photo d'un studio lumineux meublé

C’est quoi une bonne affaire en immobilier locatif ?

Salut à tous, j’espère que vous allez bien car moi je suis en pleine forme et cette semaine je vais tenter de vous expliquer ce qu’est une « bonne affaire » lorsqu’on achète un bien immobilier.

Cette idée d’article m’est venue à l’esprit car je suis actuellement en train de négocier avec des acquéreurs-investisseurs qui n’en sont plus à leur coup d’essai et souvent ces personnes revendiquent le même argument : «  Je négocie car à ce prix, ce n’est pas une bonne affaire ! » ou dans l’autre sens « je n’investis que dans de bonnes affaires »

Alors je vais certainement en choquer plus d’un dans ce que je vais vous dire mais il est temps pour moi de remettre les choses à leur place et vous expliquer concrètement ce qu’est une « bonne affaire » en immobilier juste après l’intro.

Les bonnes affaires n'existent pas

Qu’est ce qu’une bonne affaire ? Si j’en crois la majorité des acquéreurs que je croise en tant qu’agent immobilier, il s’agit essentiellement d’une histoire de prix au m2 et de rentabilité.

Les phrases qui reviennent CONSTAMMENT sur le tapis :

– C’est trop cher au m2 par rapport à ce que j’ai déjà visité
– La rentabilité est trop faible
– j’ai déjà d’autres biens à X% de rentabilité donc je négocie celui-ci de la même façon.
– On trouve de meilleurs rentabilités ailleurs

Le problème avec ce type de réaction, c’est que définir un achat immobilier par un prix d’achat et un taux de rentabilité, c’est le meilleur moyen de faire n’importe quoi !

La première chose à retenir, c’est que les VRAIES bonnes affaires ne sont tous simplement pas à votre portée ! Quand une belle opération se présente, ce sont les personnes en début de chaîne, ceux qui travaillent dans le secteur de l’immobilier, qui en profitent et pas leurs clients ! 

Vous vous doutez bien qu’un notaire, un huissier, un agent immobilier ou un marchand de biens, saisira l’opportunité d’acheter avant vous ou en fera bénéficier ses proches plutôt qu’un client ! Cela semble logique, tout comme un officier de police pris au radar durant le Week end fera sauter sa prune, c’est ce que l’on appelle les avantages du métier.Et bien voilà par qui sont achetées les VRAIES « bonnes affaires ».

“Quand vous trouvez un bien sur le web ou dans une agence, il peut s’agir d’une affaire  mais jamais d’une bonne affaire ” 

La deuxième chose à savoir, c’est que le prix d’achat ou la rentabilité ne définit aucunement une « affaire ».Vous pouvez acheter un bien au meilleur prix, si derrière vous n’arrivez pas à le louer ou que des travaux conséquents s’abattent sur la copropriété durant votre détention du bien, vous constaterez vite que votre affaire n’en était pas une et que la belle rentabilité que vous aviez calculé fond comme neige au soleil, ou que l’énorme négociation que vous aviez obtenu à l’achat n’absorbera qu’une partie des travaux à venir…

Il est donc important, avant d’acheter, de regarder les choses à 360° et ne pas se focaliser uniquement sur un prix ou une rentabilité.Croyez moi, il vaut mieux un bien en parfait état dans une copropriété saine qui rapporte 5% à coup sûr et sans mauvaises surprises qu’un achat qui vous annonce 10% sur le papier avec problèmes quotidiens à gérer, travaux, difficultés à louer, problèmes dans la copropriété…

Le seul moment ou vous pourrez définitivement juger qu’un achat était une affaire sera lorsque votre bien sera payé, après 15 ou 20 ans de remboursement de crédit et de mise en location.Lorsque vous saurez jauger la facilité à louer le bien, mesurer le taux de vacance locative ainsi que le coût des travaux et frais liés depuis son achat pour enfin calculer la rentabilité réelle de votre investissement et le vendre avec ( je vous le souhaite) une belle plus value.

Evidemment, il persiste une certaine notion de chance car aucun acheteur ne peut prévoir les impayés d’un locataires ou des travaux à l’échelle de 15 ans mais il est important pour moi de tordre le cou aux phrases du type « Je viens d’acheter un studio que j’ai bien négocié, j’ai fais une bonne affaire ! », c’est faux, vous saurez cela à la fin de votre crédit !

Malgré tout, vous pouvez anticiper et sécuriser au maximum votre futur investissement grâce à des réflexes simples.

Anticiper et sécuriser son achat

Avant d’acheter un bien locatif, je vous invite à suivre ces trois étapes pour sécuriser au maximum votre investissement :

1 – Rédigez une fausse annonce publicitaire de mise en location pour vérifier la demande locative en fonction de l’adresse, de la surface et du loyer du bien.Cela évite de partir sur un loyer gonflé par le vendeur.

2 – Ne vous arrêtez pas aux procès verbaux d’assemblée générale, la majorité des gros travaux sont abordés en AG à l’oral bien avant d’être mis à l’ordre du jour.N’hésitez pas à contacter le syndic par téléphone et poser des questions au gestionnaire de la copropriété sur les travaux en pourparler.

3 – Consultez les voisins pour prendre connaissance de l’environnement, des problèmes et des conflits qui peuvent exister dans la copropriété.Il serait dommage que vos locataires quittent votre bien tous les quatre mois…

Attention, ne vous alarmez pas pour autant à la moindre réflexion d’un voisin mécontent que le locataire du dessus pousse un peu la musique le samedi soir ou si le syndic vous confirme qu’un projet de ravalement de façade a été évoqué sinon vous risquez de ne jamais rien acheté ! 

Il s’agit là d’anticiper avec le dicton « mieux vaut prévenir que guérir ».Beaucoup de travaux en discussions ne voient jamais le jour et certains voisins attentent la première occasion pour se plaindre à quelqu’un…Cependant certains éléments méritent d’être connus pour anticiper leur coût et négocier en conséquence le prix de vente pour que votre « affaire » ne se transforme pas en « gouffre ».

Vous l’avez compris, une affaire, ça s’anticipe et se négocie en conséquence des aléas qui peuvent intervenir durant la détention du bien.L’immobilier fonctionne un peu comme la bourse, les produits à fort rendement ( trop bien négociés ou à faible valorisation ) sont bien souvent les plus risqués…à vous de jauger et trouver le compromis qui vous ressemble.

Si vous avez des questions à ce sujet n’hésitez pas à les poser dans les commentaires en dessous de cette vidéo et surtout n’oubliez pas ! En immobilier les bonnes affaires n’existent pas, il n’y a que des affaires, c’est votre capacité à anticiper les surcoûts qui fera la différence.

Je vous dis à la semaine prochaine pour une nouvelle vidéo ! Ciao

Photo d'un couple se tenant la main

Acheter un bien immobilier en couple : Deux pièges à éviter !

Salut à tous et bienvenue dans cette vidéo dans laquelle je vais vous parler des deux choses à ne surtout pas faire lorsqu’on achète un bien immobilier en couple.Le premier piège à éviter concerne la recherche du bien et plus généralement le parcours d’achat des acquéreurs, le second concerne la contrevisite.

La contrevisite d’un bien immobilier permet de conforter les acquéreurs dans leur choix avant de formuler une offre d’achat et s’engager pour de bon.C’est durant cette visite que le bien est revu en détails, que les travaux à prévoir peuvent être chiffrés en faisant intervenir des professionnels, que l’on se projette pour de bon dans sa vie de tous les jours et qu’on imagine le futur agencement du bien.

Dans cette vidéo, je ne vais pas revenir sur les points importants à vérifier lors de la contrevisite car j’ai déjà réalisé un article à ce sujet que vous pouvez retrouver en cliquant ICI.

Aujourd’hui je souhaite plutôt attirer votre attention sur deux points essentiels qui vont vous permettre d’acheter dans de bonnes conditions et faire de ce projet un moment heureux car étonnamment, il arrive souvent, surtout pour les primos accédants, que celui-ci se transforme en véritable calvaire à n’en plus finir.

Le parcours d'achat

Chaque être humain est différent face à la prise de décision, encore plus lorsqu’il s’agit de choisir la maison ou l’appartement dans lequel il va vivre pendant plusieurs années.

Certains ont besoin de temps, d’analyser, de comparer, d’être accompagné…d’autres agissent vite, au feeling, avec détermination et sans l’aide de personne.Chaque acheteur aborde son parcours à sa propre façon et surtout à sa propre vitesse !

