité brute de 8,55%

L’achat de cet ensemble immobilier proche de Soissons peut s’autofinancer sans problème :

Prix d’achat FAI = 399 000€

Frais de notaire = 29 000€

Financement à 110% = 428 000€, sur 20ans ( taux 1,33% ) cela donne des mensualités à 2160€ assurance comprise.

En intégrant le coût mensuel de la taxe foncière qui s’élève à 237,5€/mois, vous rembourserez 2397€ pour 2845€ de loyer.

C’est donc une belle affaire à saisir !

Un bon bricoleur pouvant réaliser les quelques travaux à faibles coûts ou mieux, réaliser ces travaux par entreprise et les déduire des loyers encaissés pour diminuer l’impôt sur les revenus fonciers.

Bilan et analyse

Investir en périphérie large peu sembler risqué par peur de ne pas louer, et pourtant, c’est bien sur ce genre d’affaire que l’on obtient de bonnes rentabilités sans pour autant sacrifier la qualité du bien.

Les grandes surfaces sont synonymes de locataires stables et d’une gestion simplifiée qui ne nécessite pas de recourir aux services d’une agence pour la gestion.Encore un point permettant d’optimiser les finances !

Il est bon de noter que l’accès direct pour Paris vient contre balancer face à un immeuble en centre ville de Soissons qui, certes sera plus sûr pour trouver de nombreux candidats à la location , mais subira une taxe foncière deux fois plus élevée !

Que votre recherche porte sur un immeuble en hypercentre ou non, avouez bien qu’il s’agit avant tout d’une histoire de chiffres et que le rendement offert par ce bien avant négociation ne laisse pas indifférent.

Evidemment, vous pensez bien qu’il s’agit ici de comparer ce qui est comparable, on parle ici d’une rentabilité brute de 8,55% pour des F3 (et même F5 ) et non des F2 ou des studios.

Qui ne rêve pas d’une opération blanche sur 20 ans et de bénéficier d’un revenu mensuel de 2850€ une fois à la retraite sans pour autant gérer un turn-over important…

Vous souhaitez obtenir plus d’infos sur cette EXCLUSIVITÉ de l’agence  Grelet Immobilier ? Retrouvez directement l’annonce en question en cliquant ici.

Besoin de faire le point avec un professionnel ? contactez-moi par mail ou téléphone, je vous conseillerai au mieux de vos intérêts.

À bientôt

PS : Ce type de bien, composé au total de 6 logements, est soumis au droit de préemption des locataires.Pour en savoir plus à ce sujet, vous pouvez lire l’article : Vente d’un immeuble en bloc et droit de préemption des locataires.

Le guide de l’achat immobilier à Soissons

Acheter un bien immobilier est un acte décisif dont il faut bien maîtriser toutes les étapes.L’acheteur est vite happé par un flot d’informations: utiliser le web et scroller les annonces de Particulier à Particulier (PAP)? chercher, sur Soissons, une agence immobilière issue d’une grande enseigne nationale? Une petite agence locale? Un indépendant peut-être? Il est aisé de s’y perdre. D’où ce guide, étape par étapes.

Photo d'une main en train de compter son argent

Faire le point sur son financement et sa capacité d'emprunt

La première étape est essentielle. Pour pouvoir cibler ne serait-ce qu’un quartier, mais aussi un type de bien (maison, appartement…), il convient de connaître précisément quels sont vos moyens. 

Cela passe par deux évaluations. Premièrement, il est vivement recommandé de faire un état de sa capacité d’emprunt auprès de son conseiller bancaire. Ce dernier pourra peut-être même esquisser une simulation personnalisée, ou plusieurs. Le but étant d’obtenir en fonction des mensualités que vous souhaitez rembourser, le montant et la durée maximum sur lesquels votre banque est prête à vous suivre.

Ensuite, je vous conseille fortement de faire un second point par le biais d’un courtier en prêts immobiliers. En fonction des premiers éléments fournis par votre banque, le courtier sera en mesure de déterminer s’il est capable de vous proposer de meilleures conditions.

Cela peut se traduire par un meilleur tauxune assurance moins chère,  une plus longue durée d’emprunt, la possibilité de lisser vos prêts actuels ou encore vous éviter de vous délester de votre épargne via un financement à 110%.

Les courtiers sont des pros du montage financier, ils savent comment monter votre dossier bancaire pour obtenir un accord de prêt si votre dossier semble difficile ou dans le cas contraire, vous faire bénéficier de meilleures conditions.

Photo d'un étal d'épices illustrant le marché immobilier

L'état du marché et les caractéristiques du bien recherché pour cibler les recherches

Une fois établie votre capacité d’achat, de maison ou d’appartement à Soissons par exemple, vous pouvez commencer à sonder le marché local en fonction de vos exigences et de vos moyens. 

Sur internet, la majorité des sites d’agences immobilières, y compris à Soissons, proposent des outils permettant d’éliminer rapidement tout ce qui est hors budget, ou qui ne répond pas aux exigences fondamentales comme le nombre de pièces ou de m2.

De cette façon, vous prendrez conscience qu’à Soissons par exemple, il est plus difficile d’envisager l’achat d’une maison de plain-pied en centre ville que dans la périphérie.

Sans même évoquer les prix, un rapide tour des différents portails immobiliers vous permettra d’évaluer l’offre disponible en fonction de vos critères et resserrer vos recherches.

Dernière option, la plus simple si vous manquez de temps.Contacter un professionnel de l’immobilier, en lui présentant vos exigences et votre capacité d’emprunt. A lui dont c’est le métier, de trouver chaussure à votre pied!

Photo d'un rdv professionnel entre un homme et un couple

Choisir entre acheter de PAP ou passer par un professionnel de l'immobilier

A ce moment de votre projet, vous avez probablement déjà épluché un certain nombre de sites immobiliers, et encore plus d’annonces. 

Vous trouverez alors de multiples raisons de préférer effectuer votre achat immobilier à Soissons de PAP :

” Moins cher car sans honoraires, pas d’intermédiaire dont on sait bien, ma pauvre dame, qu’ils ne sont pas toujours honnêtes et pros alors que le vendeur, lui, il a vécu dans son bien et le connaît parfaitement, pourquoi ne pas lui faire confiance…”

Bref, vous pouvez effectivement tomber sur la perle rare, et profiter d’une relation de confiance, rare, mais profitable.

Mais le risque et les doutes sont grands :

  • Mauvaise évaluation du prix du bien
  • Sous évaluation des travaux à prévoir
  • Rapports difficiles avec le(s) vendeur(s)
  • Négociation difficile voir bloquée
  • Difficulté à obtenir des réponses claires
  • Surprises de dernières minutes avant signature ( j’ai déjà vu un poêle à granules disparaitre !! oui oui ça arrive ! )

Passer par le biais d’un agent immobilier apporte des garanties, sécurise votre projet et vous offre la tranquillité d’esprit dans le bon déroulement des opérations.

 Cela représente un coût, mais bien souvent cela peut s’avérer rentable : décelage de vices cachés pouvant être onéreux, négociation facilitée pouvant plus que compenser les honoraires…

Photo d'un agent immobilier à son bureau

Les avantages du mandat de recherche en passant par un agent immobilier

Si toutefois vous manquez de temps, que vos recherches s’éternisent ou tout simplement parce que vous n’envisagez pas d’acheter sans les conseils d’un agent immobilier.

Vous pouvez directement opter pour le mandat de recherche.  

Dans ce cas de figure, l’acheteur délègue sa recherche à l’agent professionnel, généralement pour une durée déterminée. 

L’agent s’engage à tout faire pour combler les désirs de son client, donc à lui trouver un bien correspondant aux critères,  lui apporter un regard professionnel sur ledit bien, négocier le prix et surtout le conseiller au mieux.

