Devez vous acheter dans l’immobilier neuf ou ancien à Soissons

En immobilier, on considère comme logement neuf tout bien datant de moins de 5 ans et n’ayant pas subi de mutation ( achat/vente ).

Quand je parle de NEUF, je pense à l’achat sur plan, c’est à dire en VEFA ( Vente en Etat Futur d’Achèvement ), mais ces conseils s’appliquent également à ceux qui souhaitent faire construire leur maison.

Immobilier neuf ou ancien à Soissons, quelles différences ?

Avant de vous parler des avantages et inconvénients de chaque type de bien, il convient de faire le point sur votre projet.

En effet, la majorité des gens résument ce choix à deux points :

1. Est-ce que je préfère le charme de l’ancien ou le coté récent et impeccable du neuf ?
2. Suis je prêt ou prête à passer par la case TRAVAUX si besoin ?

Evidemment, ces deux réponses sont à prendre en compte dans votre choix car elles déterminent vos envies et celles-ci sont propres à chacun mais en réalité, d’autres facteurs bien plus importants sont à prendre en compte :

– L’objectif de cet achat immobilier
– La durée de détention envisagée
– L’impact financier
– L’impact fiscal
– La capacité de revente à court, moyen et long terme
– La disponibilité du bien sur le marché

L'objectif réel : Se loger ou investir, jamais les deux !

Soit vous achetez ce bien pour en faire votre résidence principale ou secondaire, soit pour constituer votre patrimoine locatif.

Dans le premier cas, vous allez dépenser de l’argent pour votre confort personnel, pour vous sentir bien chez vous ! Je ne vais pas rentrer dans le détail mais globalement il s’agit d’une histoire de goût et de budget.
Certains iront naturellement vers le charme de l’ancien et ses contraintes techniques, d’autres vers le neuf pour la flexibilité d’agencement, le coté récent et les dernières normes de construction quitte à payer plus cher…

Dans le second cas, investir dans un bien locatif neuf doit être un acte réfléchi car globalement, au vu des prix de vente élevés, la rentabilité est rarement au RDV. En contrepartie vous y gagnerez en tranquillité dans la gestion du bien.

Selon votre situation, investir dans un bien locatif neuf peut être intéressant s’il s’agit de placer votre épargne et éviter les mauvaises surprises de l’immobilier, surtout si vous investissez loin de votre lieu de résidence.

La durée de détention du bien immobilier

La durée de détention est un point fondamental !

Dans le neuf, les prix sont 20 à 30% plus élevés que les prix du marché ancien !

En contrepartie, vous achetez votre tranquillité pendant au moins 10 ans concernant les travaux d’entretiens et les gros postes de dépenses, surtout en copropriété.

Une revente avant 10 ans sera donc synonyme de perte d’argent. Vous revendrez un bien acheté neuf au prix fort, au prix de l’ancien, sans avoir profité de ses avantages…

Dans l’ancien, les prix sont plus bas et la possibilité de plus value à court terme bien plus élevée ! Surtout si vous avez achetez un bien à rénover entièrement.
Il est donc important d’évaluer dès le départ la durée de détention du bien car l’impact financier est directement lié en cas de revente.

L'impact financier

ANCIEN et NEUF disposent chacun de leurs avantages et inconvénients.

Concernant le neuf :

– Prix d’achat 20 à 30% plus élevé
– Taxe foncière et charges courantes plus élevées également
– Plus value rare
– Exonération de taxe foncière durant 2 ans
– Taxe locale d’aménagement à prévoir
– Frais de notaires réduits à environ 3%
– Pas de travaux à prévoir

Concernant l’ancien :

– Prix d’achat moins élevé
– Charges courantes et fonciers moins élevés
– Plus value aisée
– Frais de notaire entre 6 et 8%
– Budget entretien et travaux à prévoir

L'impact fiscal

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’impact fiscal à également toute son importance.

Si vous investissez dans le neuf, en dehors de Soissons car la ville n’est plus éligible à ce dispositif, vous pourrez utiliser la Loi Pinel pour diminuer le montant de votre imposition et améliorer d’une certaine manière, la rentabilité de votre projet locatif.
Attention tout de même, n’oubliez pas que ce type de dispositif vous impose un plafonnement des loyers et un engagement sur la durée à respecter.Faites donc vos calculs !

Si vous investissez dans l’ancien, le dispositif Denormandie ou le déficit foncier vous permettront également de défiscaliser en réalisant des travaux dans votre logement.

À contrario de la loi Pinel et Denormandie, le mécanisme du déficit foncier n’impose pas de plafonnement des loyers.Selon votre objectif, le montant des travaux et votre imposition, investir dans l’ancien peut être bien plus intéressant que dans le neuf.

La capacité de revente du bien immobilier

Une chose à retenir à ce sujet :

Si vous investissez dans le neuf, ce n’est pas pour revendre à court ou moyen termes.

Non seulement faire une plus value sur du neuf (ou du récent) reste rare, vous risquez plutôt de perdre de l’argent mais surtout, votre achat sera long à amortir compte tenu du prix d’achat.

Si vous cherchez à réaliser une plus value ou revendre votre bien avant 10 ans, favorisez l’achat dans l’ancien.

La disponibilité du bien immobilier sur le marché

Globalement, l’immobilier ancien occupe la majorité du marché immobilier et les centres villes.Si votre critère n°1 reste la localisation en coeur de ville, il sera bien plus facile de trouver ce que vous cherchez dans l’ancien.
Le neuf quant à lui se fait plus rare…il faut trouver le terrain et généralement, le peu de places disponible dans les agglomérations se trouve en périphérie.

Si vous cherchez du neuf, en plein coeur de ville…il faudra vous armer de patience et sortir le portefeuille…

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