En réalité, il existe une multitude de paramètres à prendre en compte pour expliquer ces différences : Le sexe, le passé de chacun, la confiance et l’estime de soi, la gestion du stress, l’emploi et le niveau de responsabilités…bref, nous sommes tous uniques, avec des qualités, des aptitudes, mais également des défauts et surtout des peurs…

Acheter un bien immobilier peut notamment faire resurgir ces peurs et transformer une joyeuse envie d’acheter en une véritable angoisse ! Surtout lorsqu’on achète à deux…

Le meilleur conseil que je puisse vous donner : Visitez toujours à deux si vous comptez acheter un bien en commun.Il est EXTREMEMENT important de vivre la totalité du parcours avec votre moitié.

En effet, les femmes visitent bien souvent en amont pour « défricher le terrain » et préviennent Monsieur lorsqu’un bien leur tape dans l’oeil ! C’est une erreur CLASSIQUE et mais régulière.

Si Monsieur à tendance à suivre facilement (comprendre il s’en fou, c’est madame qui décide) Madame, ça passe….sinon, ça casse et les recherches peuvent durer longtemps…

Le couple se retrouve désynchronisé…madame s’investit, prend connaissance du marché, des prix, de ce qu’on peut trouver et chemine dans son parcours jusqu’à trouver une belle opportunité ! Monsieur arrive pour visiter le bien repéré par sa moitié, mais ne disposant pas du même recul que sa femme, fou tout en l’air car il n’est pas apte à s’engager après si peu de visites. 

Il est donc important de vivre cette expérience d’achat ENSEMBLE et d’évoluer au même niveau sous peine de devoir tout reprendre à zéro et perdre votre temps, sans parler du fait que le bien en question sera probablement vendu au moment ou Monsieur réalisera qu’en fait, il s’agissait du bien quasi parfait ! J’incrimine Monsieur dans cet exemple mais vous avez compris le principe qui peut également s’appliquer à Madame…

La contrevisite en famille

Il peut sembler normal lors de la contrevisite, de s’entourer de ses proches (amis, famille), ne serait-ce que pour présenter le bien et être rassuré dans son choix.Cependant c’est souvent là que les choses se compliquent…

Certains acheteurs présentent la maison ou l’appartement comme « voilà notre futur chez nous et on vous le montre » sans proposer la moindre remise en question sur le choix du bien. D’autres en revanche attendent « la validation » de leurs proches et là…un phénomène incroyable se produit !

De mon coté, j’ai pu observer un nombre incalculable de raisons sous jacentes poussant les proches à faire planter le projet des acquéreurs :

  • La peur face à l’état d’un bien , les travaux à prévoir…
  • La jalousie
  • La volonté de ne pas voir partir un enfant du nid parental
  • La volonté de nuir tout simplement
  • La volonté de ne pas voir le couple se souder davantage au travers d’un projet immobilier
  • Le transfert des besoins et envies personnelles (les proches agissent comme si c’était LEUR futur logement )

Il est donc important de remettre à plat l’intérêt des proches et dissocier les bonnes remarques concernant le bien, des travers humains auxquels ils peuvent se laisser aller consciemment ou inconsciemment.

C’est VOTRE bien, votre CHOIX, VOTRE vie…pas celle des autres.Si vous laissez vos proches remettre en question votre choix ou si vous attendez leur validation, sachez que vous n’êtes pas prêt d’acheter ou serez frustré d’avoir acquis un bien à contre coeur, sous l’influence de ceux que vous aimez.

Tout simplement parce que le bien parfait n’existe pas, que votre budget quel qu’il soit est limité, que la réalité du marché est tout autre de ce que l’on peut imaginer en début de recherche et enfin, que vos proches n’ont pas vécu votre parcours d’achat.

La famille et les proches sont là pour vous partager leur expérience, vous prévenir d’éventuels frais ou travaux passés à la trappe lors de la visite et vous soutenir dans votre projet de façon objective.Il est donc important, selon les personnes qui vous entourent, de savoir prendre du recul, les bons conseils, et laisser le reste de coté.

Il est également important de préciser que plus vous solliciterez de proches, plus les avis seront nombreux et sujets à remettre votre décision en question.Mieux vaut donc s’entourer d’une ou deux personnes de confiance plutôt qu’un troupeau familial qui vous déboussolera en sortie de visite, au point de ne plus savoir où vous en êtes…

Acheter un bien à deux n’est pas évident, il n’est pas simple d’être sur la même longueur d’ondes, de visiter à deux, de faire des compromis pour enfin tomber sur un bien qui plaise autant à l’un qu’à l’autre.Ne laissez donc pas les autres démolir votre projet !

Voilà pour aujourd’hui, je tenais vraiment à revenir sur ces deux points concernant le parcours acquéreurs et la contrevisite pour vous permettre d’anticiper au maximum et acheter dans les meilleures conditions.Ces deux pièges, je les rencontre TOUS les jours ! 

Vous savez désormais pourquoi les professionnels préfèrent avoir le couple en visite plutôt que l’un des deux acheteurs. Nous savons également, que les primos accédants sont plus sujets à se rétracter lors d’un achat car moins sûrs d’eux et plus influençables par les proches.

C’est tout pour aujourd’hui ! Je vous dis à la semaine prochaine pour une nouvelle vidéo ! Ciao

Photo d'une maison de campagne au bord d'un étang

Quand devez vous baisser le prix de votre bien en vente

Bonjour à tous ! Aujourd’hui nous allons parler du prix de vente et de la meilleure stratégie pour obtenir le compromis parfait entre flux de contacts régulier et vente au meilleur prix.

Lorsqu’on met en vente un bien, le prix détermine à 80% le succès de la démarche, il est cependant difficile, même pour les professionnels, de calibrer dès la mise en vente le meilleur prix d’affichage.

Quand je dis « meilleur prix d’affichage », il s’agit du prix de départ lors de la mise en ligne des annonces.On a souvent tendance à croire que si le prix est trop élevé, il suffira de le baisser au bout d’un ou deux mois et au contraire, si les appels fusent dans tous les sens, que celui-ci est trop bas et qu’on aurait dû partir un peu plus haut.Voici aujourd’hui tous mes conseils sur le sujet


Une bonne estimation immobilière

Quand je dis que le prix conditionne à 80% le succès de votre vente, il s’agit en réalité d’obtenir une bonne estimation de son bien pour comprendre comment celui-ci se situe face au marché global ainsi que sa concurrence directe.

Pour en savoir plus sur les méthodes d’estimation, vous pouvez jeter un oeil à cet article consacré à l’estimation immobilière sur Soissons.

Une bonne estimation constitue le point de départ essentiel à toute vente.Sachez qu’il est totalement inutile de réaliser une estimation de votre bien plus de 6 mois avant sa mise en vente, en effet, une estimation digne de ce nom croise différentes méthodes dont l’analyse concurrentielle qui détermine à un instant T combien de biens similaires au vôtre sont présents sur le marché et à quel prix, le but étant d’obtenir un positionnement de prix idéal face à vos « adversaires ».

Enfin, sachez que personne n’est devin, même les meilleurs d’entre nous…cependant les statistiques et données du Big Data permettent aujourd’hui d’obtenir avec précision dans quelle fourchette de prix votre bien immobilier devra se positionner et anticiper la durée de vente.

De manière générale, un appartement ou une maison doit se vendre en 3 à 6 mois maximum selon le standing, passé ce délai les choses se compliquent sérieusement…quant au prix, je recommande ( j’oblige 😀 ) toujours d’effectuer une baisse à des moments stratégiques que nous allons voir ensemble juste après.

Le calibrage

J’appelle calibrage les deux à trois premières semaines de mise en vente d’un bien.Ce laps de temps est DÉTERMINANT pour le reste de la vente.C’est durant ces premières semaines que l’on peut constater l’attractivité du bien.

Beaucoup de vendeurs, surtout en PAP ont tendance à baisser leur prix au bout du 2ème ou 3ème mois de commercialisation, c’est une grosse erreur…

Si le téléphone ne sonne pas dans les 20 premiers jours, ne serait-ce que pour donner quelques informations aux curieux et touristes, c’est qu’il y a un sérieux problème ! Et vous pouvez attendre 6 mois de plus…à part perdre du temps, de l’argent et pester sur votre agent immobilier…les choses ne changeront pas !