Ce mandat dispose d’un atout indéniable, l’agent immobilier n’agit plus en tant qu’intermédiaire mais dans l’unique intérêt de son client acheteur, et ce point fait toute la différence !

Egalement, le suivi des recherches est bien plus poussé, chaque bien proposé est analysé par l’agent et son client avant visite afin d’éviter la perte de temps.De plus, l’agent n’est pas limité à son portefeuille de biens à vendre, ses recherches s’effectuent sur l’intégralité du marché immobilier : Particuliers et professionnels.

Dans le cas où l’acheteur souhaiterait tout de même poursuivre ses recherches par lui-même, il existe des mandats semi-exclusifs, mais ils offrent moins d’avantages, que ce soit au niveau tarifaire ou du point de vue des services proposés.L’exclusivité assure rémunération au professionnel en cas de réussite, ses efforts sont donc décuplés contrairement au mandat semi-exclusif.

Contrevisite : Les points importants à vérifier

Moment clef avant une décision d’achat, la contre-visite doit être bien préparée. Il s’agit de vérifier des points cruciaux, de lever certains doutes…

Si une première visite n’a pas répondu à certaines questions, au sujet du voisinage par exemple, ou de sujets techniques (électricité, combles, travaux à venir, questions sur la copropriété le cas échéant…), il faut pouvoir y répondre, point par point. 

Il est préférable que cette contre visite se fasse sans la présence du vendeur (pour ne pas introduire de problématiques relationnelles dans la vente) : mais cela n’est en général possible qu’avec l’intervention d’un agent professionnel, qui de plus aura un oeil averti et expérimenté tout en ayant préparé le dossier et réunit des documents relatifs au bien ou à la copropriété.

Pour en savoir plus sur la contrevisite et les points importants à vérifier avant d’acheter une maison à Soissons et ses alentours, vous pouvez également consulter cet article : Acheter une maison à Soissons, les points importants à vérifier avant de vous lancer

Du compromis de vente à la signature, comment entamer vos démarches bancaires

Quand le choix est fait, enfin, et qu’un compromis de vente est signé, l’étape suivante est la validation du montage financier.

En effet, le vendeur et son notaire sont dès lors dans l’attente de la confirmation du financement.

Il est donc temps de retourner voir votre banque ou votre courtier : En effet, au moment du compromis vous connaissez le montant précis à emprunter, les frais de notaire, les frais d’agence…vos partenaires bancaires peuvent enfin plancher sur du concret !

Généralement, vous disposerez de 10 jours pour effectuer votre demande de prêt à un ou plusieurs organismes.Il sera nécessaire d’obtenir une attestation et de la remettre au vendeur, agent immobilier ou notaire ayant rédigé le compromis de vente.

N.B : Cette demande peut être effectuée durant votre délai de rétractation de 10 jours pour éviter la perte de temps et vous rassurer.

Ensuite, vous aurez un délai variable qui sera stipulé dans le compromis ( en général entre 45 et 60 jours ) pour obtenir votre accord ou votre refus de prêt et en faire de nouveau part au rédacteur.

Une fois votre prêt accordé, l’organisme bancaire devra éditer votre offre de prêt, document officiel que les agences et les notaires attendent avec impatience.En effet, l’offre de prêt confirme définitivement votre accord et détermine vos conditions qui seront reportées dans l’acte authentique de vente.

Une fois l’offre de prêt éditée, la signature chez le notaire se fait généralement sous 15 à 20 jours. 11 jours ( délai légal ) pour relire et signer votre offre puis une petite semaine afin de préparer l’acte et boucler le dossier.

Revisite, signature de l'acte authentique et déménagement

Une dernière visite est recommandée quelques heures avant la signature chez le notaire.

Il s’agit là de vérifier que le bien est vidé des meubles et effets du vendeur, effectuer les relevés de compteurs…

 Un peu moins technique que la contre visite, elle peut permettre par exemple de proposer la visite à un tiers (personne de la famille ou ami expérimenté…), ou à toute la famille si les étapes précédentes ont été effectuées sans les enfant ou sans un conjoint, par exemple.

N’oubliez pas pour la signature : 

  • Votre attestation d’assurance car le notaire la réclamera.
  • Votre chéquier afin de rembourser au vendeur le montant de la taxe foncière au prorata temporis.
  • Votre plus beau sourire !

La présence de l’agent immobilier (si vous êtes passé par un pro), connaisseur du dossier, EST IMPORTANTE en cas de problème. Il est intermédiaire de l’opération jusqu’au bout et tranchera en cas de doute, question ou désaccord entre les parties.

Enfin, une fois la signature et la remise des clefs effectuées, vous serez instantanément propriétaire ! Félicitations !

 Il ne reste plus qu’à ( le plus dur ) emménager !

Par expérience, sachez qu’il est possible de stocker avant la signature vos cartons ( mais vous devrez être assuré et obtenir l’accord du vendeur, cela reste à son bon vouloir ) pour organiser au mieux les choses.

Petit conseil d’ailleurs qui s’adresse aux vendeurs comme aux acheteurs, commencez vos cartons uniquement lorsque l’offre de prêt est éditée…à bon entendeur !

Vous avez des questions ? Vous voulez en savoir plus ? n’hésitez pas à m’en faire part dans les commentaires de cet article, j’y répondrai dès que possible.

Et si vous cherchez à acheter, vendre ou investir sur Soissons et ses alentours, vous pouvez me contacter et me faire part de votre projet en cliquant ici.

Photo d'une maison en plastique avec un porte clef à coté

Listing des agences immobilières à Soissons ?

A Soissons comme ailleurs, il est essentiel de bien choisir son agent immobilier. Hors, il peut sembler difficile de s’y retrouver, tant les agences sont nombreuses et particulières: réseau national ou agent indépendant de proximité? Petit tour d’horizon de la vie immobilière à Soissons.

N.B : Pour un maximum de transparence, cet article n’a pas été rédigé par mes soins mais par une personne totalement indépendante du blog et de l’agence Grelet Immobilier.

Egalement, il est bon de préciser que cette liste n’est pas exhaustive, elle se base sur les agences les mieux référencées par GOOGLE à ce jour.

Photo d'un ensemble de crayons de couleur illustrant le choix des différentes agence immobilières à Soissons

Les enseignes nationales

Le premier réflexe est souvent de se diriger vers les enseignes nationales, facilement repérables, notamment si l’on vient de loin, que l’on ne connaît pas la ville, que l’on est relativement pressé. On peut avoir la sensation qu’elles se ressemblent toutes: mais ces agences immobilières savent se démarquer en fonction de vos besoins.

Century21

Agence immobilière ayant pignon sur rue à Soissons, appartenant à l’un des plus importants réseaux d’agents immobilier en France, cette agence est globalement une valeur sûre du marché à Soissons. 

L’agence présente une image forte de technicité et d’expertise, se montrant toujours à l’affût de l’actualité du marché local. Les maîtres mots: disponibilité à toute épreuve, exclusivité avantageuse et services de qualité. 

Une valeur sûre? Certainement, mais qui a toutefois son prix, les barèmes étant légèrement plus élevés que ceux de la concurrence. 

De l’avis de nombreux clients, cela en vaut la peine, dans le cadre d’un projet demandant un suivi de qualité de bout en bout.

Orpi

Convivialité, dynamisme, et une touche de charme: L’agence immobilière Orpi Soissons joue la carte de la proximité, de la relation équipe d’agents immobilier / client. 

Une communication soignée qui se retrouve concrètement lors de l’accompagnement de votre projet. Une image assumée d’agent immobilier de proximité qui n’empêche toutefois pas de faire jouer la force d’un réseau national important. 