Même si ce chiffre est difficile à calculer, car il dépend énormément du bien et de sa localisation, en moyenne, une vente immobilière s’effectue après 8 à 12 visites QUALIFIÉES.J’insiste sur le mot « moyenne » car je vous vois déjà venir avec « Tonton André, lui il a vendu sa maison en une visite ! » 

Oui cela arrive, rarement…et deux choses sont à retenir lorsqu’on vend aussi rapidement :  

  • Soit l’acheteur cherche depuis un long moment ( facile à vérifier, il suffit de poser la question ) et votre bien est arrivé à pic sur le marché.
  • Soit votre prix était trop bas et vous venez de perdre de l’argent !

NB : Je parle des deux à trois premières semaines pour des biens « traditionnels » dans une fourchette de prix qui correspond au budget moyen des acquéreurs sur le secteur. Il est évident que cette période de « calibrage » n’est pas la même pour un immeuble à 500 000€ ou une propriété à 450 000€

Vous l’avez compris, une mise sur le marché est similaire au lancement d’un film au cinéma, c’est le nombre d’entrées dans les salles le 1er jour qui détermine si le film sera un succès !

Et bien c’est pareil pour l’immobilier, les appels et mails doivent être là dans les 25 premiers jours sous peine de devoir modifier la stratégie de vente rapidement et baisser le prix. Ce n’est pas une catastrophe pour autant rassurez vous ! Mais c’est le signal fort de la réalité du marché qui vous dit « eh oh ton prix est trop élevé ou y-a un soucis avec le bien »

Baisser son prix de vente

Cela fait plus de 25 jours que votre bien est sur le marché et la pêche semble bien maigre compte tenu des deux ou trois mails reçus sans grand intérêt…

Il est temps de réagir ! Difficile de vous dire si le prix en est uniquement la cause car une vente se gère au cas par cas mais deux solutions s’offrent à vous avant que l’expérience ne tourne à la traversée du désert :

  • Faire appel à un professionnel pour identifier les problèmes : L’agent immobilier reprendra tout à 0 pour analyser votre situation et corriger ce qui ne va pas.Il peut s’agir du prix, de l’agencement, d’un point rédhibitoire à corriger, de l’incapacité à pouvoir se projeter compte tenu de la déco, une mise en valeur catastrophique bref…une multitude de raisons peuvent vous amener à « ne pas comprendre ».

Faites confiance au professionnel, c’est SON job, il n’est pas là pour vous passer la pommade…il vient pour vous donner des solutions, être franc et honnête avec vous, vendre votre bien et gagner sa vie ! ( étonnamment l’objectif de vendre est le même que le votre donc pas besoin de voir l’agent immobilier comme un bête féroce aux honoraires élevés, faites en votre meilleur allié 😀 )

  • Baisser votre prix de vente : Et oui cela arrive ! Tout le monde peut se planter, même les professionnels ! Ce qui compte c’est d’agir vite et bien pour corriger le tir.

En général, je recommande deux baisses de prix maximum durant le parcours de vente. La première chose à faire est de revoir l’estimation de départ : Il se peut que vous ne l’ayez tout simplement pas suivie ( ou que vous n’ayez même pas demandé d’estimation carrément ) malgré les recommandations ou que celle-ci aie mal été réalisée, dans ce cas je vous invite à changer d’agent immobilier.

NB : Attention également aux estimations…parle t-on de prix net vendeur ? de prix frais d’agence inclus ? d’un prix d’affichage ? D’un prix de vente réel ? Certains annoncent une fourchette, d’autre un unique prix…C’est un peu la jungle à ce niveau ! N’hésitez donc pas à poser des questions dès le départ…

La première baisse de prix doit s’effectuer juste après la période de calibrage, dans les 25 jours maximum après la mise en vente.

Cette baisse de prix, qui en réalité n’en est pas une, signifie généralement que le prix de départ affiché n’est pas bon face au marché. Elle rectifie le tir pour augmenter ou stabiliser le flux de contacts afin d’obtenir des visites qualifiées.

La deuxième baisse ( si nécessaire ) intervient généralement lorsque la traversée du désert commence, vous savez, ce passage ou subitement le téléphone ne sonne plus DU TOUT, les mails non plus …au point de croire que vos annonces ne sont plus en ligne.

La raison est simple, vos annonces ont normalement touchées toutes leurs cibles et vous avez engendrez les contacts nécessaires pour vendre votre bien.Vous avez certainement loupé votre acheteur, tout simplement !

Désormais votre bien est connu, présent depuis un petit moment sur le marché et les acquéreurs potentiels se sont déjà intéressés à votre bien ou le laisse de coté ( peut être à cause du prix trop élevé selon eux ?! ), le positionnement de vos annonces recule au fin fond des pages des portails…bref le néant !

C’est à ce moment précis que la baisse de prix, combinée au changement des annonces et des supports de communication peut s’avérer efficace.Il s’agit de relancer la machine avec un bien « presque neuf »

Mon conseil de pro : Les portails immobiliers, leaders sur le marché, sont au nombre de 5. Ne faites pas l’erreur de lancer votre annonce sur tous les portails en même temps ! 

Gardez des cartouches en réserve au cas ou afin de faire tourner votre annonce…

En changeant de portail, votre bien va disparaitre d’un autre durant quelques semaines…Une fois la rotation effectuée, votre bien arrivera comme « neuf » aux yeux des nouveaux acquéreurs en recherche et maintiendra la pression sur ceux qui attendaient de voir le prix de votre bien baissé avant de le voir disparaitre !

Imaginez la frustration de sentir qu’on est passé à coté du bien de ses rêves pour avoir trop attendu…et si on vous pose la question, dites tout simplement que le bien était vendu donc retiré ! Avant que le financement soit refusé aux prétendus acheteurs…

D’un coté les nouveaux acquéreurs se diront qu’il faut sauter sur votre bien avant qu’il ne se vende pour de bon et tenteront de négocier davantage certes, mais de l’autre, vous aurez toutes les cartes pour justifier que votre bien était déjà vendu à un certain prix pour défendre votre position…Si vous n’êtes pas à l’aise en négociation, ne faites pas la même erreur que de nombreux vendeurs, passez dès LE DEPART par un professionnel.

PS : En parlant de professionnel, je suis là ! -> [www.grelet-immobilier.com]

Voilà vous savez désormais POURQUOI, COMMENT et QUAND ajuster votre prix de vente.

Si toutefois, suite à cette deuxième baisse, le bien ne se vend toujours pas, d’autres solutions existent…Je vous en parlerai dans une autre vidéo.

En attendant je vous dis à la semaine prochaine ! Ciao

Photo de mains tenant un clap vidéo

5 raisons de vendre votre bien immobilier en vidéo

Salut à tous j’espère que vous allez bien, que les fêtes se sont bien déroulées, que vous avez passé de bons moments en compagnie de vos proches.Il est d’ailleurs temps pour moi de vous souhaiter tous mes voeux pour cette nouvelle année 2020 qui débute et surtout que tous vos projets immobiliers se concrétisent, qu’il s’agisse d’acheter, vendre ou d’investir !

Aujourd’hui cette vidéo s’adresse aux vendeurs et je vais vous expliquer pourquoi vous devez absolument mettre la vidéo au coeur de votre stratégie pour vendre efficacement et au meilleur prix.


La vidéo : Média n°1

76% des Internautes regardent au moins une vidéo par semaine et 65% plusieurs vidéos par jour selon une étude réalisée par Médiamétrie en 2017.

Nous sommes aujourd’hui en 2020 et ce pourcentage doit aujourd’hui atteindre les 90% !

Je ne sais pas si vous imaginez l’impact en terme de marketing mais c’est juste un énorme ! Qui que vous soyez, quoi que recherchiez sur Internet et même si vous ne recherchez rien ! Vous consommez forcément de la vidéo ( par le biais de la pub ) !

Et en me regardant à cet instant, vous ne faites que confirmer mes propos.
Alors comment s’explique cet engouement ?

Il est tout d’abord évident que le format vidéo est bien plus performant que la photo : Plus ludique, plus parlant, plus captivant…quoi de mieux qu’une vidéo pour augmenter l’interaction, que ce soit pour présenter un produit, un service ou encore du contenu d’information…

Aujourd’hui plus besoin de caméra, la qualité vidéo des téléphones portables ouvre à chacun l’accès à ce format pour communiquer.

En résumé, c’est grâce à l’évolution de la technologie, la miniaturisation des outils, leur simplicité d’utilisation et la diminution des coûts de production que la vidéo a pu se hisser comme média n°1.

Une meilleure visibilité

Une vidéo est bien plus virale que tout autre média.

À l’heure des réseaux sociaux : On regarde, on like, on commente et surtout on partage !La vidéo permet de multiplier les supports de communication pour élargir le champ d’action à moindre coût.

Quand on aime une vidéo, on la partage à son entourage qui lui même la partage et ainsi de suite …


Par ailleurs, les plateformes comme Youtube ou Viméo ne cessent de grandir et le contenu vidéo qu’elles proposent est immense.Aujourd’hui Youtube est devenu un moteur de recherche vidéo qui n’a pas à rougir face à Google.

Un taux de transformation plus élevé

 Difficile avec un texte et quelques photos de se rendre réellement compte des volumes et de l’agencement d’un bien.

Les acheteurs, noyés sous les annonces passent régulièrement à coté du bien de leur rêve, simplement parce que l’annonce en question ne révèle pas les mêmes perspectives.

La présentation vidéo permet une « pré-visite » qui donne envie d’en voir plus et motive pour une réelle visite.

La vidéo immobilière convertit davantage un internaute en prospect qu’une annonce textuelle avec photos, c’est un fait avéré par de nombreuses études.

L'avantage du 7ème art

Une belle vidéo, bien réalisée, fait naître de l’émotion, des sensations, de la projection !

Ce n’est pas pour rien que certains ( ou certaines plutôt 😀 ) pleurent devant leur TV ou font des cauchemars après avoir regardé un film d’horreur !

La vidéo joue sur les facteurs émotionnels et permet une mise en valeur inégalable d’un bien lorsqu’elle est bien tournée.Il suffit d’ailleurs de regarder un « teaser » pour un film ou un évènement, rien de mieux pour donner envie !

Un filtrage naturel des acheteurs

La présentation vidéo d’un bien est également à double tranchant, et c’est tant mieux !

Certains acheteurs visitent pour « confirmer » leurs attentes avant de se rendre compte qu’un point rédhibitoire n’était pas indiqué dans l’annonce…La vidéo est un média transparent, difficile de tricher contrairement aux photos !

La vidéo immobilière permet en quelques minutes de visionnage d’obtenir un réel aperçu du bien : Intérieur, extérieur, agencement, volumes, prestations…

Cela évite les visites inutiles et la perte de temps pour les vendeurs comme pour les acheteurs.Vous l’avez compris, les visites obtenues sont généralement mieux qualifiées.

Voilà, vous savez désormais pourquoi vous devez à tout prix utiliser la vidéo pour vendre votre bien immobilier à Soissons ou quel que soit l’endroit d’ailleurs !

Si vous souhaitez en savoir plus sur ce type de prestation, je vous invite à consulter le site de l’agence ( www.grelet-immobilier.com ) ou me contacter directement par mail pour en savoir plus.

En attendant, je vous dis à la semaine prochaine pour une nouvelle vidéo !

Ciao

Photo d'un séjour lumineux

Les 5 erreurs que font les vendeurs avec les agences immobilières

Aujourd’hui je vais vous lister le top 5 des boulettes que font les vendeurs lorsqu’ils s’adressent à un agent immobilier ou une agence.

Durant mes 4 ans en agence immobilière comme négociateur, j’ai remarqué que la quasi majorité des vendeurs ne posent que très peu de questions alors que la vente de leur bien représente pourtant une étape importante de leur vie.

Choisir par hasard, facilité ou indifférence

Le problème avec les agences, c’est que tout le monde pense que c’est du pareil au même.Les agents immobiliers et négociateurs ont en général une mauvaise image et la plupart des vendeurs mandatent une agence sans vraiment savoir pourquoi, souvent sous l’impact marketing et quelques panneaux « vendu » croisés en voiture. C’est une grosse erreur ! On voit des vendeurs mandater une agence, puis deux, puis trois…toutes avec le même discours de vente bien rôdé !

Il est important, avant de choisir, de prendre le temps d’analyser les professionnels de votre secteurs, les services, les prix, la façon de travailler…

Certaines agences disposent de centaines de biens en portefeuille, d’autre n’en ont qu’une trentaine…il est important de comprendre comment chacun travaille.Pour être honnête avec vous, j’ai du mal à comprendre comment certaines agences avec deux négociateurs peuvent gérer correctement une centaine de bien…il faut pas s’étonner derrière que l’agent ou le négociateur ne connaisse pas correctement votre maison ou ne vous donne aucune nouvelles…

La plupart des vendeurs se dirigent vers les agences ayants le plus de biens à la vente car inconsciemment, si de nombreux vendeurs ont confié leur bien c’est que c’est une bonne agence ! Le raisonnement ne tient aucunement la route et pourtant….ça fonctionne.Je suis plutôt d’avis à penser qu’une agence avec beaucoup de biens en stock, c’est une agence qui ne vend pas…chacun son point de vue.

Rester dans la confrontation client-vendeur

C’est un fait avéré, les vendeurs dans leur majorité sont réfractaires aux professionnels de l’immobilier. Nous sommes perçus comme des vampires prêts à sucer le pognon de nos vendeurs, simplement en ouvrant des portes.

Pourtant, la majorité des négociateurs et agents expérimentés sont de vrais passionnés de l’immobilier, ils aiment l’humain, le contact et exercent avec passion leur métier.

On parle souvent des mauvais agents, jamais des mauvais clients, pourtant je peux vous dire qu’en 6 ans d’immobilier, j’ai rencontré de sacrés pourris ! Des vendeurs qui utilisent l’expérience et le travail du professionnel pour ensuite le court circuiter et signer sans lui.

Soyez honnêtes et intègre, il est temps de comprendre que si le turn over est si important dans notre métier, c’est qu’il n’est pas si simple ! La relation agent-vendeur est une histoire de confiance et généralement, cette relation , lorsqu’elle est saine, se concrétise par un mandat d’exclusivité. Si vous n’aimez pas les agences, vendez de PAP ! L’agent immobilier est là pour vous aider et gagner sa vie, pas UNIQUEMENT vous prendre votre argent.

Ne pas s’intéresser à la commercialisation du bien

Cela semble incroyable, mais la plupart des vendeurs signent des mandats de vente avec plusieurs milliers d’euros d’honoraires à verser en contrepartie sans même savoir le travail qui va être fait pour eux !

L’immobilier est un secteur complexe, il est important de connaitre les services proposés par votre agent, ses moyens d’action, sa philosophie, sa façon de travailler…

Qualité des photos, vidéos, visites virtuelles, réalisation de plans, portails web choisis , rédaction de l’annonce, suivi, rapports de visite, stratégie de vente …

Tous ces points sont extrêmement importants et pourtant, RAREMENT, en 6 ans, un vendeur m’a posé la question !

Choisir un prix plutôt qu’un service

Là encore, je suis assez étonné de voir comment beaucoup se concentrent sur le prix, le prix et encore le prix.

Il est vrai que le montant des honoraires varie énormément entre une agence, une web agence et un agent mandataire.

D’une part les charges ne sont pas les mêmes pour tous, l’expérience et les connaissances non plus, quant aux services…c’est l’anarchie totale !

Ne vous étonnez donc pas d’avoir des photos dégueulasses prises au téléphone portable, une vidéo qui tremble de partout, des annonces qui traînent au fin fond des portails et des nouvelles de votre agent une fois tous les 6 mois quand il s’agit de baisser votre prix ou renouveler votre mandat contre 1, 2 ou 3% d’honoraires !

Je ne veux tacler personne, mais à ce prix, difficile d’investir dans une qualité de service et gérer le flux de vendeurs venus chercher « un prix » et non la qualité de service.

Le manque de communication

Votre agent est là pour vous aider ! Il vous aide à comprendre, vous accompagne, vous guide, anticipe les choses…

N’hésitez pas à l’appeler et discuter avec lui de votre stratégie de vente.Une vente immobilière est un processus qui peut prendre du temps.On a souvent tendance à attendre beaucoup de l’agent, mais rare sont ceux qui l’appelle pour faire le point, pourtant, votre relation avec celui-ci doit être d’égal à égal, vous devez travailler main dans la main pour vendre dans les meilleures conditions.

Le succès de votre vente résulte dans votre capacité à dialoguer, parler librement et réagir dès les premières visites en cas de problème.Un négociateur dans la poche, c’est un négociateur qui défendra bec et ongles vos intérêts plus que ses honoraires !

Voilà j’espère que cette vidéo vous aidera à voir les agents immobiliers d’un oeil différent et vous poussera à entrer dans une démarche active de recherche du meilleur agent pour vendre efficacement votre bien immobilier.