Chez Orpi Soissons, les agents font preuve d’une certaine souplesse, ne visant pas l’exclusivité à tout prix. 

Les honoraires, clairement présentés sur le site, sont équilibrés et plutôt adaptés aux biens d’entrée ou de milieu de gamme. Au moment de choisir votre agence immo à Soissons, si vous recherchez à la fois des garanties de services intéressantes, avec un budget maîtrisé tout en transparence et en simplicité, une visite chez Orpi s’impose.

Guy Hoquet

L’enseigne nationale se place très bien. Et en effet, la marque soigne une image de professionnalisme qui ne se dément pas. 

A Soissons, L’agence immobilière Guy Hoquet est incontournable, surtout si vous avez besoin d’un contrat d’exclusivité; car l’exclusivité chez Guy Hoquet, c’est un pack de services d’accompagnement complet, garantissant un délai de vente, autant qu’un service de dépannage d’urgence lors de l’installation. 

Professionnalisme, service, force du réseau…la garantie de l’efficacité, et une expérience de la gestion locative très sûre et reconnue. 

Appréciable: les honoraires, raisonnables au vu de la qualité de service, sont clairement affichés sur le site, et sont dégressifs; si vous recherchez un gros bien, vous pouvez choisir cette agence immo à Soissons les yeux fermés.

Stéphane Plaza

Réseau déployé assez récemment au niveau national, les agences immobilières Stéphane Plaza ont fort à faire pour s’implanter, à Soissons comme ailleurs. 

L’agence doit encore faire ses preuves, notamment dans le suivi des dossiers après la vente.

L’agence est cependant lotie d’un joli portefeuille d’annonces, et son service de “Homestaging” peut intéresser. Elle propose également un service de gestion locative.

Arthurimmo

Réseau national d’agences immobilières, Arthurimmo a su faire sa place sur le marché, notamment en mettant en place des packs de services intéressants. 

La communication est axée sur la mise en place d’un mandat d’expertise, incluant des services tels que l’aide au déménagement, l’aide au financement, la protection et télésurveillance. 

Arthurimmo met aussi l’accent sur la gestion locative. Service, proximité, et tarifs parmi les plus bas du marché…une agence immobilière à éprouver sur Soissons.

Les agences locales indépendantes

Fins connaisseurs des biens dont ils ont la charge, certains agents immobiliers au fort ancrage local sont également syndic de copropriété. Cela peut-être un atout lors de votre recherche.

Les agences immobilières / syndic

Le syndic de copropriété est une activité complémentaire très interessante. Ces agences connaissent parfaitement l’état des différentes copropriétés de Soissons et disposent d’informations utiles aux acquéreurs.

Soissons immobilier

Cette agence expérimentée est présente depuis 35 ans à Soissons

Elle assure des services plutôt complets, et propose également de la gestion locative. 

Syndic important, elle est au plus près du quotidien de nombre de résidences Soissonnaises. 

On déplore un manque de transparence quant aux honoraires sur le site; mais rien ne dit non plus que ceux-ci soient excessifs.

Actif immobilier Aisn’Oise

Il s’agit ici d’un réseau d’agences régionales; Connaissance du secteur, syndic, il peut-être particulièrement intéressant de s’adresser à leur agence immobilière à Soissons, y compris pour une recherche géographiquement plus large. 

Les honoraires, indiqués sur le site, sont dégressifs, et deviennent très intéressants pour les plus gros biens.

Aximmo

Agence importante du Soissonnais, Aximmo dispose d’un beau portefeuille d’annonces, notamment aux alentours de la ville. 

Les honoraires sont dégressifs également. C’est un partenaire de choix pour l’acquisition d’un bien imposant dans la région, ou dans le cadre d’une copropriété gérée par l’agence.

L’adresse Pierre et immobilier

Agence immobilière importante également à Soissons, gestionnaire, syndic…quelques beaux biens sont proposés, triés sur le volet. 

Et pourtant, les honoraires, dégressifs, ne sont pas prohibitifs! 

Un atout: cette agence propose des conseils poussés sur la question du financement.

Photo d'un jeu type Monopoly avec des euros posés dessus

Les agences spécialisées dans les transactions

Spécialisées dans la transaction immobilière, ces agences se focalisent sur le métier de l’achat-vente et le suivi de leurs clients.

Elles disposent généralement de peu de biens en portefeuille mais offrent en contrepartie un service de qualité.

Clovis immobilier

Il s’agit d’une Web agence immobilière, une des plus anciennes de France. 

Il y a peu d’annonces sur le site, mais ce dernier dispose d’un formulaire de recherche précis et les demandes d’informations sont bien traitées, avec un taux de satisfaction important. 

Les honoraires sont fournis sur demande; Mais en général, une agence sans vitrine se permet des honoraires peu élevés. A tenter, sans aucun doute.

Grelet Immobilier

Un véritable agent immobilier indépendant à Soissons et environs. 

Pas un portefeuille immense, mais propose un service très personnalisé, avec un suivi visiblement apprécié. 

Disponible également pour estimations et conseil. 

Les honoraires, transparents, sont tout à fait raisonnables, surtout dans le cadre d’une exclusivité.

Vous avez déjà fait appel aux services d’une de ces agences ? N’hésitez pas à faire part de vos différentes expériences dans les commentaires de cet article.

Photo d'une main tenant un clé, prête à ouvrir une serrure

Investir dans l’immobilier à Soissons

En tant qu’habitant des Hauts de France et du département de l’Aisne, vous êtes conscient du potentiel économique de la ville de Soissons.

Située à une centaine de kilomètres de Paris et d’Amiens, cette première capitale de ce qui va devenir la France possède de nombreux atouts.

Hormis son héritage architectural de tout premier plan et son cadre naturel préservé, c’est une ville qui possèdent des infrastructures performantes. Envisager d’investir à Soissons est un pari gagnant lorsque vous faites appel à des professionnels compétents.

Photo d'une maison de Maître en pierres de taille

Votre capacité financière

Évaluez votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans un investissement immobilier à Soissons.

Votre épargne vous pèse et vous songez à investir dans la pierre. Cette solution reste celle qui est la plus sûre en termes de placement.

Que ce soit pour un rendement locatif, un projet pour votre retraite, de la défiscalisation ou encore un investissement individuel en tant qu’occupant de votre bien, différentes options s’offrent à vous avec des caractéristiques spécifiques.

Néanmoins, afin de réussir votre placement sans modifier vos habitudes, il convient d’estimer votre capacité d’emprunt.

Inutile de vous serrer la ceinture pour cela, un spécialiste de l’investissement immobilier est à vos côtés pour vous orienter vers les solutions les plus adaptées à votre situation.

En fonction de votre âge, de votre profession et de votre situation familiale, il est en mesure de vous fournir des plans de financement qui vous correspondent. Avec un revenu régulier ou un apport financier occasionnel, vous pouvez prétendre à investir à Soissons dans de bonnes conditions.

Image d'une maison et d'un coeur en papier illustrant la passion de l'immobilier

Définir vos objectifs

Soyez prévoyant et optez pour des solutions qui vont rendre votre avenir plus sûr et confortable. 
 
  • Si votre projet concerne votre retraite que vous désirez constituer dès à présent, vous avez la possibilité de vous orienter vers l’achat d’un terrain.Celui-ci est la base de votre investissement à Soissons et dans ses environs.Vous construisez peu à peu votre projet en fonction de votre budget.Des parcelles bien orientées d’une superficie moyenne de 1000 m2 sont accessibles pour un montant de l’ordre de 60 000 euros.
Ce sont des opérations très profitables avec des terrains qui se valorisent d’année en année comme les arbres que vous y plantez.
 