Comme toujours je vous dis à bientôt pour une nouvelle vidéo, si vous avez aimé abonnez vous à la chaine , mettez un petit pouce bleu car ça me fait super plaisir et je vous dis à la semaine prochaine ! Ciao

Photo d'une maison mitoyenne

Top 5 des erreurs que font les acheteurs en immobilier

Que vous soyez jeune ou proche de la quarantaine, je vous liste aujourd’hui les 5 erreurs à ne surtout pas faire lorsqu’on souhaite acheter un bien immobilier en tant que résidence principale.

Acheter une maison ou un appartement n’est pas si évident et beaucoup commettent ces erreurs par manque de connaissances et d’encadrement.On se lance dans l’un des achats les plus importants de sa vie sans pour autant y être préparé !

Il faut dire que l’émission de TV de Stephane Plaza dresse un portrait si lisse et rose de l’immobilier qu’on en oublierait presque toutes les complexités…

 Mal calibrer son budget

Je ne cesse de le dire et le redire, mais le financement, c’est le point de départ de tout projet immobilier ! Et pourtant nombreux sont ceux qui par excès de confiance font l’inverse et entament les visites pour ensuite aller voir leur banque. Cette démarche entraine plusieurs problématiques :

– Premièrement vous partez en visite à l’aveuglette, sans savoir si vous avez le budget nécessaire pour acquérir les bien visités. Si vous avez le coup de coeur pour un bien, il serait horrible de vous rendre compte par la suite que finalement vous n’avez pas les moyens de le financer.

– Ne pas connaitre son budget précisément entraine également un problème de réactivité ! Certains biens se vendent en 1 semaine et la prise de décision doit se faire rapidement pour ne pas manquer l’affaire.Ne pas connaitre votre budget vous demandera d’obtenir un RDV en urgence avec votre banque et d’agir dans la précipitation.

– À l’inverse, certaines personnes sous estiment leur budget et se restreignent dans leurs recherches.Elle visites des tas de bien en dessous de leurs budget réel pendant des semaines voir des mois avant de contacter leur banque ou courtier pour finalement se rendre compte qu’en allongeant la durée d’emprunt, ou simplement parce qu’elles se sont plantées dans leur calcul, qu’il est possible de revoir le budget à la hausse de 30 000€.

Ne pas savoir réellement ce qu’on cherche

Pour beaucoup chercher sa résidence principale, c’est comme déposer un enfant à Disneyland avec un pass pour tous les manèges ! L’offre est tellement large qu’ils visitent des biens en masse ( à ce jour ma cliente record est de 54 visites ) sans même savoir ce qu’ils recherchent.

Avant même de visiter quoi que ce soit, faites un tour sur les portails immobiliers et prenez le temps, au calme, de prendre un papier et un crayon, pour dresser un rapide tableau des critères INDISPENSABLES, des critères SOUHAITÉS et des points RÉDHIBITOIRES de votre future résidence.

Cela vous évitera de vous éparpiller, de perdre votre temps et faire perdre celui des autres et SURTOUT, de vous voir finir avec un appartement alors que vous cherchiez une maison !

Non je n’exagère RIEN, il est extrêmement courant de voir des acheteurs finir par acheter l’inverse de ce qu’ils recherchent sous l’excitation ou le ras le bol puis revendre 6 mois après leur achat car finalement le bien ne leur convient pas vraiment …

Eviter à tout prix les agences immobilières

C’est un fait, nombreux sont ceux qui privilégient le PAP pour éviter les honoraires d’agences car cela revient pour eux à perdre de l’argent ou payer « grassement » un agent pour avoir « ouvert des portes »

N’oubliez cependant pas une chose, un propriétaire qui vend de PAP n’a qu’une chose en tête ( sinon il ne s’embêterait pas avec toutes les contraintes que vendre un logement occasionne ), vendre AU DESSUS de ce que vaut son logement et se mettre l’équivalent des honoraires d’agence dans la poche :).

Les vraies questions qui se posent :

Avez vous le recul nécessaire sur les vrais prix de marché et avez vous l’expérience nécessaire pour négocier un bien tout en évitant les nombreux pièges de l’immobilier ?

Seul vous avez la réponse, je ne vais pas m’étaler sur ce sujet dont je vous ai déjà parlé dans l’article : Acheter son bien de particulier à particulier, bon ou mauvais plan ?

Sous estimer les travaux et frais à venir

Lorsqu’on a trouvé son bien et que celui-ci nécessite des travaux de rénovation.Il n’est pas rare de voir comment beaucoup se persuadent à alléger la facture des travaux tellement l’envie et l’excitation d’acquérir le bien est grande.

Même si je vous accorde que les devis peuvent aller du simple au double, posez vous tout de même les bonnes questions…

Une connaissance me disait toujours, «  le pas cher devient toujours cher un jour ». Alors évitez les économies de bout de chandelles qui vous mettront dans l’embarras par la suite.

Acheter, c’est bien…mais vivre en mode « camping travaux » pendant plusieurs années parce qu’on s’est dit « on fera nous même au fur et à mesure » ou essuyer les malfaçons d’un « bricole tout pas cher » c’est tout autre chose.

Egalement, je vous encourage si vous n’avez pas d’épargne de côté à TOUJOURS emprunter plus que prévu pour palier aux aléas de l’immobilier.Une chaudière qui claque 2 mois après l’achat, ça arrive plus que vous ne croyez et je sais de quoi je parle.

Oublier la revente

Lorsqu’on achète un bien, nous avons tous tendance à songer au présent et à notre avenir dans ce nouveau bien.Je vous invite également à réfléchir dès le départ à l’après ! Avant même d’acheter, il est important de se poser les bonnes questions et d’évaluer la durée de détention du bien et sa capacité de revente à moyen-long termes.

Nombreux sont les soixantenaires en pleine forme qui achètent une maison à étage, les jeunes couples avec un enfant qui achètent du T3…sans songer aux problèmes de santé qui arrivent toujours trop vite ou un deuxième enfant qui viendra pointer le bout de son nez.

Les frais d’acquisition d’un bien sont long à amortir et une revente dans un marché immobilier qui tend à la baisse peut avoir de lourdes conséquences financières. À l’inverse, je pense aussi aux primo accédants qui pensent faire toute leur vie dans la même maison et n’achètent jamais car ils ont du mal à trouver le bien parfait. EH OH ! On se réveille, le bien parfait n’existe pas, peu importe votre budget et je vous rappelle que le Français moyen déménage tous les 7 à 10ans ! Les besoins et les envies évoluent, songez à la facilité de revente plus qu’à vos besoins dans 20 ans !

Voilà c’était mon top 5 des erreurs à ne pas commettre , j’espère que ces conseils vous aideront à optimiser vos démarches pour acheter de manière efficace et dans les meilleures conditions.

De mon coté je vous dis à bientôt pour une nouvelle vidéo sur l’immobilier à Soissons.

Photo d'un carnet avec une liste de choses à faire

Préparer son bien immobilier avant de vendre

Aujourd’hui petit article sur les points importants à vérifier lorsqu’on met en vente son bien immobilier.

Non seulement vous devez les connaître mais surtout, vous devez les VALIDER ! J’entends par là que vendre une maison ou un appartement à Soissons ne s’improvise pas , votre bien doit être impeccable AVANT la toute première visite.

On revoit donc ensemble cette check list de tâches dès maintenant.


Il a dit « impeccable » ? c’est à dire ?

 

Je veux dire par là :

  1. Extérieurs entretenus et tondus
  2. Pas de « tue-mouches » pendu au plafond l’été (vu il y a 1 semaine )
  3. Pas de chaussures dans l’entrée
  4. Pas de bazar qui traîne dans l’espace à vivre
  5. Dépersonnalisation du bien
  6. Préparer chaque visite

Pour résumer, le bien doit être soigné, fonctionnel et chaleureux…


Un bien entretenu :

Le but est d’inspirer dès les 90 premières secondes de visite, la sensation de confiance avec un bien entretenu.

Evidemment, le moindre détail doit être revu et il est nécessaire d’avoir un grand recul lorsqu’on vend seul.

En effet, il est difficile de voir « ce qui cloche » dans son « chez soi » alors que pour un professionnel extérieur, la moindre erreur comme ce fameux tue mouche pendu au plafond n’est pas permise ! Vous savez, celui qui se colle au cheveux de Mme pendant la visite car elle n’y a pas fait attention, absorbée par votre présentation du bien !

Non sans vouloir trop en faire, mais les détails comme :

  1. Les odeurs
  2. Les litières de chats pleines
  3. Les chaussettes qui trainent dans une chambre
  4. Les « mines » du chien dans le jardin
  5. Les animaux qui vous sautent dessus à votre arrivée
  6. Les portes d’entrée qui s’ouvrent/ferment mal
  7. Les choses personnelles qui trainent
  8. La sonnette qui ne fonctionne pas

Et tout un tas d’autres petite choses qui font qu’un bien semble SOIGNÉ ou NON.

Votre bien avant d’être à vendre, c’est le vôtre ! Alors regardez le comme vous voudriez qu’il soit et agissez en conséquences.

Si vous étiez acheteur, voudriez vous faire une offre sur votre bien dans l’état actuel ?

Phto d'une salle de bains épurée


"Maison à vendre, fonctionnelle et située proche centre ville"

 

La fonctionnalité est un point hautement apprécié par les acheteurs, ce n’est pas pour rien que le dressing fait sensation auprès de Mesdames et que la cuisine devient un espace de vie à part entière, où technologie et domotique vous aident à cuisiner tout en écoutant de la musique dans la pièce.

Mais la fonctionnalité, ce n’est pas que du rangement, des placards et une cuisine high-tech.

L’agencement des espaces est un point très important.Votre bien doit ou doit pouvoir être fonctionnel pour y vivre.

Un visiteur qui commence à se projeter, c’est un visiteur qui imagine son quotidien et son avenir dans un bien.

Il est important de rendre fonctionnel son bien immobilier avant de le vendre.Parfois il s’agit de peu, comme déplacer une cloison ou ouvrir un mur…

Pouvoir présenter de beaux volumes aux visiteurs, un espace aéré, propre , neutre et ordonné présente l’avantage d’augmenter le taux de transformation de visites aboutissants sur une offre.

On dit souvent que tout se joue à la première visite ! N’attendez pas pour faire le grand ménage, repeindre une pièce ou redécorer un couloir.

Photo d'un lit avec table et lampe de chevet, style neutre et épuré


Chaleureux ou plutôt cocooning !

 

Le but recherché est ici d’offrir une ambiance , un état d’esprit, une âme à votre maison ou appartement.

Le home staging est d’ailleurs un concept qui cartonne chez les Anglo-saxons !

Là encore, il s’agit de peu de choses :

  1. Quelques bougies et lumières allumées à chaque visite
  2. Un feu de cheminée si le bien en dispose
  3. Quelques tableaux et décorations ici et là
  4. Un plaid pour cacher le vieux fauteuil à mamie Jeannine
  5. Quelques coussins, quelques plantes…

Si vous vous lancez carrément dans les gros travaux et devez repeindre, préférez des tons neutres


Mais encore ?

 

Rangez un maximum de choses, de façon à dépersonnaliser et évoquer la faciliter de rangement.

Servez vous des qualités de votre bien et accentuez les ! Un appartement au 4ème étage sans ascenseur doit avoir une belle vue et/ou être lumineux ! Ouvrez les fenêtres et tirez les rideaux…

Vous n’avez aucune idée de par où commencer ? Foncez chez l’enseigne de meubles Suédoise au logo jaune et récupérez leur magazine, il regorge d’idées déco tendances et peu chères à mettre en oeuvre.

Un bien propre, où tout fonctionne et où l’on se sent bien ! Voilà ce que veux l’acheteur ! Il en veut pour son argent, il est donc important de lui en mettre plein les yeux et faire de votre bien une maison ou un appartement unique

Photo d'un salon-séjour style scandinave


Le syndrome de la maison témoin

 

Oui, votre maison ou appartement ressemblera à un bien témoin le temps de la vente et ce n’est pas confortable je vous l’accorde.

Et oui, tout le monde sait qu’une maison ne « vit » pas dans cet état mais cependant tout le monde en rêve ! Qui ne veut pas d’une maison où tout est rangé, à sa place, fonctionnel ?

Comprenez bien que même si cela se voit que votre bien est tiré à quatre épingles pour la vente, l’effet produit sera bien présent.

Instinctivement, une maison rangée où tout est propre , clair et net, est toujours plus attractive…elle permet une meilleure projection .

Si besoin, faites appel à un professionnel pour vous guider. En tant qu’élément extérieur, son rôle est d’anticiper les réactions et remarques des visiteurs pour ne pas louper vos premières visites.

C’est dans les 15 premiers jours de la mise en vente que votre transaction se joue, ne loupez pas votre chance de vendre rapidement et au meilleurs prix

Je sais qu’il n’est pas toujours évident de « vider » les espaces, encore faut-il pouvoir stocker ailleurs …chez les amis, les parents…ou voir même louer un box.

De même pour les travaux, tout le monde n’est pas bricoleur…Pourtant c’est tellement IMPORTANT.

En tant que professionnel, quand je vois certaines photos sur les portails immobiliers, je me dis que certains vont mettre du temps pour vendre…

Prenez votre temps ! Vous n’êtes pas obligé de vous lancer dans une course contre la montre et vider votre porte feuille en travaux et autres décorations.

Une vente se prévoit parfois jusqu’à deux ans en avance, vous pouvez donc organiser tout cela progressivement pour réaliser une belle plus value, qui sera la récompense ultime de vos efforts.

À ce sujet, avez vous respecté les 4 piliers fondamentaux de la vente immobilière avant de vous lancer dans la commercialisation de votre bien ? Si vous ne voyez pas de quoi je parle, l’article est juste ici !

Photo d'un appartement à rénover totalement

Défiscaliser à Soissons avec le déficit foncier

Lorsque vous louez un bien immobilier en dehors d’un dispositif de défiscalisation, vous pouvez tout de même profiter du mécanisme du déficit foncier.

En effet, si vous possédez un bien immobilier mis en location qui a des charges plus élevées que ce qu’il rapporte, vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global.

Le déficit foncier peut également résulter de travaux de rénovation sur un bien destiné à la location.

Défiscalisation immobilière en vue...

Le mécanisme du déficit foncier concerne les particuliers qui louent un bien immobilier contre le versement d’un loyer. Les loyers constituent un revenu foncier.

Si le montant de vos charges liées au bien est plus important que les loyers récoltés, un déficit foncier se crée. Celui-ci permet de réduire votre impôt sur le revenu.

Vous pouvez déduire ce déficit foncier de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédant est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.

A noter : Si vous avez investi sous le dispositif Périssol ou Cosse, le seuil de 10 700 € passe à 15 300 €.

Le déficit foncier ne peut être utilisé qu’au régime réel, et non au régime micro-foncier puisque ceux-ci profitent d’un abattement de 30 % pour l’ensemble des charges.

Photo d'un appartement en travaux

Le déficit foncier, pour qui ?

Tous les propriétaires de biens immobiliers mis en location ou à destination de la mise en location, peuvent profiter du mécanisme de déficit foncier. Cependant, ce dispositif est plus intéressant quand votre tranche d’imposition est élevée.

D’ailleurs, vous avez la possibilité de coupler le mécanisme du déficit foncier avec un dispositif de réduction d’impôt comme Pinel ou Denormandie. Autre avantage, le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le calcul des 10 000 € de niches fiscales.

Ce régime peut être très intéressant notamment à l’acquisition d’un bien qui nécessite de nombreux travaux de rénovation pour la mise en location.

Les charges déductibles

Pour commencer, vous pouvez déduire toutes les charges financières liées aux intérêts d’emprunt, c’est-à-dire, les intérêts, les assurances, les frais de dossier, etc. des emprunts réalisés pour financer l’acquisition, la construction, l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien loué.

Attention : Ces charges sont déductibles de vos revenus fonciers, mais ne peuvent pas être déduites de votre revenu global.

Ensuite, vous pouvez également déduire les charges liées à l’exploitation du bien, c’est-à-dire, les frais de gestion, les frais de syndic, les assurances, la taxe foncière et les charges de copropriété.

Cependant, le déficit foncier provient le plus souvent des charges liées aux travaux.

Les travaux pris en compte

Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location est déductible de vos revenus fonciers si les travaux ont pour but de maintenir, de remettre en état le bien ou d’apporter un équipement ou un confort supplémentaire comme la création d’équipements adaptés à l’accueil de personnes à mobilité réduite.

Les travaux d’amélioration, de rénovation et de réparation peuvent, par exemple, être des travaux de toiture, de façade, d’électricité, de plomberie, de chauffage ou d’ascenseur.

Les travaux de remise en état suite au départ d’un locataire sont également admis.

Les travaux non pris en compte

Le montant des travaux de construction et d’agrandissement n’est pas déductible de vos revenus fonciers.