  • Vous pouvez également investir dans un logement spécialement adapté pour les personnes âgées.Ce sont des dispositifs très sûrs qui vous permettent d’investir à Soissons en toute sécurité.

Votre bien est loué ou habité par vos proches et il sera disponible à terme. 

  • Le viager constitue également une façon de réaliser un investissement immobilier rentable à Soissons. Des spécialistes de ce mode d’achat-vente sont à vos côtés afin de trouver les options qui vous conviennent.

De nombreux biens de qualité sont accessibles grâce à cette option qui apporte un revenu régulier aux vendeurs et vous garantit l’accession à un bien entretenu régulièrement.

  • Des dispositifs bénéficiant d’avantages pour la défiscalisation sont également des placements intéressants. Les économies que vous réalisez en payant une part d’imposition moins importante vous autorise des investissements de premier plan.

Les dispositifs pour investir

Les taux de crédit sont particulièrement bas. C’est le moment idéal pour profiter d’un financement à 110%. Celui-ci consiste en un prêt sans apport personnel.

Si vous correspondez au profil plutôt jeune ou encore disposant d’une épargne placée, vous pouvez prétendre à ce cadre avantageux.Vous pouvez d’ailleurs consulter mon article Investir dans l’immobilier locatif à Soissons avec 0 apport pour en savoir plus.

La Loi Pinel quant à elle concerne certains projets immobiliers dans le neuf. Vous devez simplement maintenir votre bien accessible à la location pendant une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de votre profil. Grâce à cet investissement, vous profitez d’un revenu régulier qui finance l’achat de votre bien.

La loi Denormandie élargit le dispositif actuel en le rendant disponible à l’immobilier ancien et à certaines villes éligibles, dont Soissons. Il faut néanmoins faire effectuer des travaux de rafraîchissement à hauteur de 25% de la valeur du bien. Cet investissement locatif à Soissons est aussi une source de dynamisme pour cette ville de l’Aisne.

Photo d'un séjour avec deux fauteuils l'un à coté de l'autre

Particulier ou professionnel de l'immobilier ?

En tant qu’intermédiaires, les professionnels de l’immobilier sont rémunérés en fonction des opérations qu’ils concluent.

Leurs marges sont établies par rapport à la valeur du bien et sont en général comprises entre 3 et 9%. Elles correspondent aux visites effectuées, à la constitution de dossiers et à la mise en ligne des produits à la vente.

Ce sont des frais auxquels vous n’êtes pas soumis lorsque vous passez par un organisme comme PAP ou de Particuliers à Particuliers. Vous devez cependant payer l’insertion de votre offre sur des sites dédiés et ensuite les frais notariés.

Sans compter toutes les démarches qui aussi bien sont chronophages que fatigantes. D’autant que l’expertise d’un professionnel de l’immobilier est particulièrement appréciable pour un secteur en constante évolution à Soissons comme ailleurs.

Choisissez la sécurité avec les conseils d'un professionnel

En tant que particulier, vos connaissances du marché immobilier sont encore fragiles.

Même si vous avez une approche intuitive de l’investissement immobilier à Soissons, il est important de la conforter et de l’approfondir avec le soutien d’un expert.

Celui-ci est à même de vous orienter vers les placements qui correspondent à votre demande. Il connait parfaitement son parc immobilier, les tendances du moment ainsi que les aubaines pour un investisseur.

Car l’offre à Soissons est large depuis des appartements en centre-ville à des immeubles de rapport à réhabiliter ou encore des résidences pour seniors à des prix avantageux.

En vous adressant à lui, vous déjouez les obstacles car il est là pour constituer les dossiers et vous soulage des tracasseries administratives.

Il sait quels projets immobiliers sont éligibles à la loi Pinel ou Denormandie. Sa proximité avec les études notariales lui permet de faciliter les rendez-vous afin de limiter les délais.

Soyez en phase avec votre époque et faites confiance aux professionnels de l’investissement immobilier à Soissons que ce soit pour du locatif ou pour vous-même.

Une question sur l’investissement locatif à Soissons ? Posez la moi dans les commentaires de cet article ou, pour plus de confidentialité, dans l’onglet contact en cliquant ici.

Photo d'un loft durant une visite immobilière

Vendre son bien immobilier à Soissons

Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement à Soissons ? Vous avez besoin d’en savoir plus pour vendre votre bien immobilier rapidement et au meilleur prix du marché ?

Voici les étapes et quelques astuces pour gérer au mieux votre vente immobilière sur Soissons et ses alentours.

Photo d'une maison en briques perdue au milieu de la verdure

Les étapes d’une vente

Pour vendre son bien immobilier à Soissons, que ce soit une maison ou un appartement, vous pouvez faire le choix de la vente entre particuliers ou opter pour les services d’un agent immobilier.Ensemble, nous allons revoir en détails les points importants pour ne pas commettre d’impair et vendre au meilleur prix avec ou sans l’aide d’un professionnel.

Photo du jeu Monopoly avec un pion et une maison

Rechercher des informations

Première étape de votre périple pour vendre votre bien immobilier à Soissons, se renseigner sur les biens en vente dans la ville, dans votre quartier ainsi que les différents prix des appartements ou des maisons qui ont été vendus autour de vous.Ces différentes informations sur le marché immobilier de la ville vous donneront de précieuses indications pour savoir si le marché est dynamique ou non et vous donneront une petite idée sur les prix au mètre carré dans votre quartier.

Pour obtenir un maximum d’informations, vous pouvez consulter la liste des dernières transactions immobilières réalisées dans votre rue en cliquant ici ou consulter les prix de marché sur Meilleursagents.com.

Si les chiffres annoncés par Meilleursagents.com sont à prendre avec des pincettes, cela vous permettra néanmoins de prendre la température et mesurer la faisabilité de votre projet de vente.

Photo d'un séjour avec porte fenêtre ouverte sur l'extérieur

Faire estimer votre bien

Dès que vous avez réunis de nombreuses informations sur le marché immobilier à Soissons, vous devez passer par la case « estimation de votre bien ».

Faites appel aux services d’agents immobiliers de Soissons ou estimez votre bien via des sites internet en ligne si vous souhaitez vendre par vous même. Il est important de multiplier les avis des professionnels de l’immobilier à Soissons car comme dans toutes les villes et les régions les estimations peuvent varier.

Ne surestimez pas votre bien immobilier à vendre car vous risquez de ne pas avoir de visites et que votre vente prenne beaucoup plus de temps que prévu. Ne le sous estimez pas non plus, vendez-le au juste prix du marché en fonction des différentes estimations obtenues.

Si vous vendez de PAP, ne vous fiez pas trop aux annonces présentes sur les portails comme Leboncoin.fr, on y trouve beaucoup de bien surévalués qui ne représentent pas l’état réel du marché.Préférez l’avis d’un professionnel qui connaît bien votre secteur.

Préparer votre annonce immobilière

Commencez par désencombrer tous les espaces que vous souhaitez mettre en valeur. Les photos présentes sur votre annonce sont un avant-goût de la visite pour des futurs acquéreurs. Si vos photos ne sont pas vendeuses, qu’elles ne donnent pas envie aux visiteurs de se déplacer, vous n’aurez que peu ou pas de visite.

Evitez les photos au téléphone portable, en général les capteurs sont de moins bonne qualité qu’un appareil photo.Vos clichés doivent être correctement exposés et présenter les volumes dans leur ensemble.

Si vous ne disposez pas des compétences ou du matériel nécessaire, empruntez le, faites appel à un photographe ou passez directement par un agent immobilier

Les professionnels ont l’expérience et disposent d’un meilleur recul sur la meilleure façon de présenter votre biens aux acquéreurs.

Une fois que vous avez sélectionné les photos qui viendront illustrer votre annonce, c’est l’heure de passer à la rédaction. Lors de cette rédaction, soyez le plus concis possible. Votre maison vous l’aimez et pour vous elle n’a que des points positifs ? Mais la réalité est souvent loin de votre ressenti.

Rédigez un texte descriptif court mais précis (situation, mètres carrés totaux, nombre de pièces : salon, chambre(s), salle de bains ou salle de douche, garage, place de parking,…). N’utilisez pas de superlatifs car beaucoup de visiteurs se méfient de ce type d’annonce.

Dès que votre annonce est rédigée, publiez-la sur des sites d’annonces de vente entre particuliers de Soissons ou des environs.

Photo d'une cuisine design laquée blanc avec mur jaune

Préparer votre bien avant les visites

Une fois que vous aurez pris rendez-vous avec les acquéreurs potentiels pour les visites, il est temps de préparer votre bien. Pour acheter un bien immobilier à Soissons, il est important de pouvoir s’y projeter, de pouvoir apprécier chaque mètre carré, chaque rangement et chaque espace du bien.

Commencez par désencombrer les différents espaces de votre bien. Faites un tri de toutes les choses que vous ne souhaitez pas conserver dans votre nouveau bien. Rangez soigneusement chaque chose à sa place (vêtements, jouets,…). Rien ne doit traîner et aucun espace ne doit être encombré. Tout doit être net et propre ! Si vous avez un jardin, n’oubliez pas de tondre la pelouse et de soigner vos arbres.

N’oubliez pas d’apprendre les différentes dimensions de chaque pièce ainsi que tous les détails pouvant intéresser les futurs acquéreurs (type de chauffage, taxe foncière,…). Vous devez également préparer tous les documents obligatoires liés à la vente comme l’ensemble des diagnostics techniques.

Lors des visites, accueillez les visiteurs dans une tenue correcte et de préférence sans que toute la famille ne soit présente, surtout dans des petits espaces, de petits appartements.

Si vos futurs acquéreurs sont intéressés par l’achat de votre bien, les premières négociations peuvent commencer. Vous pourrez vous mettre d’accord sur le prix de vente final. Ne soyez pas fermé aux négociations.

Ici encore, l’agent immobilier est un professionnel rôdé à l’exercice des visites : Présentation du bien, renseignements techniques, visualisation des espaces et proposition d’aménagement font partie de son job.Le rôle de l’agent est d’amener l’acquéreur à se projeter dans votre bien.Le professionnel dispose également d’un atout indéniable, il connaît ses clients et leur recherche, cela lui permet de mettre en avant ou en retrait des éléments durant les visites

Photo d'une chambre à coucher lumineuse

Gérer la vente après la signature du compromis

Votre appartement ou votre maison à vendre à Soissons a reçu une offre d’achat. C’est le moment de la signature du compromis de vente qui détermine toutes les dispositions de la vente : prix de vente, date d’emménagement des futurs propriétaires…

Il est fortement conseillé de signer votre compromis de vente par le biais de votre notaire ou de votre agent immobilier. N’oubliez pas de fournir tous les documents indispensables : diagnostics techniques, documents relatifs à l’immeuble et à la copropriété, si votre bien est situé dans une copropriété ainsi que tous ceux qui vous seront demandés par le notaire.

La vente suivra son cours selon les délais légaux imposés par le Droit Immobilier. Vous pourrez enfin faire vos cartons et trouver votre futur bien pour commencer une nouvelle vie à Soissons ou dans une autre ville !

Pour conclure, vendre son bien immobilier à Soissons de particulier à particulier demande un important investissement en terme de temps. Si vous n’êtes pas prêt à faire toutes ces démarches, faites appel à un professionnel de l’immobilier de Soissons. Vous devrez consentir à régler des honoraires mais vous aurez l’esprit tranquille et surtout vous n’aurez rien à gérer.

Vendre son bien immobilier à Soissons ou dans d’autre villes de l’Aisne est un parcours complexe. Prenez le temps de bien y réfléchir avant de vous lancer sans l’aide d’un professionnel de l’immobilier.

Vous avez réussi toutes ces étapes et souhaitez en savoir davantage sur le compromis de vente ? Je vous invite à lire cet article qui résume tous les points abordés dans ce contrat : Tout sur le compromis de vente

Vous cherchez un agent immobilier pour gérer la vente de votre bien ? Découvrez nos services en cliquant ici.

Photo d'un carnet avec une liste de choses à faire

Préparer son bien immobilier avant de vendre

Aujourd’hui petit article sur les points importants à vérifier lorsqu’on met en vente son bien immobilier.

Non seulement vous devez les connaître mais surtout, vous devez les VALIDER ! J’entends par là que vendre une maison ou un appartement à Soissons ne s’improvise pas , votre bien doit être impeccable AVANT la toute première visite.

On revoit donc ensemble cette check list de tâches dès maintenant.

Photo d'une maison impeccable extérieurement avec pelouse tondue


Il a dit « impeccable » ? c’est à dire ?

 

Je veux dire par là :

  1. Extérieurs entretenus et tondus
  2. Pas de « tue-mouches » pendu au plafond l’été (vu il y a 1 semaine )
  3. Pas de chaussures dans l’entrée
  4. Pas de bazar qui traîne dans l’espace à vivre
  5. Dépersonnalisation du bien
  6. Préparer chaque visite

Pour résumer, le bien doit être soigné, fonctionnel et chaleureux…


Un bien entretenu :

Le but est d’inspirer dès les 90 premières secondes de visite, la sensation de confiance avec un bien entretenu.

Evidemment, le moindre détail doit être revu et il est nécessaire d’avoir un grand recul lorsqu’on vend seul.

En effet, il est difficile de voir « ce qui cloche » dans son « chez soi » alors que pour un professionnel extérieur, la moindre erreur comme ce fameux tue mouche pendu au plafond n’est pas permise ! Vous savez, celui qui se colle au cheveux de Mme pendant la visite car elle n’y a pas fait attention, absorbée par votre présentation du bien !

Non sans vouloir trop en faire, mais les détails comme :

  1. Les odeurs
  2. Les litières de chats pleines
  3. Les chaussettes qui trainent dans une chambre
  4. Les « mines » du chien dans le jardin
  5. Les animaux qui vous sautent dessus à votre arrivée
  6. Les portes d’entrée qui s’ouvrent/ferment mal
  7. Les choses personnelles qui trainent
  8. La sonnette qui ne fonctionne pas

Et tout un tas d’autres petite choses qui font qu’un bien semble SOIGNÉ ou NON.

Votre bien avant d’être à vendre, c’est le vôtre ! Alors regardez le comme vous voudriez qu’il soit et agissez en conséquences.

Si vous étiez acheteur, voudriez vous faire une offre sur votre bien dans l’état actuel ?

Phto d'une salle de bains épurée


"Maison à vendre, fonctionnelle et située proche centre ville"

 

La fonctionnalité est un point hautement apprécié par les acheteurs, ce n’est pas pour rien que le dressing fait sensation auprès de Mesdames et que la cuisine devient un espace de vie à part entière, où technologie et domotique vous aident à cuisiner tout en écoutant de la musique dans la pièce.

Mais la fonctionnalité, ce n’est pas que du rangement, des placards et une cuisine high-tech.

L’agencement des espaces est un point très important.Votre bien doit ou doit pouvoir être fonctionnel pour y vivre.

Un visiteur qui commence à se projeter, c’est un visiteur qui imagine son quotidien et son avenir dans un bien.