Ceux-ci sont pris en compte dans le prix d’achat du bien pour le calcul d’une possible plus-value.

Les conditions du déficit foncier

Pour pouvoir déduire votre déficit foncier, vous devez être imposé sous le régime réel d’imposition pour vos revenus fonciers.

De plus, le bien immobilier doit être mis en location dès la fin des travaux pour profiter du déficit lié au montant des travaux.

Une fois le déficit déduit, vous devez continuer à mettre en location le bien pendant 3 ans. Si ce n’est pas le cas, l’imputation du déficit peut être remise en cause. Cela se traduit par un nouveau calcul de l’imposition et donc au paiement d’un supplément d’impôt.

Par contre, le déficit n’est pas perdu, mais devient un déficit reportable sur vos prochains revenus fonciers sur 10 ans.

Comment calculer votre déficit foncier

Pour calculer votre déficit foncier, vous devez commencer par calculer le montant de vos charges financières.

Si une fois les charges financières retirées de votre revenu foncier le résultat est négatif, votre déficit foncier est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Imaginons que vous percevez 8 000 € de loyers, que vos charges financières sont de 9 000 € et que vos autres charges s’élèvent à 4 000 €.

Vous devez commencer par déduire vos charges financières (8 000 – 9 000), ce qui vous donne un résultat négatif de – 1 000.

Ces 1 000 € seront déductibles de vos revenus fonciers des prochaines années.

Par contre, les 4 000 € provenant des autres charges sont un déficit foncier déductible de votre revenu global.

A l’inverse, si le résultat est positif, vous devez calculer vos autres charges. Si une fois les autres charges imputées, le résultat est toujours positif, vous n’avez pas de déficit foncier. Vous avez juste diminué le montant de vos revenus fonciers et donc de votre imposition.

Par contre, si le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier qui peut être déduit de votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an. L’excédant est imputable sur vos revenus fonciers suivants.

Imaginons que vous percevez 8 000 € de loyers par an, que vos charges financières sont de 5 000 € et que vos autres charges sont de 4 000 €.

Vous commencez par déduire les charges financières (8 000 – 5 000 = 3 000) puis comme vos revenus fonciers sont toujours positifs, vous pouvez imputer vos autres charges (3 000 – 4 000 = – 1 000). Vous obtenez alors un déficit foncier de 1 000 qui peut être déduit de votre revenu global.

Par contre, si votre déficit foncier est de 12 000 €, vous ne pouvez déduire que 10 700 € sur votre revenu global. L’excédant, les 1 300 € sont reportables sur vos prochains revenus fonciers.

Photo d'une personne tenant un téléphone en main avec l'application calculatrice

Et pour les SCI ?

Une SCI relève normalement de l’impôt sur le revenu (IR), mais vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Les règles fiscales pour la SCI à l’IR sont les mêmes que celles pour les revenus fonciers puisque les associés sont personnellement imposés selon leur part dans la SCI.

En l’absence de bénéfices, la SCI peut avoir un déficit foncier. Vous pouvez imputer le déficit sur vos revenus fonciers puis sur votre revenu global (en dehors des charges d’intérêts d’emprunt) dans la limite de 10 700 €. Ensuite, il peut être imputé sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Imaginons que la SCI ait un déficit foncier de 20 000 € et que vous possédiez 20 % de la SCI, vous pouvez déduire 4 000 € de vos revenus fonciers ou de votre revenu global.

Concernant la SCI à l’IS, le déficit foncier ne peut être imputé que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la SCI. Par contre, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles.

J’espère qu’avec toutes ces explications, ce mécanisme est désormais devenu clair pour vous !

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif à Soissons et ses environs pour défiscaliser, je peux vous accompagner tout au long de votre projet : De l’analyse de vos besoins à la signature de l’acte authentique de vente.Pour me rencontrer et en discuter, cliquez-ici.

Vendre un immeuble à Soissons

La vente d’un immeuble de rapport est bien plus complexe qu’une vente traditionnelle de maison ou d’appartement.Si vous songez à vendre votre immeuble locatif sur Soissons et ses environs, cet article est fait pour vous.

Avant de vendre votre immeuble

Les pré-requis à la vente d’un immeuble locatif sont nombreux, la première étape consiste à identifier si vos locataires pourront ou non bénéficier d’un droit de préemption.J’ai rédigé un court article à ce sujet : Vente d’immeuble en bloc et droit de préemption des locataires.

Il est donc impératif avant toute chose de vous assurer s’ils souhaitent ou non se porter acquéreur et les informer par courrier recommandé de préférence, d’une mise en vente future qui entrainera des visites de leur logement.

Réunir tous ses locataires pour effectuer une visite est souvent très contraignant, cela demande du temps, de l’organisation, de la disponibilité et du tact.

Si généralement les trois premières visites se passent sans encombre, vous constaterez vite que bloquer vos locataires de façon récurrente les agacera rapidement et qu’ils seront de moins en moins disponibles….

Si les rapports entre propriétaire et locataires sont parfois tendus de base, les locataires savent profiter de ce type d’évènement pour mettre la pression ou tout simplement rendre coup pour coup vis à vis des couacs antérieures.

Lors des visites, les locataires peuvent tout simplement décourager les éventuels acquéreurs par une simple phrase en mentionnant des problèmes au sein de l’immeuble ou l’idée de déposer son préavis pour X raison. Fuite assurée de vos acheteurs !

Il est donc indispensable d’entretenir de bonnes relations avec vos locataires et d’aller à leur rencontre pour discuter des futures visites.

À ce stade, passer par un agent immobilier spécialisé dans la vente d’immeubles locatifs sur Soissons est gage de serennité et d’efficacité.En tant qu’intermédiaire, le professionnel agit de façon neutre et conditionne vos locataires pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions.

Enfin, n’oubliez pas d’effectuer tous les diagnostics nécessaires et rassembler tous vos documents pour constituer votre dossier de vente. Un dossier carré, c’est rassurant pour un acquéreur et permet d’obtenir des réponses précises rapidement.

Voici la liste exhaustive des diagnostics à réaliser pour la vente d’un immeuble en bloc :

Amiante

Plomb

Electricité

Gaz

Termites ( selon département )

Mérules (selon département )

Radon

ERNT ( Etat des Risques Naturels et Technologiques )

Assainissement ( si individuel )

DPE ( Diagnostic de Performance Energétique )

En tant que bien d’investissement, il sera également indispensable de dresser un tableau mentionnant les types de logements, surfaces, état général, état locatif, montant des loyers, charges, montant des fonciers etc..

Ce type de tableau peut être remis à chaque visite pour synthétiser l’aspect financier de votre bien et permettre le calcul du rendement locatif rapidement.

La mise en vente

À ce stade, vous pourrez choisir de vendre par vous même de particulier à particulier ou faire appel à un agent immobilier spécialisé.

Comme évoqué plus haut, recourir aux services d’un professionnel sur ce type de vente est plus que recommandé.

En effet, il est souvent difficile pour un vendeur de filtrer les contacts et mesurer la solvabilité ainsi que la cohérence des acquéreurs.Il en résulte un nombre important de visites, une perte de temps incroyable, un agacement général des locataires dû aux visites chaque W.E et plus généralement, une vente qui s’éternise…

L’agent immobilier joue un rôle crucial d’intermédiaire entre vous, vendeur, vos locataires et les éventuels acquéreurs.

Il minimise le nombre de visites en sélectionnant rigoureusement les acheteurs, entretien la relation avec vos locataires et se positionne comme pilier de votre projet de vente en connaissant parfaitement votre immeuble.

D ‘ailleurs, la majorité des immeubles sont vendus par le biais d’un mandat exclusif car multiplier les agences sur ce type de bien n’a aucun intérêt pour vous et vos locataires. La gestion des contacts, des clefs et de la relation avec vos locataires est bien plus efficace lorsqu’elle repose sur un unique agent immobilier.

Si vous vous sentez apte à gérer cette vente par vous même, vous devrez disposer de temps ainsi que de notions indispensables à la vente de ce type de bien d’investissement. Cela requiert des connaissances juridiques, fiscales et un bon maniement des chiffres

La négociation d’un immeuble locatif à Soissons

Négocier est un art ! Il existe différents types de négociations comme la négociation coopérative, la négociation compétitive et la négociation coopétitive.