Il est important de rendre fonctionnel son bien immobilier avant de le vendre.Parfois il s’agit de peu, comme déplacer une cloison ou ouvrir un mur…

Pouvoir présenter de beaux volumes aux visiteurs, un espace aéré, propre , neutre et ordonné présente l’avantage d’augmenter le taux de transformation de visites aboutissants sur une offre.

On dit souvent que tout se joue à la première visite ! N’attendez pas pour faire le grand ménage, repeindre une pièce ou redécorer un couloir.

Photo d'un lit avec table et lampe de chevet, style neutre et épuré


Chaleureux ou plutôt cocooning !

 

Le but recherché est ici d’offrir une ambiance , un état d’esprit, une âme à votre maison ou appartement.

Le home staging est d’ailleurs un concept qui cartonne chez les Anglo-saxons !

Là encore, il s’agit de peu de choses :

  1. Quelques bougies et lumières allumées à chaque visite
  2. Un feu de cheminée si le bien en dispose
  3. Quelques tableaux et décorations ici et là
  4. Un plaid pour cacher le vieux fauteuil à mamie Jeannine
  5. Quelques coussins, quelques plantes…

Si vous vous lancez carrément dans les gros travaux et devez repeindre, préférez des tons neutres


Mais encore ?

 

Rangez un maximum de choses, de façon à dépersonnaliser et évoquer la faciliter de rangement.

Servez vous des qualités de votre bien et accentuez les ! Un appartement au 4ème étage sans ascenseur doit avoir une belle vue et/ou être lumineux ! Ouvrez les fenêtres et tirez les rideaux…

Vous n’avez aucune idée de par où commencer ? Foncez chez l’enseigne de meubles Suédoise au logo jaune et récupérez leur magazine, il regorge d’idées déco tendances et peu chères à mettre en oeuvre.

Un bien propre, où tout fonctionne et où l’on se sent bien ! Voilà ce que veux l’acheteur ! Il en veut pour son argent, il est donc important de lui en mettre plein les yeux et faire de votre bien une maison ou un appartement unique

Photo d'un salon-séjour style scandinave


Le syndrome de la maison témoin

 

Oui, votre maison ou appartement ressemblera à un bien témoin le temps de la vente et ce n’est pas confortable je vous l’accorde.

Et oui, tout le monde sait qu’une maison ne « vit » pas dans cet état mais cependant tout le monde en rêve ! Qui ne veut pas d’une maison où tout est rangé, à sa place, fonctionnel ?

Comprenez bien que même si cela se voit que votre bien est tiré à quatre épingles pour la vente, l’effet produit sera bien présent.

Instinctivement, une maison rangée où tout est propre , clair et net, est toujours plus attractive…elle permet une meilleure projection .

Si besoin, faites appel à un professionnel pour vous guider. En tant qu’élément extérieur, son rôle est d’anticiper les réactions et remarques des visiteurs pour ne pas louper vos premières visites.

C’est dans les 15 premiers jours de la mise en vente que votre transaction se joue, ne loupez pas votre chance de vendre rapidement et au meilleurs prix

Je sais qu’il n’est pas toujours évident de « vider » les espaces, encore faut-il pouvoir stocker ailleurs …chez les amis, les parents…ou voir même louer un box.

De même pour les travaux, tout le monde n’est pas bricoleur…Pourtant c’est tellement IMPORTANT.

En tant que professionnel, quand je vois certaines photos sur les portails immobiliers, je me dis que certains vont mettre du temps pour vendre…

Prenez votre temps ! Vous n’êtes pas obligé de vous lancer dans une course contre la montre et vider votre porte feuille en travaux et autres décorations.

Une vente se prévoit parfois jusqu’à deux ans en avance, vous pouvez donc organiser tout cela progressivement pour réaliser une belle plus value, qui sera la récompense ultime de vos efforts.

À ce sujet, avez vous respecté les 4 piliers fondamentaux de la vente immobilière avant de vous lancer dans la commercialisation de votre bien ? Si vous ne voyez pas de quoi je parle, l’article est juste ici !

Photo d'un homme rédigeant un compromis de vente

Tout sur le compromis de vente

photo d'une porte d'entrée de maison

Une fois l’offre d’achat acceptée, l’étape la plus importante est celle du compromis de vente.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, il est important de connaître les différents éléments qui composent ce document pour appréhender sa signature dans les meilleures conditions.

Le compromis de vente,  également appelé “avant-contrat” scelle l’engagement des parties autour de la vente d’un bien : De son prix d’acquisition en passant par différentes conditions qu’il est possible d’instaurer. 

Le compromis représente le document le plus important d’une transaction immobilière, c’est sur ce contrat que le notaire va établir l’acte authentique de vente.Il est donc important de tout notifier lors de la rédaction de celui-ci.

Dans cet article, nous allons revoir ensemble chaque étape du compromis et ses spécificités.

Pièces d'identité SVP !

Tout compromis de vente commence par l’identification des parties. Cet encadré résume qui vend et qui achète le bien en question.

En général, le rédacteur reprend l’état civil des parties et quelques informations complémentaires :

  • Nom et prénoms
  • Date et lieu de naissance
  • Profession
  • Situation conjugale 
  • Adresse actuelle
  • Coordonnées

Il peut s’agir de personnes physiques ou morales s’il s’agit d’une SCI par exemple. 

Dans ce dernier cas, il est important de transmettre au rédacteur les éléments constitutifs de la SCI, à savoir : Statuts, Kbis.

Egalement, le rédacteur devra s’assurer que l’associé dispose des pouvoirs nécessaires pour signer le compromis de vente et vendre/acheter un bien immobilier.

Le bien vendu

Photo d'une maison à l'architecture contemporaine

Cette partie reprend l’identification et la contenance de la parcelle sur laquelle le bien est construit.

On identifie une parcelle par le biais d’une section et d’un numéro de cadastre. Par exemple : ZC 1178

 

Le plan cadastral de votre commune est libre d’accès, au même titre que le PLU ( Plan Local d’Urbanisme ), vous pouvez le consulter en ligne en cliquant ici.

En immobilier, vous vendez ou achetez une parcelle ( hors biens  en copropriété évidemment ) ET ce qui est construit dessus. Peu importe si le rédacteur venait à oublier une pièce dans le descriptif…cela ne changerait pas grand chose…

Pour résumer, cette partie indique en général :

  • L’identification de la parcelle et sa contenance
  • La nature du bien ( usage d’habitation ou commercial )
  • L’adresse postale
  • La composition du bien
  • La surface habitable ou Carrez du bien

À noter pour les biens en copropriété, les numéros de lots et leurs tantièmes sont également indiqués dans cette section du compromis de vente.

Vente avec mobilier

Il est possible d’inclure dans le compromis de vente le prix du mobilier si le vendeur dispose de factures et justificatifs.

Cette décomposition du meublant permet de diminuer le montant des frais de notaire.

ATTENTION  : Décomposer le mobilier dans un compromis de vente comporte un risque lié à l’obtention de votre prêt immobilier.

En effet, le prix des meubles étant indiqué, la banque perçoit cet élément comme du sur-financement et n’aime pas du tout cela, surtout si l’acquéreur achète sans apport…Eh oui, les banques financent un bien, pas du mobilier.

Il est donc judicieux de ne pas mentionner le prix du mobilier lorsque le dossier semble ” léger” ou l’achat effectué sans apport.

Situation juridique, urbanisme et servitudes

Photo de maisons mitoyennes

Ce passage déclaratif informe que vendeur et acheteur sont juridiquement responsables et que rien ne les opposent ( absence de condamnation, pas de mise sous tutelle en cours etc…) à cette transaction immobilière.

Concernant l’urbanisme, le compromis de vente informe l’acquéreur des différentes zones dans lesquelles le bien peut se situer ( zone classée, soumise à interdiction particulières etc…) et les servitudes dont-il est grevé.

Il appartient au vendeur de déclarer et d’informer l’acquéreur de toute servitude particulière autre que celles résultants de la situation naturelle des lieux et de l’environnement.

BON À SAVOIR : Dans le cadre d’une vente ou d’un achat conditionné par un élément d’urbanisme ( par exemple la demande d’un permis de construire ), il est possible d’inclure des clauses suspensives ou particulières au compromis de vente.

L'assainissement

Cet espace notifie l’acquéreur de la conformité ou non du système d’assainissement.

Soit le bien est raccordé au réseau collectif, à savoir le tout à l’égout et dans ce cas le certificat d’assainissement n’est pas obligatoire.

Soit le bien dispose d’un assainissement individuel et le vendeur devra présenter à l’acquéreur un certificat d’assainissement ( datant de moins de 3 ans ) mentionnant la conformité ou non de l’installation.

Si rien n’oblige le vendeur à se mettre en conformité pour vendre, l’acquéreur devra, selon la loi, se mettre en conformité 1 an maximum après l’achat du bien immobilier.

Les diagnostics obligatoires pour vendre

Photo d'un diagnostic de performance énergétique

Vendre un bien demande d’effectuer tout un panel de diagnostics obligatoires afin d’informer l’acquéreur sur l’état du bien en question.

Le vendeur devra commander ces diagnostics auprès d’un professionnel qualifié. 

Le mieux étant de les avoir dès la mise en vente pour rassurer les acheteurs.

Selon la date de construction, la localisation du bien et son système de chauffage, certains diagnostics seront nécessaires et d’autres non.

Voici la liste exhaustive des diagnostics à réaliser pour une vente immobilière :

  • Amiante
  • Plomb 
  • Electricité
  • Gaz
  • Termites ( selon département )
  • Mérules (selon département )
  • Radon 
  • ERNT ( Etat des Risques Naturels et Technologiques )
  • Assainissement ( si individuel )
  • Loi Carrez ( pour les biens en copropriété )
  • DPE ( Diagnostic de Performance Energétique )
  • DTG ( Diagnostic Technique Global , si bien en copropriété )

Copropriété et charges

La vente d’un bien en copropriété implique davantage de notions à connaître.

Les documents obligatoires destinés à l’acquéreur sont plus nombreux., et la méthode de répartition des charges en laisse plus d’un dans le flou total !

Si dans le cadre d’un bien hors copropriété, la seule charge à répartir se trouve être la taxe foncière ( le notaire se charge d’effectuer un prorata le jour de la signature de l’acte authentique de vente ), il en est autre chose concernant un appartement !

Le rédacteur devra en sus remettre à l’acquéreur une copie du règlement de copropriété, les 3 derniers procès verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi qu’un pré-état daté ( fiche financière du bien ) rédigé par le vendeur ou par le syndic et enfin pour la vente définitive : l’état daté

Concernant les charges, la répartition entre vendeur et acquéreur peut se faire de différentes manières :

  1. Par répartition particulière si les parties sont d’un commun accord et que cette répartition est explicitement notée dans le compromis de vente.
  2. Par usage, comme la loi le prévoit :
  • Toute charge exigible résultant du budget prévisionnel incombe au vendeur jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.
 
  • Toute charge NON comprise dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acheteur, qui sera copropriétaire au moment de l’appel de fonds.
La taxe foncière sera également répartie par le notaire au prorata temporis le jour de l’acte authentique.
 

Le prix de vente du bien

Le prix de vente du bien doit être mentionné en chiffres ET en lettres.

Dans le cadre d’une vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière :

  • Le prix COMPREND les honoraires d’agence s’ils sont à la charge du vendeur.
 
  • Le prix est exprimé Net vendeur et les honoraires doivent être clairement énoncés s’ils sont à la charge de l’acquéreur.
Vous pouvez également vérifier dans le compromis qui prend en charge les honoraires au paragraphe “Mandat de vente”.
 

Séquestre et financement

Photo d'une paire de menottes illustrant le rôle du séquestre dans un compromis de vente immobilier

Le séquestre garantit la bonne marche de la transaction et engage l’acquéreur dans sa démarche d’achat.

Dans les faits le séquestre : Notaire ou Agence immobilière, encaisse un chèque prévu à cet effet.

Les fonds seront ensuite :

  • Imputés sur le prix de vente en cas de réalisation.
 
  • Conservés en cas de litige entre les parties jusqu’au règlement amiable ou par voie judiciaire.
 
  •  Restitués à l’acquéreur en cas de rétractation durant les 10 jours prévus par la loi.

En règle générale, le montant du séquestre représente celui de la clause pénale que nous verrons un peu plus bas dans cet article.

Le financement :

La partie financement quant à elle, met à plat les revenus de l’acquéreur pour vérifier qu’ils sont cohérents vis à vis de sa demande de prêt.

Ce passage précise également l’éventuel apport et les caractéristiques d’obtention de son prêt immobilier :

  • La somme totale empruntée
  • La durée d’emprunt 
  • Le taux maximum.

Il est bon de noter pour l’acquéreur que les caractéristiques de prêt évoqués dans cet encart lui permettront également de se désengager par la suite si celui-ci ne trouve pas de financement adéquat.

En effet, l’acquéreur à la possibilité de mentionner le taux maximum auquel il compte emprunter. Si toutefois il ne parvient pas à obtenir un taux inférieur à celui mentionné, il pourra simplement reprendre sa pleine liberté.

 

Conditions suspensives et particulières

On retrouve ici toutes les conditions liées à la vente du bien en question.

La rédaction des clauses n’est pas à prendre à la légère ! 

Dans ce cadre, chaque mot à son importance et ses conséquences. Il existe différents types de conditions :

Les conditions particulières : 

Dans le cas ou l’une des parties s’engage à quelque chose avant la vente ( par exemple finir quelques travaux coté vendeur ).Ce type de clause ne bloque pas la réalisation de la vente et mène en cas de non respect à des dommages et intérêts.

 

 Les conditions suspensives : 

Ce type de condition s’inscrit au profit d’une des parties concernant une résolution certaine dans un délai imparti par le biais d’un tiers extérieur.

Condition qui devra être levée avant de pouvoir réaliser la vente, dans le cas contraire, la partie ayant instauré la clause pourra reprendre sa liberté.

 La condition suspensive d’obtention de prêt ou de permis de construire sont de parfaits exemples…

 

Les conditions à caractère purement potestatif : 

Ce type de condition est parfois utilisée à tort lors de la rédaction de compromis car elle ne possède aucune valeur juridique.Il s’agit d’une clause qui n’engage que la seule volonté d’une des parties ! ce type de clause n’est pas valable dans un compromis de vente…on en voit malgré tout de temps en temps.

Exemple : J’achète si ma femme accepte de revenir vivre avec moi 🙂

 

Les conditions à caractère potestatif mixte :  

Ce type de clause inclut la volonté d’une des parties mais également celle d’un tiers, la résolution de ce type de clause est souvent incertaine cependant, ce type de clause est juridiquement valable si elle est bien “bornée”.

Exemple : J’achète si je  trouve un acquéreur pour mon bien avant cette date.

La clause pénale

La clause pénale est utilisée lorsqu’une des parties refuse la réalisation de la vente ou manque à ses obligations.

Une fois les conditions suspensives levées, la partie qui n’est pas en défaut pourra contraindre l’autre à régulariser la vente par courrier recommandé et/ou décision de justice.

Si toutefois la partie défaillante ne se présente pas pour signer, la clause pénale sera appliquée et la partie adverse reprendra sa liberté en ayant bénéficier du montant de cette clause qui vise à dissuader et sanctionner la partie défaillante.