Sans rentrer dans les détails car cela fera l’objet d’un futur article, sachez qu’une négociation menée par un intermédiaire augmente considérablement vos chances d’aboutir à votre objectif : Vendre

Vendre un immeuble locatif sur Soissons ou ailleurs sous entend d’avoir en face de vous des investisseurs aguerris à l’achat de biens immobiliers.Ils sauront vous mettre à défaut à un moment donné de la négociation afin de tirer celle-ci à leur avantage.

Disposer des services d’un professionnel permet d’être moins impliqué émotionnellement et de disposer d’un allié bénéficiant de recul et d’un meilleur esprit d’analyse.La négociation du prix d’un immeuble est parfois longue et les nerfs peuvent être mis à rude épreuve tant les sommes en jeu sont importantes.Là encore, vous seul pouvez choisir de mener cet aspect seul ou via un professionnel.

Immeuble vendu !

Une fois que vous serez en accord avec votre acheteur sur le prix et les conditions de vente de votre immeuble.Il sera temps d’avancer vers la signature d’un compromis de vente.

Si vous avez choisi le PAP, il sera nécessaire de vous diriger vers votre notaire pour la rédaction de celui-ci.En optant pour les services d’un agent immobilier à Soissons, celui-ci sera à même de rédiger l’avant contrat.

Il sera important de revoir l’ensemble des éléments ( taxe foncière, diagnostics, baux, certificat d’assainissement, état financier etc… ) avec votre acquéreur avant de signer.

Anticipez également ce futur changement de propriétaire avec vos locataires et l’acquéreur pour le paiement des futurs loyers, la bascule des contrats etc…

Une fois le compromis de vente signé, la patience sera de mise dans l’attente de l’accord de prêt ( comptez 60jours ) et de signer l’acte authentique chez votre notaire.

Si vous voulez en savoir plus sur les différents points importants d’un compromis, vous pouvez également lire : Tout sur le compromis de vente.

Étant spécialisé dans la vente de biens locatifs à Soissons, je reste également à votre disposition en cas de questions via les commentaires de cet article ou , pour plus de confidentialité, directement par mail en cliquant ici.

Prix du m2 immobilier à Soissons ? Ça ne veut rien dire !

C’est l’une des questions qui revient le plus souvent lors d’une discussion : ” Et le prix du m2 à Soissons, il est de combien en ce moment ? ” Et je réponds toujours avec un léger sourire, entre 500€ et 2500€ 🙂 avant de regarder le visage en face de moi se remplir d’incompréhension…question incohérente, réponse incohérente ! et je vous explique pourquoi dans cet article.

Pour mieux comprendre :

Il faut d’abord comprendre que le ratio prix/m2 dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien, son nombre de pièces, la surface évidemment, mais également l’état et la localisation.

Le type de bien :

La première chose à savoir, c’est que tous les biens ne s’estiment pas de la même façon, on distingue les biens destinés à l’investissement locatif de ceux destinés à l’habitation. 

Dans le premier cas, l’estimation se fera essentiellement par un calcul de rentabilité et dans le second, par une étude comparative de marché

Le ratio prix/m2 sur un F2 de 40m2 n’a que très peu d’intérêt dans la mesure où l’on s’adresse essentiellement à une clientèle d’investisseurs qui achètent “un loyer” ou un rendement, et non des m2.

Inutile donc d’appliquer un ratio prix/m2 sur un studio de 30m2….cela n’a aucun sens.

Le nombre de pièces :

 

Le nombre de pièces, et surtout le nombre de chambres, influe quant à lui sur l’attractivité du bien. 

Avec les années et le nombre de divorces en constante progression, le nombre de familles recomposées explose et les biens disposant de 4 ou 5 chambres deviennent convoités. Ces biens se valorisent sur le marché et leur prix grimpe, encore plus si le bien dispose d’une autonomie de plain-pied.

L’état du bien :

L’état du bien, vient quant à lui pondérer le ratio compte tenu des éventuels travaux à réaliser. Si vous souhaitez avoir une idée du coût de ces travaux, vous pouvez vous baser sur ces chiffres : 

Prenez les m2 des pièces à rénover et multipliez par 500€/m2 si vous comptez effectuer les travaux par vous même, 800€/m2 si vous passez par une entreprise. Attention aux pièces comme les cuisines et SDB, les équipements peuvent coûter cher selon la qualité souhaitée. Il vous suffit ensuite de soustraire.

La localisation :

Concernant la localisation, seul un professionnel pourra vous aiguiller correctement, il y a des quartiers, des communes qui sont mieux cotées que d’autres…sans nécessairement d’explications…c’est comme ça, la loi de l’offre et la demande !

 

Le plus important à savoir :

 

 *** Plus la surface du bien sera réduite, plus le prix au m2 sera élevé et inversement.***

C’est l’élément le plus important à savoir ! 

Cela s’explique par le fait que tous les m2 ne se valent pas ! et que le ratio prix/m2 correspond essentiellement aux types de biens les plus représentatifs de votre zone. ( ex maison T4 90m2 )

Il existe un phénomène de paliers qu’il est important de comprendre.

En général pour une maison ( le fonctionnement est le même pour les appartements mais avec d’autres paliers ) le ratio prix/m2 est élevé jusqu’à 80-85m2, entre 90 et 150m2 il tend à se stabiliser et passé 150m2, le ratio chute. Voilà pourquoi les fourchettes de prix annoncés par les sites en ligne ressemblent plus souvent à des rateaux  🙂

Nombreux sont les propriétaires qui obtiennent une fourchette moyenne calculée pour un bien de 90-100m2, et font l’erreur de multiplier leur 250m2 habitables par ce chiffre…ils terminent avec un prix déconnecté sans le savoir !

Il est nécessaire de prendre en compte ce phénomène de paliers sans quoi le ratio prix/m2 ne veut strictement rien dire ! 

À la question ” quel est le prix du m2 à Soissons ? “, il faudrait ajouter “pour une maison de 3 chambres et 100m2” pour obtenir une réelle réponse.

Faites donc attention aux ” cartes des prix en ligne”, les outils sont bons,  faut il encore comprendre sur quoi les statistiques se basent avant de foncer et commettre une erreur, je  vous rappelle que le prix conditionne à 80% la réussite de votre projet de vente.

Je reste également disponible si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser dans les commentaires en dessous de cet article.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’estimation d’un bien ? cet article devrait vous intéresser : Estimation immobilière : Ne soyez pas dupe !

Consulter le “prix de l’immobilier” partout en France : Immobilier Notaires

 

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gdpr[allowed_cookies],gdpr[consent_types],wordpress_logged_in_, wordpress_sec_, Stockage web local, wordpress_test_,woocommerce_cart_hash, woocommerce_items_in_cart, wp_woocommerce_session_, woocommerce_recently_viewed

G Analytics

(_ga et _gid) Permettent de différencier les utilisateurs arrivant sur le site, (_gat ou _dc_gtm_"ID-Propriété") permet de réduire le taux de demande.

_ga,_gid,_gat

G Optimize

Permet d'établir des expériences de type A/B Testing pour déterminer quelle alternative de page est la plus performante. (_gaexp) ce cookie permet de déterminer dans quelle expérience est placé l'utilisateur et la durée de l'expérience.

_gaexp

AddThis

AddThis est le service nous permettant de vous proposer des boutons de partage sur les réseaux sociaux. Voici ce que stockent les différents cookies générés par ce service: des identifiants uniques, comme un identifiant de cookie sur votre navigateur ; les adresses IP et les informations découlant des adresses IP, comme la localisation géographique ; des informations sur votre appareil, comme votre navigateur, le type d'appareil utilisé, le système d'exploitation, la présence ou l'utilisation d'applications, la résolution d'écran ou les préférences linguistiques ; la date et l'heure auxquelles vous avez consulté le Site d'un Éditeur ou utilisé la Barre d'outils AddThis ; l'adresse URL de référence et la recherche Web que vous avez utilisée pour localiser et accéder au Site d'un Éditeur ; les mots-clés saisis dans la fonction de recherche de la Barre d'outils AddThis, et le fait que vous ayez, ou non, téléchargé, installé ou désinstallé la Barre d'outils AddThis. Pour plus de renseignement accéder à cette page: http://www.addthis.com/privacy/privacy-policy/fr/

__atuvc, __atuvs, lidc, loc, uvc, mus, notice_gdpr_prefs, notice_preferences, ouid, uid

Agile CRM

Ces cookies sont utilisés à des fins de statistiques commerciales internes elles stockent des informations tels que un identifiant permettant de différencier les utilisateurs, un identifiant de session, un timecode pour isoler une nouvelle session, et l'url de provenance de l'utilisateur.

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