Le montant de cette clause représente généralement le montant du séquestre ( il est plus simple de récupérer l’argent et appliquer la clause ainsi ! ), c’est à dire 10% du prix de vente + les honoraires d’agences.

 

Délai et réalisation

On retrouve ici les délais d’obtention de prêt de l’acquéreur, de levée des conditions suspensives et de réalisation de l’acte authentique afin de borner le contrat dans le temps.

En cas de dépassement, le compromis peut prévoir la prorogation des délais avec l’accord des parties ou la reprise de leur pleine liberté.

Egalement, ce passage mentionne le nom du notaire qui rédigera l’acte de vente ainsi que le nom du confrère qui l’assistera éventuellement, si toutefois l’acquéreur souhaite être épaulé par son notaire dans cet achat.

Loi SRU et signature des parties

Photo d'un homme signant un document

Enfin, le rédacteur évoquera à l’acquéreur son droit de rétractation de 10 jours dont le compte à rebours pourra commencer dès le lendemain si toutes les pièces annexes sont présentes au compromis, ce que l’on nomme “la remise en mains propre”

Ou par courrier recommandé dans les jours qui viennent.

 

 

Acquéreur et vendeur devront parapher toutes les pages du compromis avant de dater et signer la dernière pour enfin s’engager mutuellement !

À noter : L’acquéreur de son coté, devra également parapher et signer toutes les pièces annexées au compromis de vente.

Conditions générales...

Nous venons de voir ensemble toutes les grandes lignes du compromis de vente…

Bien sûr, il existe tout un tas de conditions générales que je ne peux évoquer ici pour conserver une longueur convenable d’article cependant, voici d’autres petites choses  à connaître pour la signature d’un compromis de vente :

Situation hypothécaire du bien et origine de propriété :

Pour faire court, le notaire vérifiera et procèdera à la levée d’hypothèque pour que l’acquéreur puisse acheter le bien et en disposer librement.

Entrée en jouissance et état locatif :

L’entrée en jouissance se fait généralement le jour de la signature de l’acte authentique mais peut ( aux risques et périls du vendeur ) être différée. L’état locatif précise si le bien sera vendu loué ou libre d’occupation.

Garantie de superficie du bien :

La garantie de superficie protège vendeur et acquéreur en précisant que le bien a été mesuré par l’intermédiaire d’un professionnel ( le diagnostiqueur ) et qu’en cas de différence constatée par l’acquéreur, supérieure à 5%, celui-ci pourra se retourner contre le professionnel et non contre le vendeur.

Droit de préemption de la commune : 

Le droit de préemption informe l’acquéreur que le bien visé se trouve dans le périmètre d’un droit de préemption urbain, c’est à dire que la commune est prioritaire sur l’acquéreur concernant l’achat de ce bien.La commune dispose de deux mois pour faire usage de ce droit.

Vous avez des questions ou souhaitez en savoir plus sur le compromis de vente ? Posez moi vos questions dans les commentaires ! Je serais ravi d’y répondre et vous aider.

Vous cherchez un agent immobilier sur Soissons pour vendre ou acheter un bien immobilier ? 

Je peux vous aider et vous accompagner dans votre projet, n’hésitez pas à me contacter en cliquant ici et discutons en autour d’un café 🙂

À bientôt pour un prochain article !

Prix/m2 immobilier à Soissons, une chimère ?

C’est l’une des questions qui revient le plus souvent lors d’une discussion : ” Et le prix du m2 à Soissons, il est de combien en ce moment ? ” Et je réponds toujours avec un léger sourire, entre 500€ et 2500€ 🙂 avant de regarder le visage en face de moi se remplir d’incompréhension…question incohérente, réponse incohérente ! et je vous explique pourquoi dans cet article.

Comprendre :

Il faut d’abord comprendre que le ratio prix/m2 dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien, son nombre de pièces, la surface évidemment, mais également l’état et la localisation.

Le type de bien :

La première chose à savoir, c’est que tous les biens ne s’estiment pas de la même façon, on distingue les biens destinés à l’investissement locatif de ceux destinés à l’habitation. 

Dans le premier cas, l’estimation se fera essentiellement par un calcul de rentabilité et dans le second, par une étude comparative de marché

Le ratio prix/m2 sur un F2 de 40m2 n’a que très peu d’intérêt dans la mesure où l’on s’adresse essentiellement à une clientèle d’investisseurs qui achètent “un loyer” ou un rendement, et non des m2.

Inutile donc d’appliquer un ratio prix/m2 sur un studio de 30m2….cela n’a aucun sens.

Le nombre de pièces :

 

Le nombre de pièces, et surtout le nombre de chambres, influe quant à lui sur l’attractivité du bien. 

Avec les années et le nombre de divorces en constante progression, le nombre de familles recomposées explose et les biens disposant de 4 ou 5 chambres deviennent convoités. Ces biens se valorisent sur le marché et leur prix grimpe, encore plus si le bien dispose d’une autonomie de plain-pied.

L’état du bien :

L’état du bien, vient quant à lui pondérer le ratio compte tenu des éventuels travaux à réaliser. Si vous souhaitez avoir une idée du coût de ces travaux, vous pouvez vous baser sur ces chiffres : 

Prenez les m2 des pièces à rénover et multipliez par 500€/m2 si vous comptez effectuer les travaux par vous même, 800€/m2 si vous passez par une entreprise. Attention aux pièces comme les cuisines et SDB, les équipements peuvent coûter cher selon la qualité souhaitée. Il vous suffit ensuite de soustraire.

La localisation :

Concernant la localisation, seul un professionnel pourra vous aiguiller correctement, il y a des quartiers, des communes qui sont mieux cotées que d’autres…sans nécessairement d’explications…c’est comme ça, la loi de l’offre et la demande !

 

Le plus important à savoir :

 

 *** Plus la surface du bien sera réduite, plus le prix au m2 sera élevé et inversement.***

C’est l’élément le plus important à savoir ! 

Cela s’explique par le fait que tous les m2 ne se valent pas ! et que le ratio prix/m2 correspond essentiellement aux types de biens les plus représentatifs de votre zone. ( ex maison T4 90m2 )

Il existe un phénomène de paliers qu’il est important de comprendre.

En général pour une maison ( le fonctionnement est le même pour les appartements mais avec d’autres paliers ) le ratio prix/m2 est élevé jusqu’à 80-85m2, entre 90 et 150m2 il tend à se stabiliser et passé 150m2, le ratio chute. Voilà pourquoi les fourchettes de prix annoncés par les sites en ligne ressemblent plus souvent à des rateaux  🙂

Nombreux sont les propriétaires qui obtiennent une fourchette moyenne calculée pour un bien de 90-100m2, et font l’erreur de multiplier leur 250m2 habitables par ce chiffre…ils terminent avec un prix déconnecté sans le savoir !

Il est nécessaire de prendre en compte ce phénomène de paliers sans quoi le ratio prix/m2 ne veut strictement rien dire ! 

À la question ” quel est le prix du m2 à Soissons ? “, il faudrait ajouter “pour une maison de 3 chambres et 100m2” pour obtenir une réelle réponse.

Faites donc attention aux ” cartes des prix en ligne”, les outils sont bons,  faut il encore comprendre sur quoi les statistiques se basent avant de foncer et commettre une erreur, je  vous rappelle que le prix conditionne à 80% la réussite de votre projet de vente.

Je reste également disponible si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser dans les commentaires en dessous de cet article.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’estimation d’un bien ? cet article devrait vous intéresser : Estimation immobilière : Ne soyez pas dupe !

Consulter le prix de l’immobilier partout en France : Immobilier Notaires